Решение № 2-735/2018 2-735/2018~М-398/2018 М-398/2018 от 18 сентября 2018 г. по делу № 2-735/2018

№ 2-735/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2018 года г.Магнитогорск

Ленинский районный суд города Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Шапошниковой О.В.,

при секретаре Минцизбаевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возмещении расходов на устранение скрытых недостатков

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ответчика жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>. После вселения в жилой дом были обнаружены недостатки, которые невозможно было установить при визуальном осмотре, а именно: в цокольном этаже жилого дома отсутствует электрическое напряжение в розетках, утепление крыши дома и крыши гаража выполнено с нарушением нормативных требований, утепление наружных стен в комнатах № и № на втором этаже жилого дома выполнено с нарушением строительных норм, с натяжного потолка в кухне капает вода, бассейн в цокольном этаже жилого дома не удерживает воду. С учетом уточнения исковых требований (л.д.213 т.2) просит взыскать с ФИО2 стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков в сумме 1347020,12 рублей в размере установленном заключением экспертизы, возместить стоимость выполненных работ по утеплению чердачного помещения в сумме 192758 рублей, а также взыскать с ответчика стоимость работ по устранению недостатков в виде трещин в цокольном этаже жилого дома в сумме 155104,51 рублей, возместить судебные расходы.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, суду пояснила, что до покупки осматривала жилой дом, о наличии недостатков продавец жилого дома и его отец ФИО3 ей не сообщали, на момент осмотра в доме никто не проживал, ответчик сообщил ей, что в бассейне необходимо установить оборудование. После вселения в жилой дом было обнаружено, что в цокольном этаже жилого дома не работают розетки, в жилых комнатах холодно, с потолка капает вода. Она была вынуждена провести работы по утеплению крыши, была полностью выполнена теплоизоляция крыши, проведено обследование стен тепловизором, установлено, что стены недостаточно утеплены. Также после установки оборудования для бассейна и наполнения его водой обнаружилось, что из бассейна полностью ушла вода, вода затекла под фундамент, после чего появились трещины в цокольном этаже. Считает, что все обнаруженные недостатки являются скрытыми, не могли быть выявлены при осмотре жилого дома, в том числе с участием специалистов. Просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, направил для участия в деле представителя.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности от 27.03.2018 года, в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях ( л.д.201,237,246 т.2), считает, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома ФИО1 не проявила должной осмотрительности, не воспользовалась помощью специалиста для осмотра дома. Цена жилого дома была установлена продавцом с учетом состояния дома, цена была снижена в связи с необходимостью проведения дополнительных работ, в том числе работ по испытанию и запуску бассейна, цена была снижена на 400000 рублей от первоначально заявленной. Не согласна с заключением судебной экспертизы, считает, что заключение эксперта является необоснованным, расчеты произведены с нарушением, выводы об отсутствии гидроизоляции бассейна сделаны без необходимых исследований. Полагает, что в действиях истца имеются признаки злоупотребления правом, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетелей С, Т, А, Р, А, заслушав пояснения эксперта ФИО5, исследовав доказательства, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

При рассмотрении дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи дома с земельным участком (л.д.36 т.1), по условиям которого ФИО2 продал, а ФИО1 купила жилой дом, общей площадью 378,7 кв.м, с кадастровым номером №, с земельным участком, площадью 763 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу <адрес>. В соответствии с п.2.1 договора жилой дом и земельный участок проданы за цену 7100000 рублей, из которых стоимость жилого <адрес> рублей, стоимость земельного участка 1500000 рублей. Жилой дом и земельный участок приобретены ФИО1 в том числе за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России». Договор купли-продажи составлен без составления передаточного акта, в п.4.1 договора указано, что претензий по техническому состоянию объекта недвижимости у Покупателя не имеется.

Истец ФИО1 предъявляет требования о возмещении затрат по устранению скрытых существенных недостатков жилого дома в размере стоимости ремонтно-восстановительных работ, считает, что недостатки возникли до передачи жилого дома по договору купли-продажи, наличие недостатков препятствует использованию жилого дома по его прямому назначению – для постоянного проживания.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Из положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В соответствии с частью 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (часть 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд полагает, что истцом ФИО1 в силу требований ст.56 ГПК РФ при рассмотрении дела представлены достаточные относимые и допустимые доказательств того, что в жилом доме по адресу <адрес> имелись существенные недостатки, которые возникли до передачи жилого дома покупателю по договору купли-продажи, которые не были оговорены ФИО2 при заключении договора купли-продажи, в связи с чем требования истца о возмещении затрат на устранение недостатков являются обоснованными.

Истец ФИО1 указала, что после вселения в жилой дом было установлено, проживание в жилом доме в зимний период было невозможно без проведения дополнительных работ по утеплению, так как в помещениях второго этажа температура не поднималась выше 15 градусов, при исследовании стен с помощью прибора – тепловизор, было установлено недостаточное утепление стен жилых помещений. В связи с полным отсутствием утепления крыши жилого дома, она была вынуждена выполнить дополнительные работы по утеплению. Также ссылается на наличие недостатка чаши бассейна, которая не герметична и не удерживает воду, что выяснилось после установки дополнительного оборудования.

В целях определения юридически значимых обстоятельств для рассмотрения требований ФИО1 судом по делу назначено проведение строительно-технической экспертизы, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: «Имелись ли в жилом доме по адресу <адрес> скрытые недостатки на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ? Являются ли данные недостатки существенными, устранимыми, возникли ли данные недостатки до заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, каковы причины возникновения недостатков?»

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 в жилом доме по адресу <адрес> на момент заключения договора купли-продажи имелись следующие значительные скрытые недостатки: отсутствие гидроизоляции, недостаточная толщина утеплителя, отсутствие теплоизоляционных прокладок в узлах опирания деревянных конструкций на кладку, наличие течи в стыковом соединении. Экспертом указано, что данные недостатки являются существенными и устранимыми, возникли до заключения договора купли-продажи по причине нарушения требований нормативно-технической документации во время производства строительно-монтажных работ. Также экспертом был выявлен дефект в виде трещин в наружной стене на уровне цокольного этажа, причиной которого является неравномерная осадка фундамента, установить время возникновения которого не представилось возможным (л.д.55 т.1).

В соответствии с заключением экспертизы стоимость работ и материалов по устранению недостатков жилого дома составляет с использованием различных вариантов устранения недостатка в виде недостаточного утепления стен жилого дома: по варианту с использованием штукатурки фасада – 1288285,97 рублей, по варианту с облицовкой фасада панелями 1312394,59 рублей, по варианту с приведением фасада в первоначальное состояние – 1347020 рублей.

В силу ст.67,86 ГПК РФ суд оценивает заключение экспертизы в совокупности со всеми другими представленными доказательствами.

Суд не находит оснований для сомнения в выводах эксперта, учитывает, что экспертное заключения выполнено на основании осмотра и детального исследования объекта экспертизы, исследования всех материалов гражданского дела, заключение ФИО5 выполнено в соответствии со всеми требованиями законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, в заключении отражены методы проведения и нормативное обоснование сделанных выводов, выводы эксперта обоснованы необходимыми расчетами, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 УК.

Суд принимает во внимание, что выводы заключения были подтверждены и подробно обоснованы экспертом ФИО5 в судебных заседаниях, экспертом также представлены письменные пояснения по возражениям истца и представителя ответчика (л.д. 220-233 т.2). В судебном заседании эксперт пояснила, что осмотр жилого дома проводился неоднократно, в присутствии сторон, все имеющиеся недостатки жилого дома зафиксированы в заключении, на фотографиях, исследование производилось с применением методов разрушающего контроля, все установленные недостатки являются скрытыми, не могли быть обнаружены при внешнем осмотре.

Указанные выводы эксперта согласуются со всеми другими представленными по делу доказательствами, фотоматериалами, техническими исследованиями, которые суд оценивает в совокупности с пояснениями сторон, и приходит к выводу, что в жилом доме по адресу <адрес> на момент заключения имелись существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, не оговоренные при заключении договора купли-продажи, обнаруженные после заключения договора купли-продажи и передачи жилого дома покупателю, в связи с чем ФИО1 имеет право требовать с продавца возмещение расходов на устранение недостатков.

Представителем ФИО2 в судебном заседании заявлено ходатайство о назначении по делу повторной, экспертизы, ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, в удовлетворении указанных ходатайств было отказано, поскольку у суда отсутствовали основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы, предусмотренные статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии недостаточной ясности или неполноты заключения, сомнений в правильности и обоснованности заключения, отсутствии противоречий в выводах экспертов. Вопреки доводам ответчика заключение эксперта ФИО5 от 20 июля 2018 года ответило на все поставленные вопросы, является полным и обоснованным.

Учитывая изложенное суд считает необходимым удовлетворить исковые требования ФИО1 При этом суд не соглашается с доводами ответчика о том, что истец при покупке жилого дома действовала без должной степени заботливости и осмотрительности, поскольку недостатки были скрыты, их невозможно было обнаружить во время покупки жилого дома, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени или расходов, поскольку в данном случае требуется ремонт стен, демонтаж покрытий, выполнение значительных строительных работ. Все установленные в ходе рассмотрения дела недостатки являются существенными, препятствующими использованию жилого дома по его прямому назначению для постоянного проживания, требуют существенных затрат на их устранение.

Ответчиком ФИО2 не представлено суду доказательств того, что недостатки жилого дома были оговорены при заключении договора, того, что цена жилого дома была установлена с учетом имеющихся недостатков и необходимости работ по утеплению жилого дома, выполнению гидроизоляции бассейна, устранению течи и других работ. При этом до заключения договора купли-продажи была произведена оценка рыночной стоимости (л.д.179 т.1), из отчета об оценке, пояснений в судебном заседании оценщика Р следует, что рыночная стоимость жилого дома была определена, в том числе исходя из технического состояния жилого дома, без учета наличия недостатков, которые при осмотре оценщиком выявлены не были.

При определении размера денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца суд исходит из заключения эксперта ФИО5, согласно которому стоимость ремонтно-восстановительных работ в жилом доме по адресу <адрес> составляет 1347020 рублей по варианту, устройства дополнительного утепления с демонтажом и монтажом лицевого кирпича, с учетом требований истца ФИО1, внешнего вида жилого дома, необходимости сохранения целостности фасада. Также суд полагает, что подлежат возмещению расходы ФИО1 на проведение ремонтных работ по утеплению чердачного помещения, необходимость выполнения которых установлена в ходе судебного разбирательства, в связи с недостаточным утеплением крыши жилого дома в размере 192758 рублей. Факт выполнения данных работ подтвержден представленными истцом доказательствами (л.д.49-54). Также в сумму подлежащих возмещению расходов суд считает необходимым включить стоимость работ по замене чердачного окна в связи с работами по утеплению чердачного помещения, расчет стоимости данных работ выполнен экспертом дополнительно после обсуждения данного вопроса в судебном заседании (л.д.222-223), стоимость данных работ определена экспертом в размере 1292 рублей.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 о возмещении затрат на ремонт повреждений жилого дома в виде трещин наружной стены цокольного этажа в сумме 155104,51 рублей, поскольку указанные повреждения являются видимыми, возникли после заключения договора купли-продажи, при этом ни заключением эксперта, ни другими доказательствами не установлено, что причиной возникновения трещин наружной стены явились какие либо недостатки имевшиеся в жилом доме до заключения договора купли-продажи.

Таким образом, с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 суд полагает взыскать в возмещение затрат на работы по устранению недостатков 1541070 (1347020 + 1292 +193758) рублей.

В силу ст.98 ГПК РФ подлежит удовлетворению ходатайство ФИО1 о возмещении судебных расходов, в том числе расходов по оплате экспертизы в сумме 40000 рублей, в полном размере, поскольку истцом первоначально заявлены требования в меньшем размере, расходы по оплате экспертизы являлись необходимыми независимо от суммы исковых требований, оснований для пропорционального взыскания суммы понесенных расходов на оплату экспертизы не имеется. Также с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, в сумме 6514 рублей (л.д.6).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в возмещение расходов на устранение недостатков жилого дома 1541070 рублей, в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 6514 рублей, в возмещение расходов на экспертизу 40000 рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г.Магнитогорска.

Председательствующий: