Решение № 2-920/2017 2-920/2017~М-863/2017 М-863/2017 от 2 ноября 2017 г. по делу № 2-920/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«03» ноября 2017 года г. Ахтубинск

Ахтубинский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Лубянкиной Ю.С.

при секретаре Чернышовой И.А.

с участием представителя истца ФИО5

третьего лица ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ахтубинске в помещении Ахтубинского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании права собственности и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности по сделке купли-продажи от 12.10.2015 на нежилое здание,

Установил:

ФИО9 обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о признании права собственности и возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование иска указала, что между ней и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Условия договора купли-продажи сторонами по сделке выполнены. Во исполнение договора купли-продажи ФИО1 передала ей (ФИО9) нежилое помещение и необходимые документы на него, а она (ФИО9) уплатила за нежилое помещение денежные средства в полном объеме. Однако, государственная регистрация перехода права собственности не состоялась в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем <данные изъяты> наложено обременение в виде ареста на имущество ФИО1, в том числе и на спорное нежилое помещение. Просит суд признать право собственности на спорный объект недвижимости и возложить обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец ФИО9 не явилась, о дате и времени слушания дела извещена надлежащим образом, направила своего представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО9 ФИО5 уточнила заявленные требования, просила возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, пояснив, что переход права собственности на спорный объект недвижимости должен быть зарегистрирован на основании решения суда, поскольку условия сделки купли-продажи сторонами выполнены, предмет договора истцом оплачен, продавец ФИО1 передала ФИО9 спорное нежилое помещение, таким образом, стороны исполнили условия договора. Также указала, что на момент заключения договора купли-продажи, нежилое помещение, распложенное по адресу: <адрес> под арестом не находилось, в связи с чем, ФИО9 является добросовестным покупателем и имеются все основания для регистрации вышеуказанной сделки.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомила.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представлено.

Представитель Ахтубинского РОСП УФССП по Астраханской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представлено.

Третье лицо ФИО18 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку имеется постановление судебного пристава-исполнителя Ахтубинского РОСП УФССП по Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ему, как взыскателю, не реализованного в принудительном порядке имущества должника ФИО1 в виде нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку решение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ФИО1 в его пользу долга по договору займа до настоящего времени не исполнено.

Выслушав представителя истца ФИО5, третье лицо ФИО4, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как установлено в судебном заседании ФИО1 согласно свидетельству государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ и Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого здания по адресу: <адрес>, назначение нежилое, общей площадью № кв.м., этаж № является ФИО1

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между муниципальным учреждением «Отдел имущественных отношении и землепользования администрации МО «Город Ахтубинск» и ФИО1, последняя является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:01:150410:951, площадью 550 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок используется для эксплуатации распложенного на нем нежилого здания.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО9 (покупателем) подписан договор купли-продажи спорного нежилого здания. Отчуждаемое нежилое помещение продано покупателю за <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей уплачены покупателем продавцу полностью до подписания договора (п. 4 договора).

В соответствии с п. 5 договора купли-продажи продавец ставит покупателя в известность, что на момент заключения настоящего договора указанное жилое помещение никому не продано, не заложено, в судебном споре или под запретом (арестом) не состоит, не обременено правами и претензиями третьих лиц, о которых стороны не могли знать на момент подписания настоящего договора.

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлениями о регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности (л. д. №). ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора купли-продажи, перехода права и права собственности была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием ареста на имущество ФИО1 наложенного в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя Ахтубинского РОСП УФССП по Астраханской области ФИО11

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области отказано в государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что Едином государственном реестре прав имеется запись о наложении ареста на имущество ФИО1, занесенная на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ахтубинского РОСП УФССП по Астраханской области ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ.

В то же время из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Ахтубинским районным судом Астраханской области постановлено решение по гражданскому делу по иску ФИО3, действующей по доверенности в интересах ФИО4 к ФИО1, о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, по иску ФИО5, действующей по доверенности в интересах ФИО1 к ФИО4, третьи лица: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО2 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, о признании договора залога недействительным.

Вышеуказанным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 долг по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, в остальной части исковых требований отказать. Решение суда сторонами не обжаловано и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Ахтубинского РОСП УФССП по Астраханской области ФИО11 возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО1, наложен арест на имущество должника.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в адрес ФИО1 и Ахтубинского РОСП УФССП по Астраханской области направлено уведомление о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права, в том числе и на нежилое здание, распложенное по адресу: <адрес>.

Из материалов исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ возбужденного на основании решения Ахтубинского районного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что, оно до настоящего времени не окончено. Согласно пояснениям третьего лица ФИО4 в судебном заседании, задолженность по исполнительному документу не погашена.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за покупателем права собственности на спорный объект недвижимости. Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на спорное жилое помещение не произведена, требования истца удовлетворению не подлежат.

Доводы представителя истца ФИО5 о добросовестности ФИО9 как покупателя, поскольку на момент заключения сделки спорное имущество не находилось под арестом, не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, так как внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества.

Учитывая изложенное, до государственной регистрации сделки собственником жилого помещения остается продавец, кредиторы которого могут просить обращения взыскания по его обязательствам на данное имущество, а поэтому фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи не свидетельствует о приобретении истцом прав законного владельца нежилого здания, который может требовать освобождения спорного имущества от обременений, а также исходя из того, что наличие указанных ограничений в соответствии с положениями статьей 13 и 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества к ФИО9, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО9 к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности по сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое здание, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда через Ахтубинский районный суд.

Решение вынесено и отпечатано в совещательной комнате на компьютере.

Судья Лубянкина Ю.С.