Решение № 2А-17/2017 2А-17/2017~М-14/2017 3А-17/2017 М-14/2017 от 26 июня 2017 г. по делу № 2А-17/2017

дело № 3а-17/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1, действуя через представителя ФИО2, обратился в суд с названным административным иском, мотивируя требования тем, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по <адрес>. Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. №543-а кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в размере 9 534 297 рублей 87 копеек. Между тем согласно заключению оценщика ООО Центр оценки «ГОСТ» от 01.12.2015 г. № 846/4055/15 рыночная стоимость земельного участка составляет 1 719 000 рублей, то есть более чем в пять раз меньше кадастровой стоимости. Несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка нарушает права ФИО1 как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в соответствии со ст. 390 НК РФ от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом к участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков администрация Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация городского округа г. Шарья /том 1 л.д. 1/.

В ходе рассмотрения дела административный истец ФИО1, основываясь на проведённой по делу судебной экспертизе, административные исковые требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости равной 2 126 700 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, удовлетворить уточнённые административные исковые требования.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области ФИО3, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Костромской области ФИО4, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО5 не возражали против удовлетворения уточнённых административных исковых требований.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, заинтересованного лица администрации городского округа г. Шарья, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От представителя заинтересованного лица администрации городского округа г. Шарья поступило заявление о согласии с выводами проведённой по делу судебной экспертизы.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения проходной (нежилое), служебного строения (навес для хранения металла), нежилого строения базы, гаража (нежилое), склада хранения стекла (нежилое) /том 1 л.д. 11/.

Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 9 534 297,87 рублей /том 1 л.д. 12/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № 846/4055/15, выполненном ООО Центр оценки «ГОСТ» (оценщик Ш.), рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 1 719 000 рублей /том 1 л.д. 13-86/. На данный отчет получено положительное экспертное заключение № 46/2016 /том 1 л.д. 87-108/.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка и определению рыночной стоимости земельного участка.

В выводах экспертного заключения № 5 от 05 июня 2017 года, составленного экспертом А., указано, что оценщиком Ш. при составлении отчета № 846/4055/15 допущены следующие нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Объекты аналоги № 4 и № 5 оценщиком не идентифицированы, отсутствует информация о характеристиках их местоположения. В результате чего не учтена разница в характеристиках локального местоположения объектов-аналогов и объекта оценки.

При описании объекта оценки оценщиком ошибочно сделано заключение о наличии газоснабжения на земельном участке. Как следствие, не введена корректировка на разницу в доступных коммуникациях, обусловленная месторасположением объектов-аналогов и объекта оценки.

При описании объекта оценки отсутствует информация о том, что часть нежилых помещений используется для организации торговли, что в соответствии с пунктом 20 ФСО-7 должно найти отражение в расчетах.

Отсутствует описание источников информации о виде разрешенного использования объектов-аналогов. Данные анализа, представленные на стр. 32 отчета, неполные, выбор и установление адресных ориентиров объектов-аналогов непонятны.

На этом основании эксперт, сделал вывод о том, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, использованная информация не является достоверной, достаточной, проверяемой. Соответственно, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки следует признать необоснованными.

Рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года эксперт определил в сумме 2 126 700 рублей /том 2 л.д. 11-130/.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного и затратного подходов. Экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта исследования и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Лица, участвующие в деле, и их представители экспертное заключение не оспаривали, с ним согласились, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения проходной (нежилое), служебного строения (навес для хранения металла), нежилого строения базы, гаража (нежилое), склада хранения стекла (нежилое), по состоянию на 01 января 2013 года составляет 2 126 700 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения проходной (нежилое), служебного строения (навес для хранения металла), нежилого строения базы, гаража (нежилое), склада хранения стекла (нежилое), по состоянию на 01 января 2013 года в размере 2 126 700 (два миллиона сто двадцать шесть тысяч семьсот) рублей.

Датой подачи заявления считать 19 января 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов