Апелляционное определение № 33-44218/2025 от 7 декабря 2025 г.

Судья: Харланова О.Н. Дело № 33-44218/2025

50RS0007-01-2024-008591-90


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 8 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Смышляевой О.В.

судей Нагдасёва М.Г., Степновой О.Н.,

при помощнике судьи Хан М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-221/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный Парк» о взыскании расходов на устранение недостатков ремонта, неустойки, компенсации морального вреда, расходов при проведении экспертизы, штрафа, расходов на составление нотариальной доверенности, почтовых расходов, госпошлины

по апелляционной жалобе ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный Парк» на решение Домодедовского городского суда Московской области от 13 февраля 2025 года

заслушав доклад судьи Смышляевой О. В.,

УСТАНОВИЛА:

Истцы ФИО1, ФИО2 с учетом уточнения требований в порядке ст.39 ГПК РФ обратились в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный парк» о взыскании в равных долях стоимости устранения строительных недостатков в размере 574216 руб. 32 коп., взыскании неустойки за просрочку исполнения обязанности по оплате расходов на устранение недостатков в размере 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ от стоимости взысканных строительных недостатков за каждый день просрочки, начиная с 01.07.2025 года по день фактического исполнения обязательств по выплате, расходов, понесенных при проведении экспертизы в размере 50 000 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., почтовых расходов в размере 181,20 руб., нотариальные расходы в размере 4 350 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 613,08 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что <данные изъяты> между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный парк» заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>, объекта недвижимости – <данные изъяты> Цена договора составила 8359456 руб. 41 коп. Согласно п.2.5 договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику установлен не позднее 30.09.2023. Объект долевого строительства был передан истцам 25.05.2024 года по передаточному акту. При этом у объекта долевого строительства (квартиры) имеются недостатки, выявленные при проведении строительно-технической экспертизы, что подтверждается экспертным заключением <данные изъяты>объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты> (дата составления <данные изъяты>). Согласно экспертному заключению стоимость работ и материалов, необходимая для устранения недостатков, составляет 1 127 815 руб. 39 коп. 01.08.2024г. в адрес ответчика истцами была направлена претензия с требованием об оплате стоимости устранения недостатков, которая не была удовлетворена. В этой связи истцами подано настоящее исковое заявление.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, представитель истцов ФИО3 не явился в судебное заседание, извещен надлежаще, представил уточненные исковые требования, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны истцов. Заключение судебной экспертизы сторона не оспаривала.

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» не явился в судебное заседание, извещен надлежаще, ранее стороной представлены возражения, в которых просил отказать во взыскании стоимости устранения недостатков, штрафов пени, убытков в сумме, превышающей 3% от цены договора ДДУ, отказать во взыскании неустойки за неудовлетворение требований в добровольном порядке, отказать во взыскании штрафа, т.к. претензия направлена в период моратория, снизить размер судебных расходов, компенсации морального вреда, расходов на досудебную экспертизу, расходов на составление нотариальной доверенности, предоставить отсрочку исполнения решения до 30.06.2025 года включительно. Заключение судебной экспертизы сторона не оспаривала.

Решением Домодедовского городского суда Московской области от 13 февраля 2025 года исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный Парк» о взыскании расходов на устранение недостатков ремонта, неустойки, компенсации морального вреда, расходов при проведении экспертизы, штрафа, расходов на составление нотариальной доверенности, почтовых расходов, госпошлины - удовлетворены частично.

Судом постановлено: «Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» (ОГРН <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты> года рождения, паспорт <данные изъяты>), ФИО2 (<данные изъяты> года рождения, паспорт <данные изъяты>) в равных долях стоимость расходов на устранение недостатков ремонта в размере 574 216 коп. 32 коп (каждому по 287108 руб. 16 коп), компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб. (каждому по 5000 руб.),

неустойку каждому истцу в равных долях с 01.07.2025 года за нарушение сроков исполнения требования о взыскании выплате расходов на устранение недостатков ремонта, начисляемую в размере 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости взысканных строительных недостатков (574 216 коп. 32 коп.) за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по выплате, но не более 574 216 коп. 32 коп., почтовые расходы в размере 181 руб. 20 коп (каждому в равных долях по 90 руб. 60 коп).

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» (ОГРН <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты> года рождения, паспорт <данные изъяты>) сумму в размере 50 000 руб. по оплате заключения специалиста.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Возвратить ФИО1 (<данные изъяты> года рождения, паспорт <данные изъяты>) государственную пошлину в размере 613 руб. 08 коп., излишне оплаченную <данные изъяты> (идентификатор платежа <данные изъяты>) за подачу в суд искового заявления.

Взыскать с ООО «СЗ «Прибрежный Парк» (ОГРН <данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9242 руб. 16 коп.

Взыскать с ООО «СЗ «Прибрежный Парк» (ОГРН <данные изъяты>) в пользу ООО «ЦСЭ Экспертус» (<данные изъяты>) сумму в размере 98 400 рублей в счет оплаты произведенной экспертизы.

Отсрочить исполнение настоящего решения в части взыскания финансовых санкций до дня отмены ограничений, установленных Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года №326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", то есть до 30.06.2025 года включительно».

С апелляционной жалобой обратилось ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк», просило решение суда в части взыскания расходов на устранение недостатков, неустойки, расходов на оценку, отменить, принять в указанной части новое решение в соответствии с которым взыскать расходы на устранение недостатков в размере 250783 руб. 69 коп., расходы на проведение экспертизы в размере 11 000 руб., в части взыскания неустойки за несвоевременное возмещение стоимости устранения недостатков отказать в полном объеме. А также просил взыскать с истца в пользу ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 15 000 руб.

Участники процесса в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти требования при вынесении решения судом первой инстанции в полной мере не соблюдены.

Согласно ст. 7 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

За нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, или от суммы, подлежащей возмещению участку долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что <данные изъяты> между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный парк» заключен договор участия в долевом строительстве №<данные изъяты>. Цена договора составила 8 359 456 руб. 41 коп.

Согласно п. 5.3 Договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта. Гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, материалов и комплектующих, на который гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителя. Гарантийный срок на отделочные работы и конечные устройства и составляющие элементы системы «Умный дом» указан в приложении 3 к договору (1 год со дня передачи объекта долевого строительства либо составления застройщиком одностороннего акта приема-передачи (л.д.33-37).

Истцы полностью исполнили свои обязательства по вышеуказанному договору перед ответчиком (л.д.49), однако ответчиком нарушены условия договора, в части соответствия объекта долевого строительства его условиям (в том числе, требование к качеству объекта по договору ДДУ).

25.05.2024 года истцами произведена приемка квартиры, составлен акт (л.д.15).

По инициативе истцов, ИП ФИО4 составлено экспертное заключение <данные изъяты>Е-3 от <данные изъяты> по результатам строительно-технической экспертизы объекта, расположенного по адресу: Московская <данные изъяты>. Из заключения следует, что рыночная стоимость работ и материалов, необходимая для устранения недостатков переданного истцам объекта недвижимости в указанной квартире составляет 1 127 815 руб. 39 коп. (л.д.16-40).

<данные изъяты> истцами в адрес ответчика направлена претензия о выплате компенсации по устранению недостатков объекта долевого строительства по адресу: <данные изъяты> в размере 1 127 815 руб. 39 коп, претензия получена ответчиком <данные изъяты> (л.д. 44-45,46,48). Однако до настоящего времени ответчик не удовлетворил требования истцов, обратного суду не представлено.

Для разрешения исковых требований, по ходатайству ответчика судом по делу в порядке ст.79 ГПК РФ назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, результаты которой изложены в заключение эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «ЦСЭ Экспертус».

Из экспертного заключения, в том числе, следует, что в ходе обследования помещений <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, выявлено, что качество работ по отделке <данные изъяты>, не в полной мере соответствует требованиям строительно-технических норм и правил, а также условиям ДДУ.

Стоимость устранения строительных дефектов и недостатков в <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, выявленных в результате экспертного обследования составляет 574 216 руб. 32 коп.

В ходе обследования <данные изъяты> установлено, что выявленные строительные недостатки, возникли в результате нарушения застройщиком требований строительных норм и правил, требований технических регламентов, а также иных требований, регламентирующих производство отделочных работ.

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения (ст. 7 Федерального закона № 214–ФЗ), принял в качестве доказательства стоимости устранения недостатков заключение судебной строительно-технической экспертизы, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, необходимых для устранения выявленных недостатков по договору участия в долевом строительстве, в размере 574 216 коп. 32 коп (каждому по 287108 руб. 16 коп).

С данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неверном применении норм материального права.

Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ об участи в долевом строительстве.

Статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ дополнена частью 4 следующего содержания: «При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором».

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ указанные положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 1 января 2025 г. и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Таким образом, юридически значимым является определение судом даты возникновения прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве.

Следовательно, довод ответчика о том, что права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве установлены решением суда по настоящему делу (подпункт 3 пункта 1 пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации), а следовательно, поскольку оно постановлено после 1 января 2025 г., то подлежат применению положения статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ, обоснован.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Указанные изменения, вступили в силу с 1 января 2025 года.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судом установлено, что решение суда постановлено после 1 января 2025 года, а договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, в связи с чем, вывод суда апелляционной инстанции о необходимости применения действующей редакции нормы закона, является верным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

В связи с вышеизложенным являются верными доводы апелляционной жалобы о том, что права и обязанности по выплате стоимости устранения недостатков при удовлетворении требований судом возникают в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца.

Из материалов дела следует, что стоимость объекта долевого участия в строительстве – квартиры истца – составляет 12 224 608, 66 руб.

Следовательно, размер стоимости устранения недостатков будет составлять 8 359 456 руб. 41 руб. х 3 % = 250 783,69 руб. (каждому по 125 391, 84 руб.).

В данной части решение суда подлежит отмене.

Взыскивая неустойку, суд пришел к выводу о том, что поскольку требования о взыскании стоимости устранения недостатков основаны на законе, с учетом положений ст. 2 Федерального закона от 08.08.2024 года №266-ФЗ, особенностей, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326, необходимо удовлетворить исковые требования истцов и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о возмещении стоимости устранения недостатков, начиная с 01.07.2025 года по дату фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы 574 216 коп. 32 коп., но не более суммы в размере 574 216 коп. 32 коп.

С данными выводами согласиться нельзя, поскольку они противоречат закону.

Поскольку в соответствии с вышеизложенными нормами права сумма, подлежащая взысканию в пользу истцов, не может превышать 3% от стоимости квартиры, включая неустойку, в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 о взыскании с ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный Парк» неустойки отказать.

Рассматривая доводы апелляционной жалобы сторон в части взыскания неустойки на будущий период с 01.01.2025, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку требования истцов удовлетворены частично (на 22%), то расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов пропорционально размеру удовлетворенных требований – 11 000 руб. (50 000 х 22%), т.е. по 5 500 руб. каждому.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ подлежит отмене решение суда в части определения размера госпошлины в доход бюджета и необходимо взыскать с ООО «СЗ «Прибрежный Парк» (ОГРН <данные изъяты>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 5 707, 84 руб.

В остальной части решение суда по доводам жалобы отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Домодедовского городского суда Московской области от 13 февраля 2025 года отменить в части взыскания расходов на устранение недостатков, неустойки, расходов на оценку, госпошлины в доход бюджета, апелляционную жалобу ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный Парк» - удовлетворить.

Постановить в отмененной части новое решение.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» (ОГРН <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты> года рождения, паспорт <данные изъяты>), ФИО2 (<данные изъяты> года рождения, паспорт <данные изъяты> в равных долях стоимость расходов на устранение недостатков ремонта в размере 250 783, 69 (каждому по 125 391, 84 руб.), расходов на оценку 11 000 руб., т.е. по 5 500 руб. каждому.

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный Застройщик «Прибрежный Парк» о взыскании неустойки в равных долях с <данные изъяты> за нарушение сроков исполнения требования о взыскании выплате расходов на устранение недостатков ремонта, начисляемую в размере 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости взысканных строительных недостатков за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по выплате, но не более 574 216 коп. 32 коп. отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Прибрежный Парк» (ОГРН <данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5 707, 84 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Дата изготовления мотивированного апелляционного определения – 23.12.2025