Решение № 3А-53/2021 3А-53/2021~М-300/2020 А-53/2020 М-300/2020 от 8 марта 2021 г. по делу № 3А-53/2021

Дело №а-53/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 марта 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Перепечиной В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровой стоимости №, общей площадью 1 765 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 578 000 рублей по состоянию на 19 июня 2019 года.

В обоснование требований указала, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 11 060 725 рублей 50 копеек по состоянию на 19 июня 2019 года. Полагает, что вышеуказанная стоимость земельного участка является завышенной, поскольку значительно превышает ее рыночную стоимость.

Определением Челябинского областного суда от 11 января 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» (л.д. 1-2).

Протокольным определением суда от 01 февраля 2021 года изменено процессуальное положение Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» с заинтересованного лица на административного ответчика (л.д.130-130).

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности от 30 июля 2019 года (л.д. 9), в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – ФИО3, действующий на основании от 18 января 2021 года № 14 (л.д. 145), в судебном заседании полагал, что удовлетворение административных исковых требований возможно при предоставлении административным истцом необходимых доказательств.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области представители заинтересованных лиц администрации г. Челябинска, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Согласно статье 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> (л.д. 18-22), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 11-17, 31).

Согласно письму филиала Управления Росреестра по Челябинской области от 12 января 2021 года (л.д. 142-143), при постановке на государственный кадастровый учет кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии с пунктом 18 Порядка № 514, путем умножения площади указанного земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-П. Значение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № составило 11 060 725 рублей 50 копеек, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 19 июня 2019 года. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 11 060 725 рублей 50 копеек подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 19 июня 2019 года. Также дополнительно сообщили, что в результате анализа сведений ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 11 060 725 рублей 50 копеек технических ошибок не выявлено. В 2020 году на территории Челябинской области проведена очередная ГКО, в том числе земельных участков категории «земли населенных пунктов» по состоянию на 01 января 2020 года, в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», результаты которой утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года №180-П. Земельный участок с кадастровым номером № включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО, его кадастровая стоимость в размере 8 335 812 рублей 60 копеек утверждена Приказом №180-П, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 15 января 2021 года. Таким образом, сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 8 335 812 рублей 60 копеек, определенной в ходе ГКО, подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2021 года. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет в период с 19 июня 2019 года по 31 декабря 2020 – 11 060 725 рублей 50 копеек; в период с 01 января 2021 года по настоящее время – 8 335 812 рублей 60 копеек.

16 декабря 2019 года ФИО1 обратилась с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Письмом Комиссии от 20 декабря 2019 года № 74-2019/10754 заявление было отклонено.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 июня 2019 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости не пропущен.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № № от 12 декабря 2019 года, выполненный оценщиком ФИО10, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Тотал <данные изъяты>», являющейся членом НП саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков». Ответственность ФИО11 застрахована полисом <данные изъяты>» № №.

Согласно данному отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 19 июня 2019 года составила 1 578 000 рублей (л.д. 40-105).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из отчета № № следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов обосновал в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, подпунктом «и» пунктом 8 ФСО № 3.

Оценщиком проанализированы 7 предложений о продажах земельных участков, расположенных в городе Челябинске Челябинской области. Стоимость земельных участков варьируется в диапазоне от 197 до 2 357 рублей за 1 кв.м.

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены на 56 листе отчета об оценке № № и подтверждены интернет - адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 9 элементам сравнения, а именно: зарегистрированные права на земельный участок; финансовые условия; условия продажи; дата продажи; категория земель; вид разрешенного использования; наличие коммуникаций; наличие подъезда; наличие улучшений на участке по остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты - аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектами оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

При этом со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщиков либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 16 декабря 2019 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в том случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Поскольку 15 января 2021 года в ЕГРН внесены сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка, период действия оспариваемой кадастровой стоимости ограничен периодом с 19 июня 2019 года по 31 декабря 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 765 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 1 578 000 рублей по состоянию на 19 июня 2019 года.

Датой подачи заявления считать 16 декабря 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в период с 19 июня 2019 года по 31 декабря 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 11 марта 2021 года