Решение № 3А-842/2019 3А-842/2019~М-663/2019 М-663/2019 от 10 декабря 2019 г. по делу № 3А-842/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2019 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при секретаре Сорокине Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-842/2019 по административному исковому заявлению ООО «ВЕДАС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

ООО «ВЕДАС»» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельного участка с КН <данные изъяты>, расположенного в Ногинском районе Московской области, равной его рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает его (истца) права налогоплательщика.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке № 19И-04/2019 от 7 мая 2019 года, составленном оценщиком ООО «ВЕДАС»».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенного в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости данного объекта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, его действительной рыночной стоимости.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца –ФИО1 поддержала заявленные требования своего доверителя и просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка недвижимости равной его рыночной стоимости в размере определенном в отчете об оценке, полагая данный отчет надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости спорного земельного участка, определенный по результатам судебной экспертизы, представитель полагала завышенным вследствие допущенных экспертом, по мнению истца, нарушений, а именно: 1) ненадлежащее применение корректировки на местоположение; 2) использование несопоставимых аналогов; 3) необоснованное применения корректировки на рыночные условия на основе данных о величине инфляции в РФ; 4) не проанализировано влияние экологической обстановки.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО2 поддержала ранее заявленные письменные пояснения, согласно которым административный ответчик оставляет разрешение вопроса по существу на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав представителя административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно названной норме одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра юридическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно пункта 1 и 2 статьи 375 НК РФ, налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Статьей 378.2 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении, в том числе: 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них; 2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового облуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В силу положений ст. 14 и 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие, в соответствии с Налоговым кодексом, законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2). Частью 2 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 378.2 Кодекса, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Статьей 1.1. Закона Московской области от 21 ноября 2003 года № 150/2003 (в действующей редакции) «О налоге на имущество организаций в Московской области» установлено, что с 1 января 2014 года налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Судом установлено, что ООО «ВЕДАС» является собственником земельного участка с <данные изъяты> общей площадью 30 000+/-61 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: под административно-бытовое строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты> (т.1 л.д. 10-12).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года (дата формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке), что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 50 189 400 рублей (т.1 л.д. 9).

ООО «ВЕДАС» в подтверждение установления рыночной стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости представлен отчет об оценке № 19И-04/2019 от 7 мая 2019 года, составленном оценщиком ООО «ВЕДАС»» (т.1 л.д. 13-74).

Рыночная стоимость земельного участка в отчете об оценке определена в размере 27 034 000 рублей.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всех необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу положений ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта № 49 от 25 сентября 2019 года ООО «Трансэнергоресурс» ФИО3, которой судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена в размерах 45 870 000 рублей, соответственно (т. 1 л.д. 130).

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 КАС РФ. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО3 поддержала выводы своего заключения.

Замечание административного истца относительно ненадлежащего применения корректировки на местоположение суд оценивает критически, поскольку, как пояснил эксперт, она применена в размере 23%, а не 30% как указывает в своих замечаниях административный истец. Также эксперт пояснил, что более подробное описание применения данной корректировки содержится на странице 75 экспертного заключения.

Суд также находит несостоятельным замечание административного истца относительно использования экспертом якобы несопоставимых аналогов, поскольку дата оценки ретроспективная, следовательно, найти идеально схожие по всем характеристикам объекты аналоги для эксперта представляется затруднительным. Однако, как пояснила ФИО3, ею при подборе аналогов были учтены ценообразующие характеристики (направление, площадь, категория), которые не противоречат характеристикам объекта оценки. Указание административного истца на тот факт, что среди аналогов присутствуют земли коммерческого назначения, не заслуживает внимания, ввиду того, что все объекты аналоги это земли промышленности под размещение объектов промышленности.

Суд полагает, что экспертом обосновано, применена корректировка на рыночные условия на основе данных о величине инфляции в РФ, поскольку инфляция является категорией, которая отражает устойчивый рост общего уровня цен на товары и услуги.

Замечание административного истца относительно того, что экспертом не проанализировано влияние экологической обстановки суд находит необоснованным, поскольку данный фактор не оказывает существенного влияния на цену объектов промышленного назначения. Кроме того, суд также учитывает тот факт, что аналоги находятся на близком расстоянии от объекта оценки.

Эксперт также в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов опроверг все замечания административного истца.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суду не представлено.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО3 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект мог быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 1 января 2018 года, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Поскольку законодательство о налогах сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требование ООО «ВЕДАС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «ВЕДАС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с <данные изъяты> общей площадью 30 000+/-61 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: под административно-бытовое строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 45 870 000 (сорок пять миллионов восемьсот семьдесят тысяч) рублей.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в ином размере ООО «ВЕДАС» отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, включая дату подачи ООО «ВЕДАС» административного искового заявления о пересмотре их кадастровой стоимости в Московский областной суд – 17 июня 2019 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян