Решение № 2-2182/2020 2-2182/2020~М-1252/2020 М-1252/2020 от 13 октября 2020 г. по делу № 2-2182/2020

72RS0013-01-2020-001413-31

Дело №2-2182/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Тюмень 13 октября 2020 года

Калининский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Граховой А.С.,

при помощнике судьи Коршуновой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома площадью 140 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Садоводческое товарищество «Елочка», <адрес>, участок № (кадастровый №), расположенного на земельном участке площадью 500 кв.м, с кадастровым номером № заключенного между ФИО4 и ФИО2 Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 был приобретен жилой дом площадью 140 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, Садоводческое товарищество «Елочка», <адрес>, участок № (кадастровый №) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка у ответчика ФИО4 Вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке площадью 500 кв.м, с кадастровым номером №. Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию. Одновременно с приобретением указанного жилого дома ФИО4 истцу был передан технический паспорт домовладения от ДД.ММ.ГГГГ После приобретения вышеуказанного объекта недвижимости (а именно в момент начала весенней оттепели) истцом были выявлены несоответствия в сведениях, отраженных в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ и в фактических характеристиках приобретенного жилого дома, а именно: фундамент жилого дома выполнен не из буро-набивных свай, а путем устройства кирпичных тумб, не имеющих самостоятельного основания; стены и перегородки дома выполнены не из бруса, а из деревянных однослойных стеновых панелей (щитов). Ранее данные недостатки не могли быть объективно обнаружены, так как дом приобретался зимой, в момент приобретения на земельном участке был стойкий снежный покров. Технический паспорт спорного домовладения был выполнен кадастровым инженером ФИО7, после обнаружения указанных дефектов истец обратился к кадастровому инженеру с просьбой повторно обследовать приобретенный истцом жилой дом и внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, разъяснить сложившуюся ситуацию. По обращению истца кадастровым инженером было составлено заключение, однако истец обратился в ООО «Легион-3000» с целью экспертного исследования спорного жилого дома. По результатам проведенного обследования с учетом заключения кадастрового инженера ФИО8 было подготовлено заключение по результатам технического обследования жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Елочка», <адрес>. На основании вышеуказанного заключения ООО МПФ «Легион-3000» установлено, что проданное ответчиком ФИО4 строение не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества с использование кредитных средства банка от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что экспертным заключением установлено, что жилое строение не может быть использовано в качестве места постоянного проживания людей, истец считает, что данный факт должен послужить основанием для квалификации исполнения обязанностей продавца ФИО4 как передача вещи с неустранимыми недостатками, препятствующими нормальному функционированию объекта в соответствии с его назначением. При этом истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО4

На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ТО, ПАО "Сбербанк".

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечен ФИО5

Истец ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил о том, что в 2017 году он подбирал дом для проживания семьи, на авито нашел объявление, созвонился с продавцом, посмотрел дом несколько раз, после чего был заключен договор купли-продажи. Для приобретения дома и земельного участка он и его супруга взяли ипотечный кредит в банке. После того, как въехали в дом, в январе, когда начались морозы, он заметил, что с потолка в гардеробной комнате стекала вода, разобрав потолок, увидел, что он состоит из гипсокартона и стекловаты. Кроме этого, вскрыв стены дома, он обнаружил, что дом состоит не из бруса, фундамент как таковой тоже отсутствовал. После чего истец пытался связаться с ФИО4, на звонки и смс он не отвечал. По договору купли-продажи дома стоимость дома и земельного участка была занижена с тем расчетом, чтобы уйти от налогов, стоимость по договору была прописана 2 200 000 рублей. Расчет истец производил полученными денежными средствами в отделении Сбербанка, наличными средствами. В счет оплаты за дом он передал ответчику 3 300 000 рублей, расписок в подтверждении не имеется, данный факт может подтвердить супруга истца, которая присутствовала при передаче.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО5, представители третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ТО, ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом при этом, представитель ПАО «Сбербанк» в материалы дела представил возражения на исковое заявление, в которых просит в удовлетворении требований отказать.

Выслушав истца, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: дом, назначение: жилое, 2-этажный (подземных этажей – 0), площадью 140 кв.м, кадастровый (условный) номер: №, расположенный по адресу: <адрес>, Садоводческое товарищество «Елочка», <адрес>, участок №; жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства и огородничества, кадастровый номер земельного участка №, расположенный по адресу: <адрес>, с/т Елочка, <адрес>, уч. №. Стоимость жилого дома составляет 1 700 000 руб., стоимость земельного участка – 500 000 руб. (т.1 л.д. 17-18).

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что объекты приобретаются покупателем у продавца в собственность за счет собственных, а также кредитных средств предоставляемых ПАО Сбербанк по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.3. договора полный расчет между продавцом и покупателем осуществляется в следующем порядке: 550 000 руб. – за счет собственных средств в день подписания договора и сдачи документов для регистрации перехода права собственности на объекты в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>; 1 650 000 руб. – за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк не позднее 3 рабочих дней со дня фактического предоставления кредита, но не позднее дня государственной регистрации перехода права собственности на объекты и их ипотеки в пользу банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставления покупателем выписки из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащую информацию о правах и переходе прав собственности на имя покупателя в банк плательщика.

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателем составлен передаточный акт к договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств банка, по условиям которого покупатель принял недвижимое имущество, удовлетворен качественным состоянием передаваемых объектов и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов. Согласно данному акту стороны подтверждают отсутствие друг к другу финансовых, имущественных и иных претензий в отношении договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного договора, передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО3

Согласно техническому паспорту, подготовленному кадастровым инженером ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, Садоводческое товарищество «Елочка», <адрес>, участок №, построен в 2014 году, общая площадь дома составляет 140 кв.м, жилая – 50, 4 кв.м, количество этажей – 2, материал наружных стен – деревянный. В разделе 4 паспорта «Описание конструктивных элементов» указано: фундамент – буро-набивные сваи, наружные и внутренние капитальные стены – деревянные (брус) + облицовка (сайдинг), перегородки – деревянные, отдела внутренняя – гипсокартонный лист, отделка наружная – сайдинг (т. 1 л.д. 27).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что в значительной степени лишает того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По смыслу положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара. Данные нарушения в целом представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.

Из представленного истцом заключения ООО «Легион-3000» следует, что в результате технического обследования жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Елочка», <адрес>, уч. №, с кадастровым номером №, установлено: фундамент здания выполнен из кирпичных столбиков, количество которых не достаточно для обеспечения устойчивости дома; из-за большого расстояния между столбиками происходит прогиб балок перекрытия первого этажа; не выполнены продухи в стенах технического подполья жилого дома для проветривания пространства под полом жилого дома; из-за повышенной влажности происходит биологическое разрушение (гниение) деревянных элементов. Конструкции обследуемого жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Елочка», <адрес>, участок №, можно отнести к 3 категории технического состояния, то есть ограниченно-работоспособное техническое состояние. В заключительной части указано о том, что по результатам технического обследования установлено, что несущие и ограждающие конструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Елочка», <адрес>, участок №, имеющие кадастровый номер № выполнены в не соответствии с действующими строительными нормами и правилами, находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. Жилое здание нарушает права и законные интересы граждан, создает угрозу их жизни и здоровью, не соответствует санитарно-гигиеническим и противопожарным нормам и затрагивает интересы третьих лиц. Обследуемый объект нельзя использоваться по своему назначению как жилое здание для постоянного проживания (т. 1 л.д. 52-84).

Кроме этого, согласно заключению ИП ФИО7 в 2015 году кадастровым инженером была составлена техническая документация на объект, расположенный по адресу: <адрес>, СНТ «Елочка», <адрес>, участок №. С целью составления технической документации было проведено натурное обследование здания, на предмет описания конструктивных элементов. На момент обследования объекта внешние стены были обшиты виниловым сайдингом снаружи и листами гипсокартона и панелями ПВХ внутри. Производить разбор обшивки стен не представилось возможным, поскольку это привело бы к повреждению и порче внешнего вида здания, в связи с чем материал внешних стен указан со слов собственника ФИО4 Фундамент на момент обследования был обшит металлосайдингом, в связи с этим указан со слов собственника, что он выполнен из буро-набивных свай. Спустя полгода, после повреждения виниллосайдинга было установлено, что материал внешних стен в технической документации указан неверно, фундамент лишь частично является буро-набивным. В связи с повторным осмотром здания просит техническую документацию от ДД.ММ.ГГГГ считать аннулированной (т. 1 л.д. 85-88).

Также в судебное заседание истцом представлено заключение ООО «Легион- 3000», согласно которому жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, СНТ «Елочка», <адрес>, участок №, нельзя использовать по своему назначению как жилое здание для постоянного проживания. Для приведения строительных конструкций жилого дома в соответствии СП и СНиП необходимо выполнить следующие работы: усиление фундамента жилого дома, ремонт перекрытия первого этажа, устройство пароизоляции и гидроизоляции наружных стен, устройство утеплителя наружных стен согласно требованиям теплоизоляции для данного региона. Стоимость работ для приведения конструкций дома до требований СНиП и СП составляет 2 008 459 руб. 20 коп. (т. 2 л.д. 164-217).

Принимая во внимание выводы, изложенные в представленных истцом заключениях ООО «Легион- 3000», которые стороной ответчика не оспорены, а также учитывая, что в материалах дела не имеется доказательств того, что на момент заключения истцом договора купли-продажи земельного участка и жилого дома он не обладал специальными техническими познаниями, позволяющими ему обнаружить все выявленные экспертом недостатки, в связи с чем суд считает доказанным то обстоятельство, что в проданном ответчиком истцу жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, СНТ «Елочка», <адрес>, участок №, имеются строительные недостатки, то есть недостатки, возникшие при строительстве дома, а потому возникшие до передачи ответчиком истцу данного дома по договору купли-продажи, при этом такие недостатки являлись для истца скрытыми, неявными недостатками, поскольку истец строительными познаниями в области строительства не обладает, что ответчиком надлежащими доказательствами не оспорено.

Доказательств того, что об указанных недостатках ответчик истца предупреждал при заключении договора купли-продажи в материалах дела не имеется и суду не предоставлено.

Более того, в ходе рассмотрения дела судом не установлено того факта, что истец после приобретения жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ значительно ухудшил качество жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, СНТ «Елочка», <адрес>, участок № по сравнению с тем, в каком состоянии данный объект недвижимости находился до приобретения его истцом, при этом таких доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости и достоверности, ответчик суду не предоставил.

Учитывая изложенное, а также то, что стоимость устранения выявленных недостатков составляет 2 008 459, 20 руб., в связи с чем суд полагает, что на основании пункта 2 статьи 475 ГК РФ истец вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, в связи с чем суд приходит к выводу о расторжении заключенного между ФИО4 и ФИО2 договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ, и взыскании с ФИО4 в пользу ФИО3 уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества денежных средств в размере 2 200 000 руб.; оснований для взыскания в пользу истца денежных средств в размере 3 300 000 руб. не имеется, поскольку в нарушении статьи 56 ГПК РФ истцом не представлено относимых и допустимых доказательств того, что в счет оплаты приобретаемого имущества ФИО2 передано ФИО4 3 300 000 руб.

Доводы третьего лица ПАО Сбербанк о том, что в данном случае истцом пропущен срок исковой давности, суд не принимает во внимание, поскольку в силу пунктов 1 и 2 статьи 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные данной статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Судом установлено, что договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ гарантийный срок на жилой дом не установлен, при этом недостатки данного жилого дома были обнаружены истцом после получения заключения ООО «Легион 3000», то есть в пределах двух лет со дня передачи жилого дома ответчиком по договору купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 450, 475, 476 ГК РФ, ст.ст. 35, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных денежных средств банка от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого дома, площадью 140 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Елочка», <адрес>, участок №, кадастровый №, на земельном участке, площадью 500 кв.м с кадастровым номером №, заключенный между ФИО4 и ФИО2.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества денежные средства в размере 2 200 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский областной суд через Калининский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

судья (подпись) А.С. Грахова

Копия верна

Подлинник решения подшит и хранится в материалах гражданского дела № в Калининском районном суде <адрес>.

Решение не вступило в законную силу.

Судья А.С. Грахова