Решение № 3А-1403/2019 3А-32/2021 3А-32/2021(3А-436/2020;3А-1403/2019;)~М-1383/2019 3А-436/2020 М-1383/2019 от 21 марта 2021 г. по делу № 3А-1403/2019

Дело <данные изъяты>а-32/2021 (<данные изъяты>а-436/2020)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-32/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. В административном исковом заявлении просило установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержал административные исковые требования, не согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, согласился с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы, назначенной 3 ноября 2020 года.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседания по доверенности ФИО2 явилась, согласилась с результатами повторной судебной оценочной экспертизы, решение по делу оставила на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 5844 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 01 января 2018 года составляет 242 311 370,78 рублей.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №232/19-О, выполненный ООО «БлицСервис», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 181 626 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «ЛАБОРАТОРИЯ ПРАВА» ФИО4

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 184 291 000 рублей на 1 января 2018 года.

С выводами эксперта согласились представитель административного истца и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель Министерства имущественных отношений с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу. Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил возможность проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы, которая бы учитывала замечания административного ответчика.

Учитывая наличие обстоятельств, делающих заключение эксперта неполным, судом была назначена дополнительная судебная оценочная эксперта, проведение которой поручено эксперту АНО «ЛАБОРАТОРИЯ ПРАВА» ФИО4

В соответствии с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 192 949 081 руб. на 1 января 2018 года.

С выводами эксперта согласились представитель административного истца и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель Министерства имущественных отношений с результатами дополнительной судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу.

Учитывая наличие обстоятельств, делающих заключение эксперта неполным, судом была назначена дополнительная судебная оценочная эксперта, проведение которой поручено эксперту АНО «ЛАБОРАТОРИЯ ПРАВА» ФИО4

В соответствии с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 195 271 740 руб. на 1 января 2018 года.

В свою очередь, с выводами эксперта согласились представитель административного истца и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель Министерства имущественных отношений с результатами дополнительной судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Учитывая наличие обстоятельств, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы, судом была назначена повторная судебная оценочная эксперта, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО3

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 241 955 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Данные выводы экспертом в заключении повторной судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением повторной судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение повторной судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом ФИО3 заключению повторной судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания указанного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений, представленных представителем административного истца.

Так, эксперт пояснил, что вывод о диапазоне арендных ставок сделан на основе рыночных данных за 4 квартал 2017 года ООО «Профессиональное финансовое консультирование». По данным источника в выборке при анализе аренды торговых помещений, расположенных до 10 км от МКАД, участвовали 364 объекта, в связи с чем данная выборка считается репрезентативной.

Кроме того, эксперт указал, что в таблице №3 заключения приведены основные выводы по анализу рынка, диапазоны цен, арендных ставок, ставки капитализации, сроки экспозиции.

Дополнительно эксперт пояснил, что заключение эксперта не является отчетом об оценке. Требования и обязательные разделы отчета не распространяются на заключение эксперта.

При этом, объектом экспертизы является торговый объект (магазин), поэтому и оценивался как торговый (стр. 16 заключения).

Отвечая на замечания к экспертному заключению, эксперт отметил, что им был подробно проанализирован указанный аналог и выявлено, что объект является помещением, что подтверждается скриншотами из публичной кадастровой карты о здании, в котором он расположен, приложенными на стр. 68-69 заключения.

На стр. 34 заключения экспертом указано, что при отсутствии точной поэтажной экспликации объектов, их площадь распределялась равными долями пропорционально всем имеющимся этажам. Таким образом, по мнению эксперта, выводы рецензента ошибочны, а вся необходимая информация приведена в заключении.

Также эксперт ФИО3 обратил внимание, что все подобранные аналоги расположены на удалении до 10 км от МКАД, что можно назвать ближайшим Подмосковьем. Исходя из логики рецензента, в таком случае корректировка составит 0% для всех аналогов, что ошибочно. Статус населенных пунктов, в которых расположены аналоги, различен - город, деревня, в связи с чем для введения корректировки эксперт принимает описанные коэффициенты.

Как следует из пояснений эксперта, торгово-офисные площади, расположенные на 1 этажах, стоят дороже площадей подвала и более высоких этажей. В связи с этим экспертом введена корректировка, учитывающая различие объектов по расположению помещений на этаже.

Экспертом была выявлена этажность каждого объекта (на стр. 67-77 заключения приведены скриншоты публикаций и дополнительная информация по аналогам), как указывалось экспертом ранее, при отсутствии точной поэтажной экспликации объектов, их площадь распределялась равными долями пропорционально всем имеющимся этажам.

По мнению эксперта, рецензент приводит субъективное трактование применения «Справочника оценщика недвижимости», отличное от сложившегося в оценочной практике.

Из пояснений эксперта видно, что введенная им корректировка учитывает различие объекта-аналога по типу.

Помимо изложенного, эксперт указал, что стоимость прав на земельный участок для целей расчета корректировки на обеспеченность принимается на уровне удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков под объектом экспертизы. Экспертом был проведен анализ рынка на соответствие кадастровой стоимости земельных участков рыночным данным, и на основании его, а также судебной практики Московского областного суда по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков, был сделан вывод, что на дату оценки рыночная стоимость земельного участка соответствует его кадастровой.

Кроме того, доля земельного участка в стоимости ЕОН соответствует рыночным данным - в частности, по данным сборника «Statrielt». Таким образом, по мнению эксперта, корректировка методологически верна и позволяет более точно учесть особенности объекта.

Эксперт также пояснил, что им при проведении исследования анализировалось назначение объектов.

Дополнительно эксперт привел описание корректировок, в соответствии с которым рассматриваемый объект является торговым с долей офисных помещений, расположенных на 2 этаже. При этом, все аналоги представляют собой объекты торгового назначения. Учитывая данные компании «Статриэлт», средние удельные рыночные стоимости объектов торгового и офисного назначения сопоставимы, корректировка составила 0%.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении повторной экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением повторной судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административного истца, поданное 11 ноября 2019 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «ТОРГОВО-ЛОГИСТИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 11 ноября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 5844 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 241 955 000 (двести сорок один миллион девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 5 апреля 2021 года.