Решение № 2-563/2026 от 16 марта 2026 г.

№ 2-563/2026

УИД 58RS0018-01-2025-002676-93


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2026 года г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Ирушкиной С.П.,

при секретаре Чагорове Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились с иском к ответчику ФИО3, просили расторгнуть договор купли-продажи доли в размере 21/100 в праве общей собственности на квартиру, состоящую из четырех жилых комнат, кадастровый Номер , адрес: Адрес , назначение: жилое, площадь: 89,5 кв.м, этаж 2, заключенный 13.12.2024 между ФИО3 (ранее ФИО4) (продавцом) и ФИО1 и ФИО2 (покупателями), взыскать с ФИО3 в пользу истца ФИО1 денежную сумму в размере 795000 руб., истца ФИО2 денежную сумму 795000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 30900 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 13.12.2024 между ответчиком ФИО3 и истцами заключен договор купли-продажи доли в размере 21/100 в праве общей собственности на квартиру из четырех жилых комнат, кадастровый Номер , адрес: Адрес , назначение: жилое, площадь: 89,5 кв.м, этаж 2.

По п. 2.1 договора цена проданной доли составила 1590000 руб., которую покупатели уплатили, а продавец получил полностью до заключения настоящего договора. Со стороны покупателей обязательства выполнены полностью.

Согласно п. 3.1 договора представитель продавца заверил в жилом помещении не имеется самовольных перепланировок, переустройств, жилое помещение и места общего пользования в квартире не имеют скрытых недостатков, о которых он знал и о которых не предупредил покупателей, проданная доля в праве общей собственности на квартиру никому другому не передана и не обещана быть переданной в собственность по какому бы то ни было основанию, не передана в залог, не имеет правопритязаний третьих лиц, обременений либо ограничений в использовании, не является предметом спора, не находится под арестом.

Покупателям стало известно, что имеется ряд существенных недостатков, о которых не были предупреждены продавцом и при получении данной информации, не стали бы заключать данный договор купли-продажи.

Так, решением Ленинского районного суда г. Пензы от 09.03.2017 по гражданскому делу № 2-35/2017 оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО5 к администрации г. Пензы о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Судом было установлено, что произведенная в квартире перепланировка не соответствует требованиям п. 9.5, 9.7 СП 54.13330.2011, так как в санузлах отсутствует вентиляция. Также Ленинским районным судом г. Пензы рассматривается иск ФИО6 к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО1, ФИО2 об обязании привести квартиру Адрес в прежнее состояние, отраженное в техническом паспорте на жилой дом от 23.02.1979. Факт незаконной перепланировки квартиры установлен в ходе составления акта обследования жилого помещения после залива от 15.07.2024 представителями МУП «Жилье-16».

Поскольку приобретенная по договору доля жилого помещения имеет существенные недостатки, которые не позволяют использовать жилое помещение по назначению, требуются значительные денежные суммы на перепланировку квартиры, ответчики обратились к истцу с требованием о расторжении заключенного договора купли-продажи от 13.12.2024 и возврате в течение месяца уплаченных денежных средств, претензия оставлена без ответа.

Таким образом, истцам по договору передано жилое помещение, не отвечающее условиям договора, с недостатками, которые не позволяют его использовать по целевому назначению, указанные недостатки не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до его заключения, не могут быть устранены без несоразмерных расходов, в результате чего истцы в значительной степени лишились бы того, на что вправе рассчитывать при заключении договора

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные исковые требования, указав, что приобреталась доля в квартире для ребенка-инвалида с учетом доступности к медицинским учреждениям, данная доля включала комнату, кухню, санузлы. Если бы знал, что приобретаются места общего пользования в квартире, то договор не стал бы заключать. Договор купли-продажи от 13.12.2024 заключался у нотариуса, считал, что сделка проверенная. Техническая документация на продаваемую долю не передавалась, акт о ее передаче отсутствует.

Истец ФИО2 поддержала исковые требования, пояснила, что им техническая документация на продаваемую долю – комнату не предавалась, в том числе соглашение от 27.05.2012 о порядке пользования помещениями. Сделка заключена у нотариуса, кроме выписки из ЕГРН со стороны продавца ничего больше не предоставлялось, о судебном решении от 06.03.2017 продавец не говорил. Они приобрели у ответчика «гостинку» - жилую комнату со своей ванной, санузлом, кухней, дверь в общий коридор квартиры была металлическая, на входе в квартиру также металлическая дверь. По техническому плану квартиры от 1979 года купленное ими помещение это ванная, санузел и кухня. Представитель продавца ФИО10 об этом умолчал, а также о том, что был залив аптеки на первом этаже, поскольку в настоящее время собственником аптеки к ним предъявлен иск о возмещении ущерба, страховой компанией. Если квартиру Адрес приводить в первоначальное состояние, то необходим проект газификации, поскольку газ отрезан, у всех собственников убирать санузлы, при этом другие собственники не готовы предоставлять им площадь согласно купленной доли. При просмотре перед покупкой доли в квартире не было возможности пообщаться с соседями, двери в их комнаты были закрыты, с технической документацией не знакомилась.

Представитель истцов ФИО11 просила об удовлетворении заявленных исковых требований, дополнив, что ответчик знал о судебном решении от 06.03.2017 о приведении квартиры Адрес в первоначальное состояние по техническому плану от 23.02.1979. При этом данную информацию до сведения ФИО1, ФИО2 не довел, в договоре купли – продажи от 13.12.2024 об этом не указал, сославшись на то, что незаконных перепланировок в продаваемой доле в праве общей собственности не имеется, продав как жилое помещение № 11 - кухню, помещения №№ 13, 14 санузел и ванная комната – места общего пользования для всей квартиры Номер . Также имеется решение суда, где собственнику доли ФИО5 отказано в иске об оставлении помещения в перепланированном состоянии. Истцы купили долю в квартире в декабре 2024 года, а уже в марте 2025 года к ним был подан иск собственника помещения с 1 этажа в связи с заливом и приведением квартиры Номер в первоначальное состояние по техническому плану от 1979 года.

Ответчик ФИО3, извещенная о дате и времени, в судебное заседание не явилась, в заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО12 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснив, что нарушений существенных условий договора не доказано, между собственниками долей в помещении было достигнуто соглашение о порядке пользования, покупатели были осведомлены по всем помещениям, что им причинен ущерб не доказано. Истцам продана доля не являющаяся местом общего пользования, это изолированная жилая комната. Решение суда от 06.03.2017 было исполнено со стороны ФИО13 снята дверь из коридора в комнату, впоследствии перед продажей поставлена.

Третьи лица ФИО7, ФИО9, ФИО8, представитель Управления Росреестра по Пензенской области, будучи извещенными в судебное заседание, не явились.

Выслушав стороны, изучив материалы настоящего гражданского дела, материалы Ленинского районного суда г. Пензы № 2-452/2026, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2001 № 18-В01-12 следует, что ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу ст. 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч. 1 ст. 454 ГК РФ).

Из положений ч. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (ч. 2 ст. 464 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

По смыслу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения (часть 1), жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2), общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (часть 5).

В силу ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (ч. 1 ст. 259.3 ГК РФ).

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которыми определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу п. 12 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состоянии.

В соответствии с пунктом 7.20 СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13 мая 2022 г. № 361/пр, размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в судебном порядке.

Согласно п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В судебном заседании установлено, что 13.12.2024 между ФИО3 и ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи (далее – договор) доли в размере 21/100 в праве общей собственности на квартиру по адресу: Адрес , назначение жилое, площадь: 89,5 кв.м, этаж 2 (далее – квартира).

Во владение, пользование и распоряжение покупателей переходят обозначенные на поэтажном плане квартиры помещения: № 11 – жилая комната, площадь: 9,1 кв.м, № 12 –кухня, площадь: 3,3 кв.м, № 13 – туалет, площадь: 0,8 кв.м, № 14 – ванная, площадь: 0,9 кв.м, № 15- коридор, площадь: 2,9 кв.м (вместе далее жилое помещение)(п. 1.2 договора).

На поэтажном плане, составленном МУП «ОГСАГиТИ» 02.12.2011, в квартире Адрес указаны данные помещения под № 11 с жилой площадью 9,1 кв.м, № 12 кухня с площадью 3,3 кв.м, № 13 санузел с площадью 0,8 кв.м, № 14 санузел с площадью 0,9 кв.м, № 15 коридор с площадью 2,9 кв.м. Также имеется отметка о самовольном переоборудовании данных помещений.

Цена проданной доли составила 1590000 руб. (п. 2.1 договора).

В п. 3.1 договора заверения продавца указано, что в жилом помещении не имеется самовольных перепланировок, переустройств; жилое помещение и места общего пользования в квартире не имеют скрытых недостатков, о которых он знал и о которых не предупредил покупателей; не имеется с другими участниками общей собственности на квартиру спора о порядке пользования квартирой.

Указанные денежные средства получены по расписке представителем продавца 13.12.2024.

ФИО14 доля 21/100 в праве на квартиру, состоящую из четырех жилых комнат, общей площадью – 89,5 кв., расположенную на втором этаже трехэтажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: Адрес , приобретена на основании договора купли-продажи от 27.11.2013, заключенного со ФИО15, действующей за себя и от имени несовершеннолетней дочери ФИО16, ФИО17

Представителем ответчика ФИО12 в судебное заседание представлен оригинал соглашения об определении порядка пользования квартирой Адрес от 27.05.2012, из которого следует, что согласно перепланировке, отраженной в техническом паспорте по состоянию на 02.12.2011 произошло изменение номеров комнат. Закреплено за ФИО18 право пользования комнатами № 8,9,10, за ФИО8 право пользования комнатами № 4,5,6,7, за ФИО19, ФИО20 право пользования комнатами № 1,2,3, за ФИО15, ФИО16, ФИО17 закреплено право пользования комнатами № 11,12,13,14,15.

Из пояснений представителя ФИО12 следовало, что данное соглашение истцам не передавалось.

По данным выписки из ЕГРН по состоянию на 16.12.2024 на квартиру Адрес сособственниками долей в указанной квартире являлись ФИО9, ФИО21, ФИО22

Из отзыва Управления Росреестра по Пензенской области от 15.07.2025 № 07-0755/25 следует, что в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО8 (28/100 доли в праве), ФИО9 (23/100 доли в праве), ФИО7 (28/100 доли в праве), ФИО1 и ФИО2 (21/100 доли в праве) на квартиру, состоящую из четырех жилых комнат, площадью 89,5 кв.м, с кадастровым Номер , расположенную по адресу: Адрес .

При соотнесении сведений содержащихся в технических планах на Адрес от 23.02.1979, 08.02.2001, 04.11.2005, 28.06.2006, 22.09.2006 установлено, что переданные во владение, пользование и распоряжение истцов помещения: № 11 как жилая комната в данной технической документации указана как кухня, № 12 как кладовая, № 13 – туалет, № 14– ванная, № 15 – коридор, данные помещения обозначены как места общего пользования для всей квартиры Номер .

С учетом незаконности перепланировки в спорной квартире Ленинским районным судом г. Пензы рассматривался иск ФИО23, который решением суда от 06.03.2017 удовлетворен.

Постановлено: «Обязать ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО5 в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести жилое помещение- квартиру Адрес в первоначальное состояние, существовавшее до перепланировки (переустройства), отраженное в техническом паспорте на жилой дом от 23.02.1979 года.

Взыскать с ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО5 в пользу ФИО23 в возмещение расходов по госпошлине 300 руб. в равных долях, т.е. по 75 руб. с каждого.

Взыскать с ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО5 в пользу АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» 20000 руб. в равных долях, т.е. по 5000 руб. с каждого.

Решение вступило в законную силу 30.05.2017.

При этом собственник доли в кв. Адрес ФИО5 обращалась с иском к администрации г. Пензы о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Согласно решению Ленинского районного суда г. Пензы от 09.03.2017 исковые требования ФИО5 к администрации г. Пензы о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии оставлены без удовлетворения.

Указанное решение вступило в законную силу 11.07.2017.

О наличии решения Ленинского районного суда г. Пензы от 06.03.2017 ФИО14 знала, поскольку являлась участником процесса, на которую впоследствии были возложены обязанности по приведению квартиры в первоначальное состояние по техническому паспорту от 23.02.1979, согласно которому определенные соглашением об определении порядка пользования квартирой от 27.05.2012 помещения за ФИО28, ФИО17, впоследствии проданные ФИО3 являются местами общего пользования в квартире Адрес .

Как пояснил представитель ответчика ФИО27 во исполнение данного решения суда от 06.03.2017 ФИО3 была снята дверь, закрывающая доступ в коридор ведущий к санузлам. При этом впоследствии для реализации доли в жилом помещении истцам данная дверь вновь была установлена.

Исследованием в судебном заседании материалов гражданского дела № 2-452/2026 установлено, что в производстве Ленинского районного суда г. Пензы находится указанное гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО8, ФИО9, ФИО7, ФИО1, ФИО2 о приведении квартиры Адрес в первоначальное состояние.

Из копий актов обследования № 2 от 06.09.2023 следует, что произошел залив нежилого помещения дома Адрес из вышерасположенной квартиры в виду халатности собственников, из акта от 15.07.2024 следует, что произошло затопление помещения аптеки в Адрес в результате незаконной перепланировки системы водоснабжения и водоотведения в Адрес .

В рамках данного дела ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России проведена судебная экспертиза № 1027/2-2-25 от 20.11.2025, согласно выводам которой произведенная перепланировка (переоборудование) в квартире по адресу: Адрес , соответствует существующим противопожарным нормам и правилам, однако имеет несоответствия существующим обязательным требованиям нормативно-технической документации (строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам), а именно не соответствует п. 5.11 СП14.13330.2022, поскольку габариты помещений кухонь (Рис. 1 – помещения 1/1 и 9) менее регламентированных, а также п. 7.20 СП 54.13330.2022 и п. 24 Положения(8), поскольку в результате произведенных работ по перепланировке (переоборудованию) исследуемой квартиры помещение кухни (Рис. 1 – помещение – 9) размещено под помещением ванной вышерасположенной квартиры (ответ на 1 вопрос).

С целью приведения исследуемой квартиры, расположенной по адресу: Адрес , в состояние до самовольной перепланировки (переустройства), необходимо выполнить следующие работы (в части помещения, приобретенного истцами):

- устроить дверной проем согласно Рис. 2 для прохода из помещения ванной и туалет (Рис. 2 – помещения 7 и 10); демонтировать перегородку между помещениями ванной и кухни (Рис. 1 – помещения 7-9); устроить перегородку в помещении кухни (Рис. 1 – помещение 9) согласно Рис. 2, увеличив помещение ванной путем образования помещения кладовой площадью 1,1 кв.м; уменьшив площадь коридора (Рис. 1 – помещение 6) за счет установки двери в проеме, ведущий в жилое помещение (Рис. 1 – помещение 5) согласно Рис. 2; жилое помещение (Рис. 1 – помещение 5) переоборудовать в помещение кухни (Рис. 2 – помещение 5).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчику было известно, что реализуемые им помещения (санузлы, кладовая, кухня) не могут быть самостоятельным объектом купли – продажи, поскольку являются общим имуществом собственников долей в праве общей собственности на Адрес .

Поскольку ответчиком по договору купли-продажи продана истцам доля в размере 21/100 в праве общей собственности на квартиру (составляющая помещения: № 11 – жилая комната, площадь: 9,1 кв.м, № 12 –кухня, площадь: 3,3 кв.м, № 13 – туалет, площадь: 0,8 кв.м, № 14 – ванная, площадь: 0,9 кв.м, № 15- коридор, площадь: 2,9 кв.м), которая не отвечает условиям договора, так как истцам проданы места общего пользования, которые не могут быть изолированы для остальных сособственников долей в праве общей собственности на квартиру Адрес , отчуждена не жилая комната, что в целом не позволяет использовать приобретенные помещения по целевому назначению, указанные недостатки не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, данные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в результате чего, истцы в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора, в связи с чем, договор купли-продажи от 13.12.2024 подлежит расторжению, доля в размере 21/100 в праве общей собственности на квартиру, состоящую из четырех жилых комнат, кадастровый Номер , по адресу: Адрес , подлежит возврату в собственность ответчика, и с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию уплаченные по договору денежные средства в размере 1590000 рублей.

К доводу представителя ответчика, что истцы перед продажей видели в каком состоянии приобретаемая ими доля в праве общей собственности на квартиру, суд относится критически.

Сам по себе факт реконструкции и (или) перепланировки, очевидный для покупателей на момент заключения договора, без предоставления достоверной и полной информации продавцом о характере и условиях проведения работ, не свидетельствует об осведомленности покупателей об условиях совершения продавцом соответствующих работ без получения разрешительной документации и необходимых согласований и о возможности/невозможности сохранения его в перепланированном состоянии в порядке п. 4 ст. 29 ЖК РФ. Сведений о том, что ответчик при заключении договора купли-продажи доли в жилом помещении поставил истца в известность о функциональном назначении продаваемых помещений, отсутствии разрешений и согласований на проведение работ по реконструкции, перепланировке квартиры и соответственно наличии, либо отсутствии условий для сохранения жилого помещения в его текущем техническом состоянии ответчиком суду не представлено.

Истцами заявлено требование о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 30900 руб., оплаченной ФИО1 согласно чеку от 03.06.2025.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, почтовые расходы, другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по государственной пошлине, которые он понес при обращении в суд с данным иском в размере 22400 руб. (20900 руб. за имущественные требования в размере 795000 руб., 1500 руб. за неимущественное требование о расторжении договора-купли продажи (50%).

Кроме того, с учетом удовлетворения исковых требований ФИО2 с ответчика в пользу муниципального образования «город Пенза» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 22400 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи доли в размере 21/100 в праве общей собственности на квартиру, состоящую из четырех жилых комнат, кадастровый Номер , адрес: Адрес , назначение: жилое, площадь: 89,5 кв.м, этаж 2, заключенный 13.12.2024 между ФИО3 (продавцом) и ФИО1 и ФИО2 (покупателями).

Взыскать с ФИО3 (Дата года рождения, место рождения Адрес , паспорт гражданина Российской Федерации Данные изъяты) в пользу ФИО1 (Дата года рождения, место рождения Адрес , паспорт гражданина Российской Федерации Данные изъяты) 795000 руб. 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 22400 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО3 (Дата года рождения, место рождения Адрес , паспорт гражданина Российской Федерации Данные изъяты) в пользу ФИО2 (Дата года рождения, место рождения Адрес , паспорт гражданина Российской Федерации Данные изъяты) 795000 руб. 00 коп.

В остальной части заявленные исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 оставить без удовлетворения.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1, ФИО2 к ФИО3 на долю в размере 21/100 в праве общей собственности на квартиру, состоящую из четырех жилых комнат, кадастровый Номер , по адресу: Адрес .

Взыскать с ФИО3 (Дата года рождения, место рождения Адрес , паспорт гражданина Российской Федерации Данные изъяты) в пользу муниципального образования «город Пенза» государственную пошлину в размере 22400 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня вынесения.

Судья С.П.Ирушкина

Мотивированное решение суда изготовлено 17.03.2026.