Решение № 3А-100/2017 3А-100/2017~М-94/2017 М-94/2017 от 28 мая 2017 г. по делу № 3А-100/2017

Дело № 3а-100/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 29 мая 2017 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.

при секретаре Добрыдневой Т.С.

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО3, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учётом уточнённого административного искового заявления от 10 мая 2017 г.) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: многофункциональное здание с жилыми помещениями и банком, общей площадью 4 278 кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 33029026 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

В обоснование заявленного требования указала, что она является собственником нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 1095,9 кв. м; этаж 1, подвал; номера на поэтажном плане: подвал – помещения 1 – 17, 1 этаж – помещения 1 – 19, с кадастровым номером **, находящегося на земельном участке с кадастровым номером **.

Постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере 78347035,32 рублей.

21 декабря 2016 г. она обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **. Решением комиссии от 19 января 2017 г. № 5 заявление отклонено по причине того, что у административного истца отсутствует связь объекта капитального строительства со спорным земельным участком.

Вместе с тем, согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «***» в границах земельного участка с кадастровым номером ** расположен объект капитального строительства – часть нежилого здания с кадастровым номером **, назначение: жилой комплекс многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, этажность 4 – 11, в том числе 1 подземный; общая площадь 16503,6 кв. м., включающий, том числе, помещения с кадастровым номером **, принадлежащие административному истцу на праве собственности.

Таким образом, являясь лицом, имеющим исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, она вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка ФИО1 представлен отчёт об оценке № ** от 19 декабря 2016 г., составленный индивидуальным предпринимателем Л., на предмет определения рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в соответствии с отчётом составила 33 029026 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объёме.

Административный истец ФИО1, извещённая о месте и времени разбирательства административного дела, участие в судебном заседании не принимала.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО3, действующая на основании доверенности, не возражала по существу заявленных требований, подтвердив доводы, изложенные в письменном отзыве от 18 мая 2017 г.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края ФИО4, действующая на основании доверенности, в суд не явилась, представила письменные пояснения по административному делу, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Заинтересованное лицо акционерное общество «***», извещённое о месте и времени судебного разбирательства, в суд представителя не направило, просило о рассмотрении административного дела в отсутствие своего представителя, заявленные ФИО1 требования поддержало.

Заинтересованное лицо общество с ограниченной ответственностью «Гостинично-административный комплекс «***», извещённое о месте и времени судебного разбирательства, в суд представителя не направило, просило о рассмотрении административного дела в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лицо публичное акционерное общество «***», извещённое о месте и времени судебного разбирательства, в суд представителя не направило, просило о рассмотрении административного дела в отсутствие своего представителя, не возражало против удовлетворения заявленных ФИО1 требований.

Заинтересованное лицо акционерный коммерческий банк «***» (публичное акционерное общество), извещённое о месте и времени судебного разбирательства, в суд представителя не направило, просило о рассмотрении административного дела в отсутствие своего представителя.

Заинтересованное лицо администрация города Перми, извещённое о месте и времени судебного разбирательства, в суд своего представителя не направило.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие административного истца, представителей административного ответчика и заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также – комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 1095,9 кв. м, этаж 1, подвал; номера на поэтажном плане: подвал – помещения 1 – 17, 1 этаж – помещения 1 – 19, адрес (местонахождение) объекта: ****, кадастровый (условный) номер **, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 29 февраля 2016 г.

Приведённое нежилое помещение расположено в здании с кадастровым номером **, общей площадью 16503,6 кв. м, наименование: комплекс многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком, количество этажей: 4 – 11, в том числе подземных – 1, по адресу: ****.

Согласно заключению ООО «***» в границах земельного участка с кадастровым номером ** расположены следующие объекты капитального строительства: часть нежилого здания с кадастровым номером **, назначение: комплекс многофункциональных зданий с жилыми помещениями и банком; этажность 4 – 11, в том числе 1 подземный; общая площадь 16503,6 кв. м; помещения со следующими кадастровыми номерами: ** (ранее учтённый), ** (ранее учтённый), ** (ранее учтённый), ** (ранее учтённый), ** (ранее учтённый), ** (ранее учтённый), ** (учтённый), ** (учтённый), ** (учтённый), ** (ранее учтённый).

Правообладателями других вышеперечисленных помещений в здании с кадастровым номером ** являются: АО «***», ООО «Гостинично-административный комплекс «***», ПАО АКБ «***», ПАО «***».

Указанные обстоятельства подтверждаются заключением о фактическом расположении помещений, находящихся в здании с К№ ** в границах земельного участка с К№ **, составленном ООО «***».

1 января 2014 г. вступило в силу постановление Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края», которым утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края по состоянию на 1 января 2013 г., в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, которая на рассматриваемую дату составляет 78347035,32 рублей.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в оценочную организацию.

Как следует из отчёта об оценке от 19 декабря 2016 г. № **, составленного индивидуальным предпринимателем Л., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 1 января 2013 г составляет 33029026 рублей. Оценщик ИП Л., проводивший оценку, включён в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована ОСАО «***», ОАО «***».

Представленный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности «Российского общества оценщиков».

Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в г. Перми (Свердловский и Ленинский районы), информация о которых получена из: каталога базы данных Пермской Мультилистинговой Системы № 41 от 19 октября 2012 г., коммерческого предложения ООО «ПМ-Групп» от 28 декабря 2012 г., а также http://zemlyapermi.fo.ru/wiki/58056_Общие /87382_Предложение_по_коммерческой_недвижимости_в_Перми_и_Пермском_крае. Источники информации приложены к отчёту. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на дату предложения, местоположение, площадь.

Суд считает, что при подготовке отчёта использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Кроме того, административным истцом представлено в суд положительное экспертное заключение эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № ** от 24 марта 2017 г. на отчёт об оценке № ** от 19 декабря 2016 г., в котором также признаны обоснованными выводы о рыночной стоимости земельного участка.

Данное экспертное заключение соответствует Федеральному стандарту оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328, а именно: оно подписано экспертом, проводившими экспертизу отчёта об оценке, утверждено и заверено Представителем Экспертного совета ООО «Российской общество оценщиков».

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах административных ответчиков и заинтересованных лиц, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

В соответствии со статьёй 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее – заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку судом установлено, часть объекта капитального строительства с кадастровым номером **, в котором находится принадлежащее ФИО1 на праве собственности нежилое помещение, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером **, административный истец как лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, вправе оспорить кадастровую стоимость спорного земельного участка, поскольку размер арендной платы или выкупная цена, в данном случае, исчисляется исходя из кадастровой стоимости этого земельного участка.

С учётом изложенного, заявленное ФИО1 требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке от 19 декабря 2016 г. № **, то есть в размере 33029026 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи физическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в суд либо дата обращения физического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если оно обращалось в такую комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 21 декабря 2016 г. Решением комиссии от 19 января 2017 г. № 5 административному истцу в удовлетворении заявленного требования отказано.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ФИО1 в комиссию, то есть 21 декабря 2016 г.

При этом само решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 19 января 2017 г. предметом рассмотрения в рамках настоящего дела не является.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 31 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено, вопрос о судебных расходах, понесённых административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что административными ответчиками заявленное административным истцом требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, правовые основания для возложения на административных ответчиков обязанности по возмещению судебных расходов в порядке статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: многофункциональное здание с жилыми помещениями и банком, общей площадью 4 278 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 33029026 (Тридцать три миллиона двадцать девять тысяч двадцать шесть) рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ФИО1 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – 21 декабря 2016 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 2 июня 2017 г.

Решение не вступило в законную силу.

Судья /подпись/