Решение № 2-3930/2021 от 1 июля 2021 г. по делу № 2-1766/2021~М-5909/2020

Дело № 2-3930/2021

УИД 41RS0001-01-2020-011462-07


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 июля 2021 года г. Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Белоусова А.С.,

при секретаре Никитиной А.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 предъявил иск к администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании недействительным пункта 3.1.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа ему для подписания направлены три экземпляра договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером № с указанием о необходимости направления в адрес Управления в 30-дневный срок с момента получения трех подписанных с его стороны экземпляров договора аренды земельного участка для проведения государственной регистрации.

Считал пункт 3.1.1 договора недействительным, противоречащим ст. 619 ГК РФ, указал, что законом не предусмотрена возможность отказа от исполнения договора аренды арендодателем во внесудебном порядке. Кроме того, согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблением правом в иных формах. Согласно пункту 7 данного договора, предусмотрена возможность урегулирования споров и разногласий путем переговоров между сторонами договора. Таким образом, при нарушении Арендатором условий договора земельного участка, по смыслу пункта 7 договора Арендодатель может обращаться к Арендатору с требованием об устранении нарушения исключительно после невозможности урегулирования споров и разногласий путем переговоров между сторонами договора.

Ссылаясь на п. 1 ст. 168 ГК РФ, истец считал, что указанный пункт является незаконным и противоречит ст. 619 ГК РФ, нарушает его права в сфере земельного законодательства.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал. Суду представил письменные пояснения, в которых указал, что основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. В этой связи истец полагал, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, поскольку обязательное досудебное урегулирование спора по требованию арендодателя о досрочном расторжении договора являются императивными нормами. Также указал, что возможность отказа от исполнения договора аренды арендодателем во внесудебном порядке законом не предусмотрена. Следовательно, условие пункта 3.1.1 договора о наличии права арендодателя во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при наличии обстоятельств, перечисленных в оспариваемом пункте, является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Кроме того, пунктом 7 договора аренды предусмотрен исключительно судебный порядок разрешения споров и разногласий сторон договора в случае их не урегулирования путем переговоров.

Представитель истца ФИО3, допущенный к участию в деле по устному ходатайству ФИО1, в судебном заседании позицию истца поддержал, при этом добавил, что в настоящем споре истец является слабой стороной. Он и так уже потратил много времени и сил на заключение этого договора. Однако условия пункта № договора аренды противоречат закону. ФИО1 обратился к ответчику с просьбой исключить этот пункт, однако получил отказ. Полагал, что поводов для отказа истцу в удовлетворении его просьбы у ответчика не было.

Представитель ответчика администрации Петропавловск-Камчатского городского округа ФИО4 просила рассмотреть дело в её отсутствие. Согласно представленным суду письменным возражениям ответчик считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. Указывает, что пунктом 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть менее чем на пять лет, следовательно, в силу действующего законодательства договор аренды может быть расторгнут во внесудебном порядке. Таким образом, условия оспариваемого пункта 3.1.1 договора аренды полностью соответствует положениям ст. 619 ГК РФ.

Третье лицо – Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о времени и месте рассмотрения дела извещено, представителя в суд не направило.

Выслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, изучив материалы дела, исследовав материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как установлено в судебном заседании, на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа на условиях, указанных в апелляционном определении, заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес> для целей, не связанных со строительством (использование земельного участка для установки павильона – объекта общественного питания).

Согласно п. 3.1.1 договора арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях: при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме; при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа с заявлением о внесении изменений в проект договора аренды земельного участка, в том числе об исключении из договора пункта 3.1.1.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ Управление предложило ФИО2 изложить пункт 3.1.1 договора в следующей редакции: «В любое время в одностороннем судебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях: при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме; при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 настоящего договора».

Судом также установлено, что решением Петропавловск-Камчатского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было отказано в удовлетворении требования о возложении на администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, с условиями, содержащимися в протоколе разногласий к проекту договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец просил признать пункт № договора аренды земельного участка недействительным.

В соответствии с п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом приведенными выше нормами право арендодателя на отказ от договора законом не предусмотрен, в ввиду закрепления в специальной номе судебного порядка расторжения договора аренды, право на такой отказ договором изменено быть не может.

Таким образом, указание в пункте 3.1.1. договора аренда земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, при наличии обстоятельств, указанных в данном пункте, является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным пункт 3.1.1 договора аренды земельного участка от 27 декабря 2017 года № 310/17, заключенного между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 9 июля 2021 года

Председательствующий подпись А.С. Белоусов

Копия верна

Судья А.С. Белоусов

Подлинник решения находится в деле Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края № 2-3930/2021