Решение № 3А-158/2020 3А-158/2020~М-201/2020 М-201/2020 от 20 декабря 2020 г. по делу № 3А-158/2020

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело 3a-158/2020

УИД 75OS0000-01-2020-000326-51


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 декабря 2020 года г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бурака М.Н.,

при секретаре судебного заседания Солодухиной Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

установил:

23 ноября 2020 года ФИО1 посредством представителя по доверенности ФИО2 обратился в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства магазина, для размещения объектов розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, №, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 15 июня 2017 года – 525 538 рублей.

В обоснование требований представитель указал, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка, установленная в размере 1 733 850,4 рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке от 29 октября 2020 года № №. Данное обстоятельство нарушает права ФИО1, поскольку ведет к необоснованному увеличению налоговых платежей, уплачиваемых им за земельный участок.

Одновременно заявлено требование о взыскании судебных расходов в размере 40 300 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1, его представитель ФИО2, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, представили письменные ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны административного истца.

Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в лице представителя по доверенности ФИО3 представил письменные возражения, в которых ссылался на необоснованность требований о взыскании судебных расходов ввиду того, что подготовка отчета об оценке связана с реализацией административным истцом своего права на обращение в суд и обязанностью предоставления документов в обоснование заявленных требований. Заявленный размер расходов на оказание юридических услуг полагал завышенным с учетом сложившихся в регионе цен за аналогичные услуги. Ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направили. Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю просило рассмотреть административное дело в его отсутствие.

Заинтересованное лицо администрация городского поселения «Борзинское», надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направило, от и.о. главы ФИО4 в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором он выразил несогласие с заявленными требованиями, указав на то, что в представленном отчете оценщиком применен лишь сравнительный подход, при этом приводится сравнение с объектами, находящимися на территории городского округа «Город Чита», в то врем как земельный участок находится на территории городского поселения «Борзинское», рынок недвижимости г. Борзя не изучен, доходный подход не применен. Пересмотр кадастровой стоимости повлечет уменьшение поступлений в бюджет. Земельный участок находится в зоне общественно-деловой застройки, в перспективе развития центральной части города Борзи. Кроме того, полагает нецелесообразным рассматривать вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка в связи с утверждением с 1 января 2021 года новых результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для исчисления размера уплачиваемого собственниками земельных участков земельного налога.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (пункт 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, физическое лицо – собственник земельного участка, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в том случае, если его кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения в качестве налоговой базы по земельному налогу.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства магазина, для размещения объектов розничной торговли, расположенный по адресу: <адрес>, №, принадлежит ФИО1 на праве собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 1 декабря 2020 года – л.д. 110-111).

Земельный участок поставлен на учет 15 июня 2017 года.

На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года №6/НПА «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 15 июня 2017 года в размере 1 733 850,4 рублей (л.д. 112).

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 15 июня 2017 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 1 декабря 2020 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей (л.д. 112).

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного земельного участка превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка № от 29 октября 2020 года, составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» ФИО5, являющейся членом Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (регистрационный № от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СОАО «ВСК» (страховой полис №, период действия договора – с 3 ноября 2019 года по 2 ноября 2020 года). Также к проведению оценки и подготовке отчета привлекалась оценщик ФИО6, являющаяся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № от 18 апреля 2014 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – СПАО «РЕСО-Гарантия», период действия договора – с 2 апреля 2020 года по 1 апреля 2021 года (страховой полис №). Ответственность АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» застрахована в СОАО «ВСК» (страховой полис № период действия договора – с 7 июня 2020 года по 6 июня 2021 года).

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № от 24 апреля 2018 года.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности при проведении оценки оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Отказываясь от применения затратного подхода, оценщик указал на то, что специфика земельных участков исключает определение стоимости замещения или воспроизводства, так как они являются природными ресурсами и не могут быть воспроизведены человеком. Рассмотрение затратной позиции стоимости земли приводит к занижению стоимости более продуктивных и завышению менее продуктивных земель. Кроме того, существует методологическое противоречие в определении объекта оценки: оценщик оценивает сам земельный участок, а не производимые на нем улучшения.

Основанием для отказа от применения доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка указано на отсутствие достоверной информации о рыночных ставках арендной платы, а также данных о расходах, связанных со строительством объекта, способного приносить доход на оцениваемом участке, что свидетельствует о затруднительности и нецелесообразности применения данного метода.

В качестве наиболее приемлемого для оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, представляющего собой согласно положениям пункта 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. При этом под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

При реализации указанного подхода к оценке выбрано пять объектов-аналогов, определена совокупность характеристик, влияющих на стоимость объектов сравнения, по каждому из которых выполнена корректировка значения единицы сравнения либо обосновано отсутствие корректировки.

На основании примененной методики рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства магазина, для размещения объектов розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, № с учетом допущений и ограничений определена по состоянию на 15 июня 2017 года в размере 525 538 (пятьсот двадцать пять тысяч пятьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек.

Довод представителя заинтересованное лицо администрации городского поселения «Борзинское» о некорректном подборе объектов-аналогов, находящихся на территории городского округа «Город Чита», суд находит подлежащим отклонению, поскольку как следует из материалов дела и исследуемого отчета, объект оценки находится в г. Борзя Забайкальского края, и относится к 6 территориально-ценовой зоне – г. Борзя, а объекты-аналоги расположены в 3,4,5 территориально-ценовой зоне, в связи с чем оценщик обоснованно применил для всех объектов-аналогов понижающие корректировки, что отражено в отчете (л.д. 59-60, 63).

Подлежит отклонению и довод заинтересованного лица администрация городского поселения «Борзинское» о неприменении оценщиком при оценке рыночной стоимости земельного участка доходного подхода, поскольку оценщик, воспользовавшись своим правом, предусмотренным статьей 14 Закона об оценочной деятельности, выбрал для оценки сравнительный подход, при этом мотивировав отказ от применения доходного подхода.

Довод заинтересованного лица о том, что пересмотр кадастровой стоимости повлечет уменьшение поступлений в местный бюджет, не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований административного истца, поскольку возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, прямо предусмотрена законом.

Иных возражений от участвующих в деле лиц по содержанию отчета об оценке земельного участка № от 29 октября 2020 года, как доказательства заявленной величины рыночной стоимости земельного участка не поступило. Данных о том, что рыночная стоимость земельного участка является иной, нежели отражено в отчете об оценке, суду не представлено, о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы кем-либо из участвующих в деле лиц ходатайств не заявлялось.

При таком положении, оценив отчет об оценке рыночной стоимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, подлежит установлению на 15 июня 2017 года в размере, равном его рыночной стоимости, – 525 538 рублей.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Данных о том, что ФИО1 обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, в материалах дела не имеется.

В суд с настоящим административным исковым заявлением ФИО1 обратился 23 ноября 2020 года.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы в стоимости объекта недвижимости (более чем в 3 раза), что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, взыскать с административного ответчика – Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости земельного участка, в пользу административного истца сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 300 рублей, а также расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 25 000 рублей (договор на оказание услуг на проведение оценки земельного участка от 27 октября 2020 года № 146, чек-ордер от 29 октября 2020 года № 4991).

При этом учитывается, что согласно приведенному выше Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации несение административным истцом расходов на оценочные и экспертные работы вытекает из необходимости соблюдения им императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а значит, указанные расходы подлежат возмещению как необусловленные процессуальным поведением лица.

Касаясь вопроса возмещения расходов на оплату услуг представителя (договор об оказании юридических услуг от 26 октября 2020 года № 61/20, чек-ордер от 29 октября 2020 года № 4992), суд, учитывая объем оказанной юридической помощи (составлено и подано административное исковое заявление), полагает возможным удовлетворить требования частично, взыскав в пользу административного истца 7 000 рублей.

Таким образом, в пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 32 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства магазина, для размещения объектов розничной торговли, расположенного по адресу: <адрес>, №, в размере, равном его рыночной стоимости: 525 538 (пятьсот двадцать пять тысяч пятьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек по состоянию на 15 июня 2017 года

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 23 ноября 2020 года.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 32 300 (тридцать две тысячи триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Забайкальский краевой суд.

Судья М.Н. Бурак

Мотивированное решение составлено 21 декабря 2020 года