Решение № 2-220/2017 2-485/2017 2-485/2017 ~ М-240/2017 М-240/2017 от 23 октября 2017 г. по делу № 2-220/2017

Дело № 2-220/2017


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Балейский городской суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Щегловой О.Ю.,

при секретаре Гончаренко Н.М.

с участием истца ФИО1,

ответчика ФИО2, представителей ответчика Администрации городского поселения « Город Балей»- ФИО3, действующей на основании доверенности от 02.10.2017 года, ФИО4, действующего на основании прав по должности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Балей 23 октября 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, администрации городского поселения « Город Балей» о признании права собственности на нежилое здание,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, обратился в суд с иском ссылаясь на следующие обстоятельства:

16.07.2009 года в ОАО « Агроремтехпредприятие» он приобрел здание диагностики на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и директором ОАО « Агроремтехпредприятие» в лице директора ФИО2, стоимостью <данные изъяты> рублей. В момент заключения договора он выплатил продавцу <данные изъяты> рублей, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> рублей он передал в момент составления акта приема-передачи здания. 02.02.2012 года ОАО « Агроремтехпредприятие» было ликвидировано на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства. В настоящее время он решил зарегистрировать право собственности на приобретенное в 2009 году здание, однако ему было отказано в этом, в связи с тем, что предприятие ликвидировано, а при регистрации сделки купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки. На основании изложенного, просит признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м. кадастровый номер №

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном обьеме. Дал пояснения аналогичные содержанию искового заявления.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что с 08.12.2008 года она исполняла обязанности ОАО « Агорремтехпредприятия» и от имени предприятия заключала с ФИО1, договор купли продажи здания диагностики.Условия сделки сторонами были выполнены, здание передано по акту истцу, денежные средства поступили в кассу предприятия.

Представитель ответчика ФИО3, в предыдущем судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что право собственности покупателя на приобретенное по сделке недвижимое имущество не может быть признано в судебном порядке при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку суд не может заменить собой регистрирующий орган. Таким образом несмотря на наличие договора купли продажи и оплаты по договору, право собственности у истца не возникло из за несоблюдения правил о государственной регистрации. На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований просила отказать.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, дал пояснения аналогичные содержанию ранее представленных возражений, суть которых сводится к следующему: отсутствует документ, подтверждающий полномочия ФИО2 как директора на совершение сделки. В связи с отсутствием регистрации права собственности на объект, здание было поставлено на кадастровый учет 26.11.2011 года, в период конкурсного производства, что свидетельствует о том, что конкурсный управляющий не знал л продаже объекта, неправильно указана стоимость объекта в договоре купли-продажи, согласно расчету стоимость объекта составляет <данные изъяты> рублей, квитанции о внесении ФИО1 денежных средств за объект не содержать номеров, подписи кассира на квитанциях не идентичны, отсутствует штамп « оплачено», истцом не предпринимались меры для регистрации приобретенного имущества, Администрация ГП « Город Балей» предпринимала меры по обеспечению сохранности данного объекта, на основании изложенного считает договор купли-продажи ничтожным.

Свидетель К. суду пояснил, что с 2009 года, точную дату не помнит, он по просьбе ФИО1 присматривал за зданием, которое ФИО1 с его слов выкупил, расположенным на улице <адрес>. Присматривал примерно до 2016 года.

Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 16.07.2009 года между ОАО « Агроремтехпредприятие» в лице директора ФИО2. Е., и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил объект недвижимого имущества - здание диагностики, находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 8)

Цена объекта определена в п. 3.1 и составляет <данные изъяты> рублей(л.д. 8).

Установленную цену покупатель оплатил продавцу частями: в день подписания договора 16.07.2009 года в размере <данные изъяты> рублей и 27.07.20109 года в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру от 16.07.2009 года б/н и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 27.07.2009 года б/н ( л.д. 10)

Недвижимое имущество было передано покупателю по акту приема-передачи от 27.07.2009 года, в котором указано, что имущество сторонами осмотрено, здание находится в исправном состоянии требуется текущий ремонт, заключением комиссии решено продать здание диагностики по остаточной стоимости сто тысяч рублей ФИО1 (л.д. 9).

Согласно свидетельства о праве постоянного ( бессрочного ) пользования на землю № от 25.06.1999 года, АО «Агроремтехпредприятие», <адрес> на основании постановлений главы администрации № от 06.02.1997 года, № от 01.03.1997 года, № от 01.12.1997 года в постоянное ( бессрорченое) пользование предоставлен земельный участок для производственных целей размером <данные изъяты> га. (л.д. 22)

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ОАО « Агроремтехпредприятие» с 22.03.2012 года прекратило свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства ( л.д. 15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес> 1973 года постройки, поставлено на кадастровый учет 26.11.2011 года, присвоен кадастровый номер № (л.д. 11).

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества ( права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1, 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество ( п. 6 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1,3,4 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

В ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от 16.07.2009 года содержалось аналогичное положение. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно п. 59,60,61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав "если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В данном случае, хотя договор купли-продажи здания оформлен между сторонами и истец уплатил предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных Кодексом и Законом о регистрации.

Более того, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора от 16.07.2017 года или обращения истца в регистрирующий орган по данной сделке.

Кроме того, как следует из сообщения КГБУ по архивно-информационному и геопространственному обеспечению « Забайкальский архивно-геоинформационный центр в базе данных содержится 5 записей об объектах недвижимости-нежилых зданиях, расположенных по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами №; №; №; № ; №

При этом, из содержания представленных истцом документов однозначно установить, что истец по договору купли продажи от 16.07.2009 года приобрел здание площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер № не представляется возможным. Установить, что здание диагностики указанное в договоре купли-продажи и нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, на которое истец просит признать право собственности является одним и тем же объектом недвижимости не представляется возможным.

Документы, подтверждающие, что продавец ОАО «Агроремтехпредприятие» являлся собственником отчуждаемого объекта недвижимого имущества суду не представлены, в связи с чем, невозможно однозначно установить, что продавец уполномочен был распоряжаться указанным объектом недвижимого имущества.

Истец избрал неверный способ защиты своих интересов, предусмотренный ст. 12 ГК РФ, поскольку требование о признании права собственности на объект недвижимого имущества должно быть связано с установлением факта нарушения права истца действиями ответчика.

Требование о государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 не заявлялось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование ФИО1 о признании права собственности на не жилое здание площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес> удовлетворению не подлежит.

По изложенным выше обстоятельствам у суда отсутствует правовая необходимость для оценки договора купли-продажи от 16.07.2009 года на предмет действительности и заключенности, поэтому доводы представителя ответчика ФИО4 на этот счет, не имеют правового значения для разрешения данного иска по существу.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, администрации городского поселения « Город Балей» о признании права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, отказать.

Разъяснить сторонам право получения решения в окончательном виде 27 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через Балейский городской суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья: Щеглова О.Ю.

Решение в окончательной форме составлено 25 октября 2017 года