Решение № 3А-481/2017 3А-481/2017~М-271/2017 М-271/2017 от 3 июля 2017 г. по делу № 3А-481/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-481/2017 по административному исковому заявлению ООО «Капитель» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Капитель» по доверенности ФИО2,

Администрации г.о.Самара ФИО3,

У с т а н о в и л :

ООО «Капитель» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 29.03.2016 года в размере 20 171 655,68 руб.. Также просила установить дату обращения ООО «Капитель» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области 29 декабря 2016 года.

В обоснование своих доводов ООО «Капитель» указало, что оно является собственником спорного земельного участка. Его кадастровая стоимость составляет 39 652 693,76 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке, выполненным ИП ФИО1. В связи с изложенным просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, в размере, определенном отчетом об оценке и составляющим 20 171 655,68 руб..

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Администрации г.о.Самары по доверенности ФИО3 оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда с учетом результатов проведенной судебной экспертизы.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил отзыв, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области в письменном отзыве указало на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «Капитель» требования подлежащими удовлетворению частично.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Капитель» является собственником земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГ..

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 39 652 693,76 руб.

Датой определения кадастровой стоимости указанного земельного участка является 29.03.2016 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, административный истец обратился к индивидуальному предпринимателю ФИО1 для определения его рыночной стоимости.

Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГ. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 29.03.2016 года определена в размере 20 171 655,68 руб.

Отчет об оценке получил положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «<данные изъяты>», членом которого является оценщик, выполнивший отчет.

Считая свои права нарушенными, 29.12.2016 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

После того, как Комиссия своим решением № от ДД.ММ.ГГ. отклонила заявление, ООО «Капитель» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя Администрации г.о.Самара определением суда от ДД.ММ.ГГ. назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО «<данные изъяты>».

По результатам проведения судебной экспертизы получено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГ., в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 29.03.2016 года составляет 20 780 000 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а определенная экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка является достоверной.

При этом суд учитывает, что судебная экспертиза назначена в судебном заседании с участием сторон, эксперт предупрежден судом об ответственности по ст.307 УК РФ, и оснований сомневаться в объективности и компетентности эксперта у суда не имеется.

Рыночная стоимость земельного участка экспертом определена по состоянию на 29.03.2016 года, то есть на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал целесообразность его применения.

Согласно п. 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 года №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

После изучения рынка экспертом выявлены объекты-аналоги, имеющие наиболее схожие характеристики с оцениваемым объектом.

В ходе исследования выбраны 5 объектов-аналогов, расположенных в Кировском и Советском районах.

В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. земельного участка.

При расчете рыночной стоимости эксперт использовал корректировки на местоположение земельного участка, на наличие проведенных коммуникаций, на площадь.

Обобщив полученные результаты, эксперт установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: № по состоянию на 29.03.2016 года составляет 20 780 000 руб.

По настоящему делу доказательств, которые опровергали бы определенную экспертным заключением величину рыночной стоимости спорного земельного участка, сторонами не представлено.

С учетом представленных доказательств суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость, определенная экспертным заключением, является достоверной, и, признавая то, что кадастровая стоимость нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере, определенном экспертным заключением и составляющим 20 780 000 руб.

Доводы Министерства имущественных отношений Самарской области о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора необоснованны, поскольку в материалах дела имеются сведения об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра Самарской области и решение комиссии об отклонении его заявления.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ООО «Капитель» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 29.03.2016 года в размере 20 780 000 руб.

Датой обращения ООО «Капитель» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.