Решение № 3А-1297/2017 3А-217/2018 3А-217/2018 (3А-1297/2017;) ~ М-1251/2017 М-1251/2017 от 1 марта 2018 г. по делу № 3А-1297/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 марта 2018 года Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре Рафиковой Е.Д.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-217/2017 по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого помещения н 36, назначение: нежилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 593 кв.м., 3 этаж, поз.53-109, адрес объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 13 793 783 рубля, в связи с тем, что по истечении пятилетнего периода в государственный кадастр недвижимости не вносились очередные результаты определения кадастровой стоимости, просила восстановить срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Административный истец является собственником указанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость нежилого помещения установлена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 33 122 400, 45 рублей.

К настоящему административному исковому заявлению представлен отчет об оценке от 17.11.2017 года № №, выполненный ООО «Независимый кадастровый центр», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки составляет 13 793 783 рубля.

Завышение кадастровой стоимости нежилого помещения нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 15.08.2017 года № № ФИО1 в судебном заседании поддержала административные исковые требования в полном объеме по изложенным выше основаниям.

Представитель Правительства Самарской области по доверенности от 27.12.2017 года № № и министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности от 26.12.2017 года № № ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором указал, что в случае наличия доказательств недостоверности рыночной стоимости земельного участка, возражает против удовлетворения заявленных требований.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно п.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого помещения внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 года.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 ФЗ РФ N 135-ФЗ, не проведена по настоящее время, налогообложение осуществляется от кадастровой стоимости, определенной постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на основании договора купли-продажи от 15.01.2014 года на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 593 кв.м., 3 этаж, поз.53-109, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.01.2014 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 01.11.2017 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет на дату определения кадастровой стоимости 06.06.2011 года в размере 33 122 400, 45 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО «Бюро оценочных технологий» от 17.11.2017 года №№, рыночная стоимость объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости составляет 13 793 783 рубля.

В ходе рассмотрения дела, с учетом ходатайства заинтересованного лица – Администрации г.о.Самара относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценки и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административные ответчики обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителями, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 06.06.2011 года.

Согласно заключению эксперта ООО «ГОСТ» от 05.02.2018 года № №, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 14 500 000 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «ГОСТ» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела, осмотра объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости нежилых помещений, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного и затратного подходов, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод нормировки и доходный подход – метод прямой капитализации. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. объекта. От применения затратного подхода эксперт мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода, была составлена базовая таблица с использованием прямых значений элементов сравнения, описанные численно или качественно, затем составлена таблица «балловой» оценки элементов сравнения (таблица нормировки). Полученные нормированные коды суммируются, затем для каждого объекта-аналога произведен расчет коэффициента нормировки, средневзвешенного коэффициента нормировки и произведена расчетная стоимость объекта по методу сравнительного анализа продаж.

В рамках доходного подхода была произведена оценка валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Произведена оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная величина вычитается из валового дохода и определен действительный валовый доход. Затем произведен расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Величина издержек была вычтена из действительного валового дохода и получена величина чистого операционного дохода, который был перерасчитан в текущую стоимость объекта.

Согласовав результаты экспертизы рыночной стоимости объекта исследования, сделан вывод, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 06.06.2011 года без учета НДС составляет 14 500 000 рублей.

В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «ГОСТ» от 05.02.2018 года № № признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, признается достоверными.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равной его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не обращался, датой его обращения в суд является 14.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО3 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого помещения н 36, назначение: нежилое помещение, с кадастровым номером №, площадью 593 кв.м., 3 этаж, поз.53-109, адрес объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 14 500 000 рублей.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Дата подачи административного иска в суд – 14.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05 марта 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова