Решение № 3А-490/2017 3А-490/2017~М-280/2017 М-280/2017 от 12 июля 2017 г. по делу № 3А-490/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-490/2017 по административному исковому заявлению ООО «ФинГруппИнвест» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

У с т а н о в и л :

ООО «ФинГруппИнвест» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: № - в размере 3 653 660,22 руб., земельного участка с кадастровым номером: № - в размере 1 005 803,89 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 032 956,34 руб., земельного участка с кадастровым номером:№- в размере 855 663,91 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 134 948,31 руб., земельного участка с кадастровым номером: № – в размере 915 767,59 руб., земельного участка с кадастровым номером:№- в размере 630 058,18 руб., земельного участка с кадастровым номером:№- в размере 673 272,78 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 772 788,67 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 215 918,64 руб. Также просила установить дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 29 декабря 2016 года.

В обоснование своих доводов административный истец указал, что он является собственником вышеперечисленных земельных участков. Их кадастровая стоимость значительно выше его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке, выполненным ИП ФИО1. В связи с изложенным просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости в размерах, определенных отчетом об оценке.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Самары, ФИО2, ФИО3, ООО «Птичник», ФИО4, ФИО5 в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области в письменном отзыве просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «ФинГруппИнвест» требования подлежащими удовлетворению частично.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «ФинГруппИнвест» является собственником следующих земельных участков:

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> /доля в праве <данные изъяты>/;

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> /доля в праве <данные изъяты>/;

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> /доля в праве <данные изъяты>/;

земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в следующих размерах:

Земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 7 873 663,64 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 600 424,28 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 572 787,44 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 2 012 409,72 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 444 401,76 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 419 328,73 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 047 532,90 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 969 801,84 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 163 259,72 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 359 709, 85 руб.

Датой определения кадастровой стоимости указанных земельных участков является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, административный истец обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО1 для определения их рыночной стоимости.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ.. рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2013 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 3 653 660, 22 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 005 803, 89 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 032 956,34 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 855 663,91 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 1 134 948,31 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 915 767,59 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 630 058,18 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 673 272,78 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 772 788,67 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 215 918,64 руб.

Отчет об оценке получил положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «<данные изъяты>», членом которого является оценщик, выполнивший отчет.

Считая свои права нарушенными, ДД.ММ.ГГ. административный истец обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков.

После того, как Комиссия своим решением № от ДД.ММ.ГГ. отклонила заявление, ООО «ФинГруппИнвест» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя Администрации г.о.Самары определением суда от ДД.ММ.ГГ. назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, проведение которой поручено ООО «<данные изъяты>».

По результатам проведения судебной экспертизы получено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГ., в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 3 789 422 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а определенная экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

При этом суд учитывает, что судебная экспертиза назначена в судебном заседании с участием сторон, эксперт предупрежден судом об ответственности по ст.307 УК РФ, и оснований сомневаться в объективности и компетентности эксперта у суда не имеется.

Рыночная стоимость земельного участка экспертом определена по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Согласно п. 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 года №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Эксперт выбрал объекты-аналоги, наиболее сходные по ценообразующим параметрам с исследуемым объектом, провел сравнение объекта оценки с объектами –аналогами, ввел корректировки на условия рынка, на площадь, на наличие железнодорожных путей, после чего согласовал полученные результаты и установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 01.01.2013 года составляет 3 789 422 руб.

По настоящему делу доказательств, которые опровергали бы определенную экспертным заключением величину рыночной стоимости спорного земельного участка, сторонами не представлено.

С учетом представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка, определенная экспертным заключением, является достоверной.

Величина рыночной стоимости остальных участков определена отчетом об оценке и сторонами не оспаривалась.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности.

В отчете содержится анализ рынка, анализ достаточности и достоверности информации, выявлены факторы, влияющие на стоимость объектов оценки.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж оценщик подобрал необходимое количество объектов-аналогов, обосновал выбранную единицу сравнения, ценообразующие факторы и степени отличия, ввел необходимые корректировки, согласовал полученные результаты и на странице № отчета привел показатели величины рыночной стоимости земельных участков.

Замечания к отчету, приведенные в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, относительно отсутствия информации об оценщике/ номере его телефона и адреса электронной почты/, отсутствия заявления о соответствии, являются несущественными и не влияют на величину рыночной стоимости земельных участков.

Относительно ограниченного количества источников информации, отсутствия необходимой информации в анализе рынка по объему сегмента рынка, следует отметить, что в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Анализ достаточности собранной информации оценщиком произведен в разделе № на страницах № отчета.

В решении комиссии содержится указание на то, что в отчете содержится неверная информация относительно аналогов № и №.

Однако, указанные аналоги были признаны оценщиком как несопоставимые с объектом оценки, исключены из вторичной выборки и при проведении расчетов не участвовали /страница № отчета/.

Правила отбора аналогов приведены на странице № отчета, где оценщик указал, что для расчетов отобраны аналоги, расположенные в Кировском районе, сопоставимые с объектом оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов, к которым оценщик отнес следующие факторы: вид права на земельный участок, местоположение, площадь земельного участка, наличие инженерных коммуникаций, наличие железнодорожной ветки на земельном участке.

В связи с изложенным замечание комиссии относительно необоснованного отбора объектов-аналогов суд считает несостоятельным.

С учетом представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, определенная отчетом об оценке, является достоверной, и, признавая то, что кадастровая стоимость нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость вышеприведенных земельных участков подлежит установлению равной рыночной стоимости в размерах, определенных отчетом об оценке.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ООО «ФинГруппИнвест» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 789 422 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 005 803,89 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 032 956,34 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 855 663,91 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 134 948,31 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения базы, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 915 767,59 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 630 058,18 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 673 272,78 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 772 788,67 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Кировский район, ул.Товарная, д.5, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 215 918,64 руб.

Датой обращения ООО «ФинГруппИнвест» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.