Апелляционное определение № 33-279/2026 33-7004/2025 от 19 января 2026 г.

Судья Коржикова Л.Г. № 33-279/2026 (2-732/2025 – 1 инст.)

УИД 86RS0010-01-2025-000863-18


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Яковлева Д.В.,

судей Бойко Д.А., Решетниковой О.В.

при ведении протокола секретарём Зинченко Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску (ФИО)1, действующего за себя и в интересах (ФИО)4 (ФИО)16, (ФИО)2, (ФИО)3 (ФИО)15 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты,

по апелляционной жалобе истцов,

на решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 8 октября 2025 года,

заслушав доклад судьи Яковлева Д.В., судебная коллегия,

установила:

(ФИО)1, действующий в своих интересах и в интересах (ФИО)4, (ФИО)2 и (ФИО)3 обратились в суд к администрации города Мегиона. Просили признать недействительным в части условий доплаты договор мены квартир с доплатой в рассрочку от 26 августа 2024 года.

В обоснование заявленных требований сослались на то, что являлись собственниками квартиры по адресу: (адрес)А, (адрес). Многоквартирный дом был признан аварийным. 26 августа 2024 года сторонами заключен договор мены квартир с доплатой, по условиям которого им передана в собственность квартира по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес) (адрес). По договору истцы должны произвести доплату разницы стоимости квартир в размере 2 537 181 руб. в течение 15 лет. С указанными условиями договора не согласны, поскольку дом, в котором находилась принадлежащая им квартира на праве собственности, признан аварийным в 2016 году и был включён в региональную адресную программу.

В возражениях на исковое заявление ответчик утверждал, что истцам по их заявлению взамен аварийного жилья предоставлена новая квартира с доплатой в рассрочку, что не противоречит положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Полагал, что у истцов имелось право не заключать договор в случае несогласия с ним. Указал на отсутствие оснований для предоставления истцам жилого помещения без доплаты, поскольку имелась разница в стоимости между изымаемым у истцов жилым помещением и предложенным взамен.

Решением Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 8 октября 2025 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе (ФИО)2 просит об отмене решения суда и удовлетворении иска. Утверждает, что ни федеральным законодательством, ни адресной программой переселения граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы не предусмотрена обязанность собственника производить доплату. Считает, что признание дома аварийным позволяет её семье рассчитывать на предоставление другого жилого помещения взамен аварийного без доплаты. Указывает на вынужденность заключения договора мены с доплатой. Обращает внимание на неоднократные свои обращения в администрацию о предложении других вариантов жилых помещений площадью от 50 до 54 кв.м. Однако, ей предлагались жилые помещения большей площадью и соответственно с высокой стоимостью по разнице и ежемесячным платежам.

В возражениях ответчик утверждает, что истцам были предложены несколько вариантов жилых помещений взамен изымаемого, от которых они отказались. Утверждает, что поступившим 8 июля 2024 года от истцов согласием на предложенное жилое помещение по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), (адрес), они выбрали способ защиты своих прав путём предоставления жилого помещения по договору мены с доплатой в рассрочку. Обосновывая законность условий договора в части доплаты ссылается на раздел 4 абзац 13 муниципальной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилого фонда на 2019-2025 годы. Указывает на добровольное волеизъявление истцов на предоставление жилого помещения большей, чем изымаемое площадью.

Протокольным определением суда от 23 июля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечён нотариус нотариального округа город Мегион Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО1

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены 29 декабря 2025 года истцы (ФИО)10, Р.Ш., С.Ш. – телефонограммами, истец (ФИО)1, администрация г. Мегиона и нотариус ФИО1 – почтовым извещением.

Ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не явившиеся в судебное заседание участники процесса не представили.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что истцы добровольно заключили договор мены квартир с доплатой в рассрочку. При подписании договора истцы были осведомлены о существенных условиях сделки, нотариусом настоящий договор прочитан вслух, разъяснены правовые последствия совершаемой сделки, каких-либо доказательств, свидетельствующих о введении истцов в заблуждение при подписании договора мены, материалы дела не содержат, и сторонами такие доказательства не представлены

Оснований не согласиться с такими выводами суд апелляционной инстанции не находит.

Как видно из материалов дела, 29 августа 2016 года постановлением администрации города Мегиона № 2139 (с неоднократными изменениями), многоквартирный дом по адресу: (адрес) "а" признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 45-48).

24 июня 2017 года истцами в долевую собственность куплена однокомнатная квартира общей площадью 30,3 кв.м по адресу: (адрес) "а", (адрес) (л.д. 21-36).

Упомянутый многоквартирный дом был включён в адресную программу Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, утверждённую Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 1 апреля 2019 года № 104-п (порядковый номер 152) со сроком расселения 1 сентября 2024 года.

Впоследствии он был также включён в адресную программу города Мегиона по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, утверждённую постановлением администрации города Мегиона от 7 июня 2019 года № 1125 (порядковый номер 56) с тем же сроком расселения.

18 февраля 2022 года постановлением администрации города Мегиона № 432, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков под многоквартирными домами, в том числе и многоквартирным домом, в котором находилось принадлежащее истцам жилое помещение (л.д. 49).

24 января 2024 года департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес истцов направлено уведомление о расселении, им предложено по договору мены жилое помещение, состоящее из одной комнаты, общей площадью 39 кв.м по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), (адрес). Указанное уведомление истцы получили 30 января 2024 года (л.д. 62).

30 января 2024 года (ФИО)14 в адрес департамента муниципальной собственности администрации города Мегиона направлено заявление об отказе от предложенной квартиры по причине маленькой площади, 1 февраля 2024 года в ранее поданное заявление внесено уточнение о согласии на предоставление квартиры большей площадью и в центре города (л.д. 60-61).

27 марта 2024 года от (ФИО)2 в адрес департамента муниципальной собственности администрации города Мегиона направлено заявление о рассмотрении возможности предоставления двухкомнатной квартиры взамен аварийного жилья. На это заявление в адрес (ФИО)13 направлено уведомление с предложением по договору мены, имеющейся в муниципальной собственности двухкомнатной квартиры, общей площадью 60,5 кв.м по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), (адрес).

9 апреля 2024 года истица (ФИО)2 отказалась от предложенного варианта в связи с тем, что истцов не устраивал 5 этаж и большая квадратура, просила предоставить квартиру меньшей площадью 54-55 кв.м, при этом 1 и 5 этажи не предлагать (л.д. 63-65).

15 апреля 2024 года департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес истцов направлено уведомление о расселении, с предложением по договору мены двухкомнатной квартиры общей площадью 58,2 кв.м по адресу: (адрес), улица (ФИО)8, (адрес) (адрес) (л.д. 77).

18 апреля 2024 года истица (ФИО)2 отказалась от предложенного варианта, так как истцов не устраивал ремонт в квартире, просила предоставить двухкомнатную квартиру площадью не более 54 кв.м (л.д. 76).

22 апреля 2024 года департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес истцов направлен ответ с предложением предоставить по договору мены повторно однокомнатную квартиру общей площадью 39 кв.м по адресу: (адрес), у. (ФИО)8, (адрес), (адрес) (л.д. 58), от которого истцы вновь отказались, просили предоставить двухкомнатную квартиру площадью 50-54 кв.м (л.д. 57).

22 мая 2024 года (ФИО)2 обратилась в департамент муниципальной собственности администрации города Мегиона с заявлением о рассмотрении и предложении истцам вариантов жилых помещений площадью от 50 до 54 кв.м, имеющих не менее двух комнат и находящиеся не на первом этаже (л.д. 54), на которое ответчиком дан ответ, что такие помещения в муниципальной собственности отсутствуют (л.д. 53).

8 июля 2024 года истцы обратились в департамент муниципальной собственности администрации города Мегиона с заявлением о рассмотрении вопроса предоставления по договору мены без доплаты или с доплатой в рассрочку квартиры по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес) (адрес), состоящей из двух комнат, общей площадью 51,0 кв.м, взамен квартиры по адресу: (адрес)А, (адрес) (л.д. 51-52).

Согласно протоколу (номер) заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от 10 июля 2024 года комиссия пришла к решению о предоставлении истцам в общую долевую собственность (1/4 доли каждому) квартиры по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес) (адрес) по договору мены с доплатой в размере 2 537 181руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 14 095,45 руб. (л.д.55-56).

11 июля 2024 года департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес (ФИО)13 направлено уведомление о заключении договора мены с доплатой в размере 2 537 181,00 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 14 095,45 руб., которое получено истцами 12 июля 2024 года (л.д. 66).

26 августа 2024 года сторонами у нотариуса заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку, по условиям которого администрация г. Мегиона обменяла принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 51 кв.м по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), (адрес), на квартиру, принадлежащую истцам, состоящую из одной комнаты, общей площадью 30,3 кв.м по адресу: (адрес) а, (адрес) (л.д. 67-74).

Стоимость предоставляемой квартиры, находящейся по адресу: (адрес), ул. (ФИО)8, (адрес), (адрес), определена (установлена) сторонами в соответствии с муниципальным контрактом от 27 июня 2023 года в размере 4 061 181 руб. (пункт 7 договора).

Стоимость изымаемой квартиры, находящейся по адресу: (адрес) а, (адрес), определена (установлена) сторонами на основании отчёта о рыночной стоимости объекта от (дата) (номер) и составляет 1 524 000 руб. (пункт 8 договора).

Договором мены предусмотрена доплата разницы в стоимости квартир в вышеуказанном размере и порядке.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Настаивая на недействительности условий заключенного договора мены в части установления доплаты за квартиру, истцы ссылаются на наличие у них предусмотренного законом права получения жилого помещения бесплатно в связи с признанием многоквартирного дома аварийным.

В силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1). Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6). По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8). Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (часть 8.1).

При этом в части 8.2 упомянутой статьи Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Таким образом, по общему правилу при изъятии жилого помещения для муниципальных нужд у органа местного самоуправления возникает обязанность выплаты возмещения за жилое помещение в денежной форме, однако по соглашению с собственниками такое возмещение может быть представлено в виде иного жилого помещения. Причём в отношении лиц приобрётших жилое помещение после признания многоквартирного дома аварийным (как в случае с истцами) у органа местного самоуправления возникает обязанность выплаты возмещения исключительно в размере рыночной стоимости жилого помещения, но не выше стоимости за которую такое помещение было куплено собственниками.

В то же время Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры (статья 1).

В силу пункта 3 статьи 2 упомянутого закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Если признанный аварийным и подлежащим сносу жилой дом не включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путём выкупа изымаемого жилого помещения.

Как указано в пункте 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 года, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы о том, что квартира должна была быть предоставлена истцам без доплаты, обоснованными признаны быть не могут.

Действительно, по общему правилу действующее жилищное законодательство с учётом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации предполагает обеспечение граждан в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилыми помещениями без доплаты, если их жилые помещения включены в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В то же время, предоставление жилых помещений гражданам в указанном порядке носит компенсационный характер и не является улучшением их жилищных условий. В силу изложенного у органов местного самоуправления при расселении аварийного многоквартирного дома, включённого в региональную адресную программу, имеется обязанность по предоставлению проживающим в нем гражданам лишь равнозначных по площади жилых помещений.

Приведенное, однако, не означает наличие у органа местного самоуправления обязанности подбора жилого помещения, удовлетворяющего всем пожеланиям граждан, выселяемых из аварийного жилого помещения. По этой причине само по себе наличие у органа местного самоуправления равнозначного жилого помещения и предложение такового к заселению гражданам, проживающим в аварийном жилом помещении, включённом в региональную адресную программу, является надлежащим исполнением своих обязательств установленных жилищным законодательством.

Одновременно с этим действующее законодательство не исключает возможности предоставления гражданам по соглашению с ними жилых помещений большей площадью и на возмездных условиях, если такие граждане отказались от получения равнозначного жилого помещения. В таком случае, по мнению судебной коллегии, если при предоставлении жилого помещения большей площади на упомянутых условиях засчитывается стоимость изымаемого жилого помещения, обязанность органа местного самоуправления по обеспечению равнозначным жилым помещением следует считать исполненной.

В рассматриваемом случае до заключения сторонами оспариваемого договора мены истцам предлагались четыре различных варианта расселения. Дважды – равнозначное жилое помещение (причём больше изымаемого на 8,7 кв.м, которое орган местного самоуправления готов был предоставить на безвозмездной основе) и дважды, в связи с поступающими просьбами истцов, – помещения большей площадью.

От получения равнозначного жилого помещения истцы отказались, тем самым отказались от реализации своего права на получение жилого помещения на безвозмездной основе, предоставленного им статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и региональной адресной программой. Просили предоставить им жилое помещение большей площадью состоящее из двух комнат. От предложенных первоначально двух двухкомнатных квартир истцы также отказались из-за несогласия с этажностью и состоянием внутренней отделки.

Итоговый вариант жилого помещения был подобран исходя из пожеланий истцов, при этом общая площадь такого жилого помещения больше изымаемого на 20,7 кв.м (что составляет 68% от площади изымаемого помещения).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что у ответчика имелось в наличии равнозначное жилое помещение, от получения которого истцы отказались дважды. Таким образом, ответчиком надлежащим образом была исполнена своя обязанность по предоставлению истцам равнозначного жилого помещения, от получения которого истцы отказались. В сложившейся фактической ситуации у ответчика обязанности по предоставлению жилого помещения большей площади на безвозмездной основе не имелось. Заключение договора мены на условиях доплаты за превышение площади изымаемого жилого помещения произведено с учётом пожеланий истцов и закону не противоречит, так как стоимость изымаемого жилого помещения учтена при расчёте доплаты. Размер доплаты истцам был известен и определён на основании отчётов оценщика.

По этим причинам оснований считать заключенный сторонами договор мены нарушающим требования закона у суда апелляционной инстанции не имеется, как и оснований к отмене обжалуемого решения суда.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мегионского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 8 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев путём подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 января 2026 года.

Председательствующий Яковлев Д.В.

Судьи коллегии Бойко Д.А.

Решетникова О.В.