Решение № 2-4723/2025 2-696/2026 2-696/2026(2-4723/2025;)~М-4398/2025 М-4398/2025 от 11 февраля 2026 г. по делу № 2-4723/2025

№ 2-696/2026

70RS0004-01-2025-006092-84


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2026 г. Томск

Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Ткаченко И.А.

при секретаре Тимофеевой О.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 адвоката Одайской Т.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м.

В обоснование иска указано, что ФИО1 на праве собственности принадлежит однокомнатная квартира №, общей площадью ... кв.м, расположенная на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>. Земельный участок, общей площадью ... кв.м с кадастровым номером № относится к категории земель населенных пунктов, используется для эксплуатации многоквартирного дома. В ДД.ММ.ГГГГ истцом была произведена реконструкция данной квартиры (утеплена холодная веранда, в результате чего образованы санузел, кухня-ниша и жилая комната), общая площадь квартиры увеличилась с ... кв.м. до ... кв.м. На обращение ФИО1 о согласовании самовольной перепланировки в спорной квартире администрацией Города Томска письмом от ДД.ММ.ГГГГ № дан ответ об отказе в согласовании в связи с выполнением самовольной реконструкции, предложено решить вопрос в судебном порядке. Собственники квартир в указанном доме не возражали против проведения ФИО1 реконструкции, что отражено в протоколе № общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ. Заключениями компетентных организаций, имеющих лицензии на проведение соответствующих экспертиз, подтверждается, что самовольно произведенная реконструкция указанного жилого помещения соответствует установленным нормам и требованиям. Сохранение здания в самовольно реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец ФИО1, будучи извещена о времени и месте судебного разбирательства в порядке, предусмотренном п.3 ч.2 ст.117 ГПК РФ, в суд не явилась, направила представителя.

Участвуя в судебном заседании, представитель истца – адвокат Одайская Т.П. заявленное требование поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что квартира истца находится на первом этаже дома по <адрес>, увеличение площади квартиры произошло за счет утепление веранды, которая раньше в состав квартиры не входила. В квартире на втором этаже дома была аналогичная реконструкция, которая узаконена решением Советского районного суда г. Томска по делу №.

Представитель ответчика, извещенный о судебном заседании лично, о чем свидетельствует расписка об извещении от ДД.ММ.ГГГГ, в суд не явился.

Позиция ответчика изложена в письменных возражениях, согласно которым ответчик полагает иск не подлежащим удовлетворению, поскольку материалами дела факт получения истцом необходимых разрешений и согласований на проведение реконструкции квартиры не подтвержден. Кроме того, полагает, что надлежащим ответчиком по делу является администрация Советского района г. Томска, которая является территориальным органом администрации Города Томска, осуществляющим управленческие функции, в том числе, в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством и жилищной политики, к полномочиям которой отнесено осуществление согласования переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика, учитывая их надлежащее извещение.

Заслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Часть 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; самозащиты права; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Законодатель к обязательным условиям возможности признания права собственности на самовольную постройку относит то, что сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Согласно указанной норме, под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Как указано в пунктах 25, 26, 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено и следует из материалов дела, что жилое помещение (квартира) с кадастровым номером №, площадью ..., расположенное по адресу <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 на основании договора мены и акта передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области повторно, взамен свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ.

Жилой дом по адресу <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью ... кв.м, который относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации многоквартирного дома», что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, градостроительным планом земельного участка, утвержденным постановлением администрации Города Томска «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: <адрес>».

Указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу <адрес>, в том числе, ФИО1, доля которой в праве на земельный участок пропорциональна размеру общей площади квартиры № с кадастровым номером № по адресу <адрес>, дата регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из технического паспорта на квартиру № по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры составляет – ... кв.м, в том числе жилая – ... кв.м, вспомогательная – ... кв.м. Квартира находится на 1 этаже, состоит из одной комнаты.

В судебном заседании установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ была произведена реконструкция в квартире истца, а именно утеплена холодная веранда путем проведения следующих работ: произведен демонтаж заполнений дверных блоков внутренних помещений квартиры №; произведен демонтаж внутренних перегородок квартиры №; произведено устройство оконного проема в наружной стене квартиры №, в помещении №, с заполнением оконным блоком ПВХ, с двойным отселением; проведен монтаж внутренних перегородок с дверными проемами; произведен монтаж деревянных дверных блоков, в ранее смонтированных внутренних перегородках; произведен монтаж сантехнического оборудования (унитаз, душевой поддон, раковины).

Согласно выписке из технического плана квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, экспликации к плану объекта, после проведения реконструкции квартира №, расположенная на 1 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, стала иметь следующий состав и площадь помещений: общая площадь – ... кв.м, из них жилая площадь – ... кв.м, вспомогательная – ... кв.м, количество комнат - 3, из ни: комната – ... кв.м, комната – ... кв.м, комната – ... кв.м, коридор (вспомогательная) – ... кв.м, кухня-ниша (вспомогательная) – ... кв.м, санузел (вспомогательная) – ... кв.м.

Таким образом, после проведения реконструкции квартиры, её общая площадь увеличилась с ... кв.м до ... кв.м.

На обращение ФИО1 в администрацию Города Томска с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно проведенной реконструкции квартиры, расположенной по адресу <адрес>, дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку в нарушение ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не представлен необходимый пакет документов, в том числе разрешение на реконструкцию.

Таким образом, в процессе рассмотрения возникшего спора судом установлено, что истец лишена возможности получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости в реконструированном виде в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Согласно акту обследования земельного участка МБУ ... от ДД.ММ.ГГГГ и приложенным к нему фотографиям, в результате обследования установлено, что на земельном участке расположен многоквартирный деревянный двухэтажный жилой дом с надворными постройками (сараи, туалеты, баня) и два металлических гаража. Территория огорожена частично.

Из типографической съемки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, составленной ДД.ММ.ГГГГ года МБУ ... видно, что реконструированный жилой дома расположен в границах указанного земельного участка. Ограничений (обременений) земельный участок не имеет, разработанные и утвержденные красные линии на нем отсутствуют.

Согласно градостроительному плану земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок, площадью ... га, с кадастровым номером № относится к категории земель населенных пунктов, используется для эксплуатации многоквартирного дома. Основными видами разрешенного использования являются: зеленые насаждения (не требуется установление санитарно-защитной зоны); элементы благоустройства, малые архитектурные формы (не требуется установление санитарн защитной зоны): инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации (электро-, водо, газоснабжения, водоотведения, телефонизация (не требуется установление санитарно-защитной зоны).

Согласно выводам, изложенным в Заключении эксперта № по результатам обследования и оценки технического со стояния строительных конструкций и инженерных коммуникаций жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>, после реконструкции, составленном ООО ... ДД.ММ.ГГГГ, проведенная реконструкция, согласно СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87» и СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85*» не снижает несущую способность конструкций жилого дома после реконструкции, соответствует правилам землепользования и застройки (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ), требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

Реконструкция жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>, не противоречит требованиям строительных норм и правил, не нарушает условия обеспечения конструктивной надежности, не приведет к нарушению прочности или обрушению несущих конструкций жилого дома, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО ..., следует, что реконструируемое жилое помещение (квартира), входящее в состав многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, после реконструкции не противоречит нормам и правилам пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан в случае возникновения пожара. Расположенные рядом строения, являющиеся вспомогательными строениями к жилому зданию, следует рассматривать как единый блок групповой застройки. Нормальная безопасная эксплуатация жилого помещения, входящего в состав многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, после реконструкции возможна.

Заключением эксперта № на соответствие государственным санитарным правилам нормам, составленным ООО ... ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается, что жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: <адрес>, после выполнения реконструкции соответствует санитарным правилам и нормам.

Каких-либо ухудшений условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры в связи с ее реконструкцией судом не установлено.

Протоколом № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, проведенного в форме очного голосования от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается, что вопрос о согласовании реконструкции квартиры №, принадлежащей ФИО1, был включен в повестку дня указанного общего собрания собственников помещений.

В протоколе отражено, что по результатам проведения собрания собственники помещений многоквартирного дома 100% голосов приняли решение о согласовании реконструкции квартиры №, принадлежащей ФИО1

При таких обстоятельствах отсутствие согласования проведения реконструкции с администрацией г. Томска и отсутствие разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию не является основанием для отказа в сохранении квартиры, собственником которой является истец, в реконструированном состоянии при наличии указанных выше доказательств безопасности такой реконструкции, а также отсутствия нарушения прав граждан в результате ее сохранения.

Анализ представленных суду доказательств позволяет сделать вывод о том, что сохранение занимаемого истцом жилого помещения в реконструированном состоянии не нарушает права и законные интересы иных лиц (в том числе, жильцов многоквартирного дома), не ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Принимая во внимание, что реконструкция квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, произведена истцом самовольно, своими силами и средствами, однако квартира после реконструкции не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, доказательств обратного ответчиком суду не представлено, суд полагает, требование ФИО1 о признании за ней права собственности на самовольно реконструированную квартиру, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью ... кв.м, подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на самовольно реконструированную квартиру, расположенную по адресу <адрес> общей площадью ... кв.м.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о правах ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу <адрес> общей площадью ... кв.м.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд Советского района г. Томска.

Судья: И.А. Ткаченко

Мотивированный текст решения изготовлен 12.02.2026.

На дату опубликования решение не вступило в законную силу.