Решение № 2-6145/2025 от 19 октября 2025 г. по делу № 2-1167/2023(2-6987/2022;)~М-6015/2022

Дело № 2-6145/2025


Решение

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при помощнике судьи Степановой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» об обязании передать нежилое помещение,

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением об обязании ответчика передать по двустороннему акту приема-передачи нежилое помещение № 2, площадью 795,8 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: ***, в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда. В обоснование иска указано, что 18.06.2018 между ним и ответчиком был заключен инвестиционный договор № 1Н-2, согласно которому, истцу после завершения инвестиционного проекта, не позднее 30.07.2022, должно было быть передано вышеуказанное нежилое помещение, которое до настоящего времени ответчиком не передано.

Истец и третье лицо ФИО2 надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, при этом истец настаивал на иске, третье лицо правовой позиции по делу не направило.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поскольку строительство объекта в настоящее время не окончено, рыночная оценка объекта существенно превышает инвестиционный взнос, уплаченный истцом.

Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1-3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 статьи 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с положениями Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее ФЗ № 39-ФЗ), настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Согласно статье 1 ФЗ № 39-ФЗ, инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8 названого закона, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора, заключаемого между ними в соответствии с ГК РФ, условия которого сохраняют свою силу на весь срок его действия, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ № 39-ФЗ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком был заключен инвестиционный договор № 1Н-2 от 28.06.2018 (далее Договор, л.д. 177-185).

В соответствии с пунктом 1 Договора, ответчик осуществляет инвестиционный проект по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: *** осуществляет другие обязанности в соответствии с настоящим Договором, а истец обязуется участвовать в инвестиционном проекте и возместить (компенсировать) затраты ответчика на условиях Договора. Пунктом 5 Договора сроки реализации инвестиционного проекта определены следующим образом: дата начала – со дня подписания Договора (28.06.2018), дата окончания - определена датой не позднее даты окончания II квартала 2022 года (30.06.2022).

Инвестиционный проект осуществляется на земельном участке по адресу: *** площадью 2656 кв.м, кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоэтажного жилого дома, находящегося на праве аренды у ответчика, в соответствии с договором аренды №.

Строительство объекта осуществляется ответчиком на основании разрешения на строительство, выданного ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области 27.06.2018 (л.д. 11-14).

Согласно пункту 4 Договора, результатом реализации инвестиционного проекта в соответствии с Договором является построенный объект, расположенный по адресу: *** ***, - многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, общая площадь которого на дату подписания Договора согласно проектной документации составляет 3309,9 кв.м (проектируемая).

Пунктом 16 Договора определен размер расходов истца на участие в инвестиционном проекте по строительству Объекта, который составляет 68 438 800 руб., взнос подлежит внесению истцом на расчетный счет ответчика в срок не позднее 30 календарный дней со дня подписания акта приема-передачи помещения.

В соответствии с пунктом 7 Договора, после завершения инвестиционного проекта в собственность истца передается следующее имущество в Объекте - нежилое помещение №, площадью 795,8 кв.м, расположенное на 1 (первом) этаже многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: ***.

В соответствии с пунктом 10 Договора, вышеуказанное помещение должно быть передано ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» и принято истцом на основании двустороннего акта приема-передачи не позднее 30 календарных дней со дня окончания инвестиционного проекта, определенного в пункте 5 Договора, то есть, в срок не позднее 30.07.2022.

Согласно пункту 23 Договора, в случае возникновения спорных ситуаций стороны Договора будут пытаться урегулировать их посредством переговоров, а при недостижении согласия - путем обращения в судебные органы.

18.08.2022 истец вручил ответчику претензию о необходимости выполнить условия Договора и передать по акту приема-передачи Помещение, которую ответчик оставил без внимания (л.д. 189).

Дополнительным соглашением № 1 от 09.12.2022 к заключенному между сторонами Договору были внесены изменения и дополнения, а именно: в пункте 16 Договора изменен порядок внесения истцом его расходов на участие в инвестиционном проекте по строительству Объекта, которые вносятся истцом на расчетный счет ответчика в срок не позднее 01.03.2023, но до передачи помещения по акту приема-передачи (л.д. 186-188).

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Суд приходит к выводу, что заключенный Инвестиционный договор № 1Н-2 от 28.06.2018 с последующими изменениями и дополнениями в редакции дополнительного соглашения № 1 от 09.12.2022 соответствует нормам ГК РФ и положениям Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ.

По сведениям ЕГРН, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ***, площадью 2656 кв.м, возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 721,5 кв.м, степенью готовности 14%, кадастровой стоимостью 1 303 770,11 руб., право собственности на данный объект зарегистрировано ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ»,*** в отношении указанного объекта зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ФИО2 на срок 120 месяцев, на основании договора залога от 09.06.2025, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» (л.д. 149-157, 222-226).

Согласно отчету специалиста ООО «ФОЦ» об оценке № F250607-1 от 06.06.2025, стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 721,5 кв.м, степенью готовности 14%, адрес объекта: ***; составляет 60 688 000 руб. (НДС не облагается).

Стоимость объекта и заключение специалиста истцом не оспорены, доказательств иной стоимости объекта в материалы дела не представлено, ходатайство о назначении экспертизы, определяющей рыночную стоимость объекта, истцом не заявлялось, а потому, у суда нет оснований не доверять данному заключению специалиста, обладающего специальными познаниями, опытом и образованием.

*** ответчик направил истцу копию отчета специалиста ООО «ФОЦ» об оценке № F250607-1 от 2025-06-06, а также предложил увеличить размер расходов истца на участие в инвестиционном проекте по строительству Объекта. На данное предложение истец 11.06.2025 ответил отказом (письмом от 11.06.2025 года), в котором посчитал увеличение размера расходов по инвестиционному договору № 1Н-2 от 28.06.2018 необоснованным, а стоимость объекта незавершенного строительства, определенную специалистом, завышенной, основываясь на своем внутреннем убеждении и анализе рынка недвижимости (л.д. 190-208).

Суд не принимает доводы истца о завышенной стоимости размера его расходов на участие в инвестиционном проекте по строительству Объекта, поскольку внутреннее убеждение истца не может являться доказательством, подтверждающим его позицию как в отношении стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ответчику на праве собственности, так и в отношении размера расходов истца по реализации инвестиционного проекта по Договору, а также доказательством, обосновывающим в полной мере исковые требования и подтверждающим его позицию.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательства сторон по договору носят взаимный характер.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцом не уплачен инвестиционный взнос как в первоначальном размере, так и в размере, соответствующем рыночной стоимости объекта, в сроки, предусмотренные дополнительным соглашением к Договору, в связи с неисполнением истцом обязанности по оплате (компенсации) расходов на участие в инвестиционном проекте в порядке и сроки, предусмотренные пунктами 1, 16 Договора, у ответчика не возникает обязанности по передаче истцу нежилого помещения №, площадью 795,8 кв.м., расположенного на 1 (первом) этаже многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: *** соответствии с п.п. 4, 13.1. инвестиционного договора № 1Н-2 от 28.06.2018.

Кроме того, следует отметить, что сам объект, который требует передать истец, отсутствует, поскольку степень его готовности составляет 14%, строительство объекта не завершено, в связи с чем, требования о передаче объекта удовлетворены быть не могут.

Принимая во внимание правовую природу заключенного сторонами договора, волю сторон и их поведение с учетом цели Договора во взаимосвязи с оговоренными в Договоре обязанностями, исходя из подлежащих применению норм законодательства, собранных по делу доказательств в подтверждение обстоятельств, являющихся юридически значимыми по данному делу, исковые требования являются необоснованными, а потому, не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (№) к ООО «КАПИТАЛ ИНВЕСТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании передать по двустороннему акту приема-передачи нежилое помещение № площадью 795,8 кв.м, расположенное на 1 (первом) этаже многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: *** – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме

принято 20.10.2025