Апелляционное определение № 33А-8022/2026 от 2 марта 2026 г.

КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 33а –8022/2026

(№ 2а-6286/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 марта 2026 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Морозовой Н.А,

судей Синельникова А.А., Суслова К.К.,

по докладу судьи Суслова К.К.,

при секретаре судебного заседания Бабанян А.С.

слушала в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ...........12 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Хостинский отдел по г. Сочи об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, по апелляционной жалобе представителя ...........2 и ...........1 по доверенности ...........9 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10.12.2025г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

...........2 и ...........1 обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просили признать незаконными действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Хостинский отдел г. Сочи) по приостановлению государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г.; признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Краснодарскому краю (Хостинский отдел г. Сочи) от 25.09.2025г. КУВД-001/2023-21815236/6 о неустранении причин приостановления государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г.; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю (Хостинский отдел г. Сочи) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов административных истцов путем рассмотрения заявления по существу и принятия решения о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по договору долевого участия и строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г.

В обоснование заявленных требований указано, что 26.05.2023г. между ...........4, с одной стороны и ...........2 и ...........1 с другой стороны заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г., согласно которому ...........4 (Правообладатель) передает свои права и обязанности ...........2 и ...........1 (Правопреемник), а Правопреемники принимают соответствующие права и обязанности в полном объеме по Договору № 1757-Б9-0800 долевого участия в строительстве апарт-отеля от 01.08.2017г., заключенного между ООО «РАХАС-ИНВЕСТ» и Правообладателем, по которому Правообладатель принял на себя и по настоящему договору передает долевое участие в строительстве апарт-отеля, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ............ права долевой собственности (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на каждого Правопреемника) на один конкретный Апартамент (нежилое помещение) с номерами на поэтажном плане 081, 082, 083, ориентировочно общей площадью 29,3 кв.м (согласно проекту), находящийся на 08-ом надземном этаже в Блоке № 9 указанного апарт-отеля, строящегося на земельном участке с кадастровым номером ........

Площадь Апартамента (нежилого помещения), указанная в настоящем пункте, является проектной, строительная площадь будет определена путем фактического обмера Апартамента (нежилого помещения) по периметру.

В целях государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по Договору долевого участия в строительстве апарт-отеля ........-Б9-0800 от 01.08.2017г., стороны обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю 26.05.2023г. с заявлением под № КУВД-001/2023-21815236.

Уведомлением от 31.05.2023г. № КУВД-001/2023-21815236/3 о приостановлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г. регистрационные действия были приостановлены.

По результатам рассмотрения заявления фактически было отказано в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по Договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г. уведомлениями: № КУВД-001/2023-21815236/3 от 31.05.2023г. государственный регистратор прав указывает на обстоятельство, препятствующее регистрации, а именно наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об аресте на основании постановлений Октябрьского районного суда г. Краснодара о наложении ареста от 11.06.2020г., от 31.01.2019г., от 12.03.2021г. о наложении ареста.

02.09.2025г. административные истцы заявители обратились с заявлением о возобновлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г.

Уведомлением от 25.09.2025г. № КУВД-001/2023-21815236/6 о неустранении причин приостановления государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по Договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г. регистрационные действия приостановлены до 01.01.2999г.

До настоящего времени государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г. не произведена. В связи с чем, административные истцы вынуждены обратиться в суд.

Обжалуемым решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10.12.2025г. в удовлетворении административного искового заявления ...........2, ...........1 отказано.

С указанным решением суда не согласилась представитель ...........2 и ...........1 по доверенности ...........9 и подала апелляционную жалобу. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции, при рассмотрении дела, неверно определены обстоятельства, имеющие значение для его правильного рассмотрения, нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебное заседание судебной коллегии по административным делам лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Кроме того, информация о судебном заседании опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Положением части 2 указанной статьи предусмотрены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, 26.05.2023г. между ...........4 и ...........2, ...........1 заключен договор о передаче прав и обязанностей (договор уступки права требования) по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г., согласно которому ...........4 (Правообладатель) передает свои права и обязанности ...........2 и ...........1 (Правопреемникам), а Правопреемники принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору № 1757-Б9-0800 долевого участия в строительстве апарт-отеля 01.08.2017г., заключенному между ООО «РАХАС-ИНВЕСТ» и Правообладателем, по которому Правообладатель принял на себя и по настоящему договору передает долевое участие в строительстве апарт-отеля, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город ............ для дальнейшего приобретения Правопреемниками права долевой собственности (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на каждого Правопреемника) на один конкретный Апартамент (нежилое помещение) с номерами на поэтажном плане 081, 082, 083, ориентировочно общей площадью 29,3 кв.м (согласно проекту), находящийся на 08-ом надземном этаже в Блоке № 9 указанного апарт-отеля, строящегося на земельном участке с кадастровым номером ........

В целях государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей (договор уступки права требования) от 26.05.2023г. по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г., стороны обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю 26.05.2023г. с заявлением под № КУВД-001/2023-21815236.

Уведомлением от 31.05.2023г. № КУВД-001/2023-21815236/6 о приостановлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г., регистрационные действия были приостановлены.

Уведомлением от 25.09.2025г. № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г., о не устранении причин приостановления государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 26.05.2023г. по договору долевого участия в строительстве апарт-отеля № 1757-Б9-0800 от 01.08.2017г., регистрационные действия приостановлены до 01.01.2999г.

В качестве причин приостановления государственной регистрации прав административным ответчикам указано на внесение в ЕГРН записей о регистрации арестов и запрет на совершение действий по регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы является государственным органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно частям 3, 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Положениями статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором прав правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 21 указанного Федерального закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Вместе с тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, по результатам проведенной правовой экспертизы регистрирующим органом установлено, что в ЕГРН внесены записи о регистрации арестов на основании постановлений о запрете на регистрационные действия.

В соответствии с п. 5.1. ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок.

При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.

Однако, законодателем исключены из вышеуказанных действий при наличии запретов, государственная регистрация договоров долевого участия и государственная регистрация договоров уступки права требования по договорам долевого участия.

Согласно положениям п. 37, 54, 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было вынесено уведомление о приостановлении, так как в Управление Росреестра по Краснодарскому краю поступило Уведомление Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве объектов в течении шести месяцев и более со дня наступления такой обязанности, а также Уведомление Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов, в связи с отсутствием у застройщика счета в уполномоченном банке, что, в соответствии с п. 54, 57 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для приостановления регистрации.

Кроме того, при проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственной регистрации прав установлено, что в ЕГРН внесены записи о регистрации ареста на основании постановлений о наложении ареста, так как ведутся многочисленные судебные разбирательства в отношении застройщика ООО «РАХАС-ИНВЕСТ», единственным учредителем которого является ...........5

Следовательно, принимая во внимание обязанность регистрирующего органа проводить правовую экспертизу документов, предусмотренную ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при проведении которой, государственным регистратором были выявлены объективные основания для приостановления государственной регистрации прав, регистрирующий орган обоснованно приостановил государственную регистрацию от 31.05.2023г., а впоследствии уведомил о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав от 25.09.2025г.

Таким образом, судом вышестоящей инстанции усматривается, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемые действия регистрирующего органа являются правомерными, права и законные интересы административных истцов не нарушают.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, в случае признания судом действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями соответствующими нормативным правовым актам и не нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе удовлетворении требований ...........2, ...........1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Хостинский отдел по г. Сочи об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции отказано в защите нарушенного права административных истцов без проверки по существу законности оспариваемых действий, не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу указанные доводы сводятся лишь к несогласию с выводами суда первой инстанции и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.

Юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, судом первой инстанции определены верно.

С учетом изложенного, суд вышестоящей инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения и не находит оснований для его отмены или изменения.

Руководствуясь ст. ст. 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10 декабря 2025г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения, может быть обжаловано через суд первой инстанции в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течении шести месяцев.

Председательствующий Н.А. Морозова

Судья А.А. Синельников

К.К. Суслов