Апелляционное определение № 33-5593/2026 от 26 апреля 2026 г.

Судья: Пискарева И.В. гр. дело № 33-5593/2026

(номер дела суда первой инстанции 2-162/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Самара 27 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Катасонова А.В.

судей Осьмининой Ю.С., Мячиной Л.Н.,

при секретаре Зацаринной Л.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобеФИО26, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО23 на решение Промышленного районного суда г. Самары от 09.06.2025, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО26, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО23 к ООО "СЗ "Молодежная-3", ФИО27 о признании незаконным решение общего собрания собственников помещений, оформленное протоколом №1 общего собрания собственников/Д108А/2023 от 24.11.2023 г. - отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Катасонова А.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО26, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 обратились в суд к ФИО27, ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания № осс/<адрес>А/2023 от 24.11.2023. 31.05.2024 исковое заявление принято к производству судьей Пискаревой И.В. заведено гражданское дело №2-5324/2024.

ФИО13 обратился в суд с иском ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания № оос/<адрес>А/2023. ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству судьей Кутуевой Д.Р. и заведено гражданское дело №.

ФИО23 обратилась в суд с иском ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания № оос/<адрес>А/2023. ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству судьей Кутуевой Д.Р. и заведено гражданское дело №.

23.09.2024 определением Промышленного районного суда г.Самары для совместного рассмотрения в одном производстве объединено гражданское дело №2-5324/2024 по исковому заявлению ФИО26, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 к ФИО27, ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, гражданское дело №2-5358/2024 по иску ФИО13 к ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрисон» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания № 1 оос/Д108А/2023 и гражданское дело № по иску ФИО14 к ООО «СЗ Молодежная-3», ООО «УК Эрион» о признании недействительными решений общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом собрания №оос/<адрес>А/2023. Гражданскому делу присвоен номер №.

Истцы, обращаясь в суд указали, что ими были приобретены квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> «А».

ФИО3 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО2 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО1 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО11 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО5 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО6 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО8 приобретена <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и акту приемки от ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщик строительства дома ООО «СЗ «Молодежная-3».

Срок ввода в эксплуатацию дома: ДД.ММ.ГГГГ.

Площадь МКД: 25 308,9 кв.м, (жилые помещения 20 917,3 кв.м., нежилые помещения 4391,6 кв.м.)

Дата заключения договора №-упр/<адрес>А/23 между Застройщиком и УО ООО «УК Эрисон» - ДД.ММ.ГГГГ, сроком на 3 месяца, согласно (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ) со ставкой - 8,44 руб. за кв.м.

Не дождавшись окончания срока договора от ДД.ММ.ГГГГ, проводится внеочередное собрание, о котором никто не знал и не слышал (сообщение о проведении данного собрания не было размещено в системе ГИС ЖКХ).

При проведении общего собрания собственников должен соблюдаться порядок уведомления, согласно <адрес> кодекса РФ. Так как это было первое собрание - инициатор общего собрания собственников должен направить каждому собственнику заказным письмом, если нет решения общего собрания собственников о другом способе направления этого письменного сообщения, или вручить каждому под роспись.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

В марте 2024 года, при получении доступа в личный кабинет на сайте ГИС ЖКХ, истцам стало известно, что размещена информация, а именно: 1) Протокол общего собрания собственников № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ; 2) Бюллетени в количестве 6 шт.; 3) договор управления МКД №-упр/<адрес>А/23 от ДД.ММ.ГГГГ; 4) реестр принявших участие в голосовании в доме по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 108 А.

О данном собрании никакой информации на доске объявлений не было, также не была соблюдена процедура голосования.

Протокол общего собрания собственников № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ содержит, практически, единственное решение застройщика МКД ООО «СЗ «Молодежная-3», которому, согласно реестра голосовавших в данном собрании, а так же бюллетеня - принадлежит 98,89% голосов. Однако он не является собственником 98,89% (25026,7 кв.м.) помещений в доме. Бюллетень, который должен быть подписан собственником, подписан генеральным директором застройщика ООО «СЗ «Молодежная-3» - ФИО15, где в графе «правоустанавливающий документ» указано - «разрешение на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ года».

Остальным 5 участникам, принявшим участие в голосовании, принадлежит (по данным бюллетеней) -282,2 голоса. Данные участники являются сотрудниками ООО «СЗ «Молодежная- 3», что подтверждается Актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, которая подписывала данный документ со стороны ФИО16 <адрес>, т.е. заинтересованные участники.

В общем собрании собственников помещений в МКД Протокол общего собрания собственников № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ приняли участие лица, принявшие от застройщика помещений в МКД по передаточному акту, обладающие помещениями в МКД общей площадью 282,2 кв.м., что составляет 1,12 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД (25308,9 кв.м.); при этом в отношении площади 25026,7 кв.м., голосовал застройщик ООО «СЗ «Молодежная-3 ».

Кроме того, истцы указали, что голосование проходило по Актам приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В то время, как застройщик ООО «СЗ «Молодежная-3» стал рассылать информацию о введении дома в эксплуатацию лишь после ДД.ММ.ГГГГ. В тоже время в Договоре на участие в долевом строительстве п. 1.5 указано, что «Срок передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ в установленном действующем, законодательством порядке. Следовательно общее собрание собственников не должно было проходить ранее данного срока.

Считают, что застройщик не вправе действовать, как фактический собственник, в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве. Также Застройщик не наделен правом выступать от имени собственников помещений даже в том случае, если строительство осуществлялось не за счет средств дольщиков.

Застройщик может голосовать, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на свои средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения. Только в таком случае его следует рассматривать как фактического собственника помещений, то есть в таком же порядке, как и участников долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Фактически, собрание собственников, в отсутствие таковых, не состоялось, представленный протокол не соответствует требованиям закона, так как решение о выборе управляющей организации было принято не собственниками МКД, а застройщиком ООО «СЗ «Молодежная-3», что противоречит основам правопорядка. Застройщик ООО «СЗ «Молодежная-3» уже воспользовался своим правом, заключив договор ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УК Эрисон» за №- упр/<адрес>А/23 (данный договор размещен в системе ГИС ЖКХ) временного управления МКД, сроком на 3 (три) месяца.

В общем собрании собственников помещений в МКД Протокол общего собрания собственников № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ приняли участие лица, принявшие от застройщика помещений в МКД по передаточному акту, обладающие помещениями в МКД общей площадью 282,2 кв.м., что составляет 1,.12 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД (25308,9 кв.м.); при этом в отношении площади 25026,7 кв.м., голосовал застройщик ООО «СЗ «Молодежная-3».

Факт отсутствия передачи помещений многоквартирного дома участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления и управляющей организации.

Кроме того, вопреки ч.2 ст.46 ЖК РФ были приняты решения, не включенные в повестку общего собрания собственников. Повестка содержала общую-размывчатую формулировку, а решения принимались конкретные. Тем самым, была изменена повестка собрания.

На основании вышеизложенного, истцы обратились в суд и с учетом уточнения исковых требований просили признать незаконными решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, ул. <адрес>А, оформленные протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, иск удовлетворить.

В заседании судебной коллегии истец ФИО1, представитель истцов ФИО24 доводы жалобы поддержали. Представитель ответчика ФИО17 ФИО18, представитель ООО УК «Эрисон» ФИО19 просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения, в порядке, предусмотренным статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст.45 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами (ч. 1).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (п. 6).

Согласно ст. 181.2 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования (п. 1).

О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Согласно ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2) (п. 1).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения (п. 3).

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ул. <адрес>А - ФИО3 является собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО2 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ Г., акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО1 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО4 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО5 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО6 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО8 собственником <адрес> по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи от 18.12.2023г.

Застройщиком строительства дома являлся ООО «СЗ Молодежная-3». Срок ввода в эксплуатацию дома ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «СЗ Молодежная-3» и УО ООО «Эрисон» заключен договор №-упр/<адрес>А/23 по управлению многоквартирным домом сроком на 3 мес.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ул. <адрес>А, проведенное в форме очно-заочного голосования и оформленное протоколом № общего собрания собственников/<адрес>А/2023 от ДД.ММ.ГГГГ.

Собрание проведено по инициативе собственника <адрес> – ФИО7

Согласно указанного протокола на момент проведения собрания общая площадь жилых и нежилых помещений МКД составила 25 308,90 кв.м.

В общем собрании приняли участие собственники и (или) их представители по количеству прилагаемых решений, владеющие 25 308,90 кв.м. жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 100 % голосов.

Уведомления о проведении общего собрания собственником МКД в форме очно-заочного голосования с вышеуказанной повесткой было вручено всем собственникам, принявшим жилое помещение по акту приема-передачи у застройщика и представителю застройщика лично под роспись с вручением бюллетеня для голосования.

В связи с наличием кворума общее собрание объявлено состоявшимся.

В качестве приложений к данному протоколу значатся: реестр собственников помещений многоквартирного дома; письменные решения (бюллетени) правообладателей; сообщение о проведении собрания; договор управления МКД №-упр/<адрес>А/23 от ДД.ММ.ГГГГ.

ГЖИ по <адрес>, по запросу суда, предоставлены оригиналы списка собственников (правообладателей) помещений в МКД и бюллетеней (решений) правообладателя по вопросам повестки дня общего собрания собственников МКД проводимого в форме очного-заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, ул. <адрес>А, согласно которым в голосовании принимали участие:

-ФИО20 собственник квартиры <адрес>, общей площадью 48,90 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

- ФИО21 собственник <адрес>, общей площадью 80,30 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

-ФИО25 собственник <адрес>, общей площадью 48,10 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

-ФИО22 собственник <адрес>, общей площадью 39,70 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

-ФИО7 собственник <адрес>, общей площадью 65,20 кв.м. (акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ);

- ООО «СЗ «Молодежная-3» все помещения, кроме <адрес>, 192, 251, 321, 388, общей площадью 25 026,70 кв.м., всего общая площадь 25 308,90 кв.м.

Таким образом, в голосовании ДД.ММ.ГГГГ участвовали Застройщик, которому принадлежало большинство голосов (25 026,70 кв. м из 25 308,90 кв. м или 98,88 %), а также лица, принявшие помещения от застройщика по актам приема-передачи помещения общей площадью 282,2 кв. м или 1,1 %.

Существенного нарушения порядка созыва и проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, которое могло бы повлиять на волеизъявление участников собрания, судом не установлено.

В материалы дела представлен оригинал сообщения о проведении общего собрания в форме очно-заочного голосования (приложение № к протоколу общего собрания), в котором собственники своими подписями подтвердили, что были уведомлены о проведении общего собрания.

При этом общее число собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в голосовании (100%), свидетельствует о том, что информация о проведении вышеуказанного общего собрания доводилась до сведения всех собственников.

Повестка собрания, изложенного в сообщении о проведении собрания, соответствует поставленным на голосование вопросам в бюллетене голосования.

Подлинник сообщения о проведении общего собрания, протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, бюллетени голосования были представлены в Государственную жилищную инспекцию по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, согласно входящему штампу, то есть после завершения заочной части голосования.

Проверяя наличие кворума при проведении оспариваемого собрания, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным Кодексом РФ.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно части 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ лица, которые приняли от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопросам в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Поскольку в части 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ не содержится прямого запрета на совершение данных действий, владельцы помещений, переданных им от застройщика по актам приема-передачи, и не зарегистрировавшие свои права в установленном порядке, вправе принимать участие в общем собрании и голосовать по вопросам повестки дня и по истечении года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Участники долевого строительства многоквартирного дома, являющиеся потенциальными собственниками помещений (до государственной регистрации права собственности), после подписания передаточного акта наделены правом на избрание и заключение договора с управляющей компанией путем принятия таких решений общим собранием, при этом лишение лиц, принявших от застройщика объекты, права на участие в общих собраниях по вопросу содержания общего имущества является дискриминационным, поскольку закон возлагает на таких лиц наравне с лицами, зарегистрировавшими право собственности, бремя содержания общего имущества многоквартирного дома.

Лица, принявшие от застройщика по акту приема-передачи объекты долевого строительства, но не зарегистрировавшие права собственности в установленном законом порядке, а также застройщик в отношении помещений в многоквартирном доме, не переданных иным лицам по актам приема-передачи, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами. Иное влекло бы нарушение прав лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, учитывая, при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества.

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Кроме того, указанная норма призвана не допускать при расчете кворума и при подсчете голосов голоса тех лиц, которые не приняли помещения по передаточному акту от застройщика.

Судом установлено, что на дату проведения оспариваемого собрания ДД.ММ.ГГГГ по передаточным актам (от ДД.ММ.ГГГГ) были переданы лишь жилые помещения - <адрес>, 192, 251, 321, 388 общей площадью 282,2 кв.м.

Доказательства, подтверждающие наличие иных переданных застройщиком в установленном законом порядке помещений или регистрации права собственности на помещения за другими лицами суду не предоставлено, судом не добыто.

При таких обстоятельствах, застройщик в отношении помещений в МКД, не переданных иным лицам по актам приема-передачи общей площадью 25 026,70 кв.м., был вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений в МКД и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в многоквартирном доме правами с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи дольщикам по соответствующим актам.

Разрешение на ввод в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемое собрание проведено ДД.ММ.ГГГГ, при этом на момент его проведения застройщик осуществлял права собственника МКД в отношении всех помещений, кроме <адрес>, 192, 251, 321, 388.

В связи с тем, что на момент проведения собрания общая площадь жилых и нежилых помещений МКД составила 25 308,90 кв.м., в общем собрании приняли участие собственники в совокупности владеющие 25 308,90 кв.м. (282,2 кв.м. + 25 026,70 кв.м.), что составляет 100 % голосов, суд приходит к выводу о наличии кворума при проведении собрания.

Иных документальных подтверждений фактов отсутствия кворума при проведении собраний собственников помещений истцами не предоставлено.

Право участия в общем собрании у ФИО2 возникло ДД.ММ.ГГГГ, у ФИО1 и ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с даты подписания акта приема-передачи помещений и за пределами срока проведения оспариваемого собрания.

Кроме того, согласно реестру собственников помещений МКД общая площадь квартир, принадлежащих истцам составляет 338 кв.м., что соответствует 1,5 % голосов от общего количества голосов собственников помещений МКД в связи с чем, их голоса не могли быть решающими при принятии решений по какому-либо из оспариваемых вопросов повестки дня.

Доводы истцов о том, что в связи с раскрытием счета «эскроу» застройщику и осуществлением перевода денежных средств участников долевого строительства застройщику, застройщик утрачивает свое право на участие в собрании собственников МКД, суд не принял во внимание как основанные на неверном толковании закона, поскольку момент перехода права собственности к участнику долевого строительства жилищный кодекс связывает с передачей жилого помещения участнику долевого строительства по акту приема-передачи, а не с моментом перечисления денежных средств дольщиков со счета «ЭКРОУ» застройщику.

В рассматриваемом споре по передаточным актам (от ДД.ММ.ГГГГ) были переданы только жилые помещения - <адрес>, 192, 251, 321, 388. Также судом не могут быть приняты во внимание доводы истцов о том, что поскольку срок передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства указан в договоре о долевом строительстве не позднее ДД.ММ.ГГГГ, то общее собрание собственников не должно было проходить ранее этой даты.

Данные выводы судебная коллегия находит верными.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении порядка созыва собрания, отсутствие возможности застройщика голосовать на общем собрании без регистрации права собственности на помещения в МКД и, как следствие, отсутствие кворума, необходимости проведения органом местного самоуправления конкурса для выбора способа управления МКД, повторяют позицию истцов в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в оспариваемом решении.

Порядок созыва и проведения собрания проанализирован судом, существенных нарушений, способных повлиять на волеизъявление участвовавших в собрании лиц и результаты голосования, не установлено.

На основании частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу пункта 39 Правила N 75 в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Принимая во внимание указанные положения и установленные по делу обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу, что с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи помещений дольщикам (инвесторам), права собственника помещений осуществляет застройщик, который в ситуации отсутствия сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в выборе способа управления домом путем голосования при принятии решения.

Таким образом, участие застройщика в голосовании при принятии решения о выборе способа управления МКД не противоречит требованиям закона.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Промышленного районного суда г. Самары от 09.06.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО26, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО23 оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 12.05.2026