Решение № 2-975/2026 от 2 апреля 2026 г.

Дело № 2-975/2026

УИД: 26RS0029-01-2025-006754-07

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2026 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Приходько О.Н.

при секретаре Оганян А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО19 к Администрации г. Пятигорска о признании права собственности на долю земельного участка, признании договора недействительным,

установил:

ФИО2 обратилась в Пятигорский городской суд с иском к Администрации г. Пятигорска о признании права собственности на земельный участок, признании договора недействительным.

В обоснование заявленных требований указала, что согласно свидетельству о праве на наследство по закону зарегистрированному за N?78/279-н/78-2024-2-889 от 22.04.2024 года после смерти 21.10.2023г. её супруга, ФИО3, перешли на праве долевой собственности 27/100 долей на жилой дом, этажностью 1, общей площадью 33,7 кв.м., кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> Государственная регистрация права долевой собственности на указанный жилой дом за истцом произведена в установленном законом порядке, о чем сделана запись о регистрации права No№2 от 23.04.2024 года.

Вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 508 кв.м., с кадастровым номером № земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, форма собственности: муниципальная, находящийся по адресу: <адрес> Истцом 19.08.2025г. в администрацию города Пятигорска СК, направлено письменное заявление, в котором просил предоставить земельный участок с кадастровым номером №3 в долевую собственность бесплатно, без проведения торгов. Основание предоставления земельного участка: часть 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Цель использования земельного участка: под эксплуатацию жилого дома с кадастровым номером №

Письмом от 21.08.2025 года администрацией города Пятигорска СК было отказано в предоставлении в долевую собственность данного участка, данный отказ был мотивирован тем, что данный земельный участок, находится в пределах особо охраняемых природных территорий и что подобные земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Указывает, что ответ ответчика содержит ссылки на формальные основания, а именно, на правовую неопределенность и неоднозначность судебной практики, принимая во внимание представление прокуратуры города Пятигорска от 02.08.2011 г. о невозможности предоставления земельных участков в собственность, и на то, в настоящий момент времени городская администрация не принимает решений о предоставлении в собственность земельных участков, в том числе бесплатно.

Считает, что данная позиция ответчика является незаконной, в связи с чем, истец вынужден обратиться с данным иском в суд.

Кроме того, истец полагает, что данное письмо администрации г. Пятигорска СК не соответствует форме, в которой орган местного самоуправления обязан выдавать гражданам ответ на заявление о предоставлении земельного участка в собственность, в данном случае ответчик обязан был вынести соответствующее постановление об отказе.

Согласно письменным доказательствам, а именно свидетельству о праве на наследство по закону N№ 22.04.2024 года, после смерти 21.10.2023 года Радчено ФИО20, № года рождения, право собственности на указанный жилой дом (кадастровым номером №,находящийся по адресу: <адрес>) перешло истице.

Радчено ФИО20 № году приобрел право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом также по наследству, после смерти №. его брата, ФИО1 ФИО22, на основании свидетельства о праве на наследство по закону зарегистрированному в реестре за N?5-57.

В последующем в Пятигорском городском суде СК, под председательством судьи Духиной В.Г., рассмотрено гражданское дело N?2-319/1999, по иску ФИО1 ФИО20 к Кошман ФИО19 о разделе домовладения в натуре, находящегося по адресу: <адрес>. По существу рассмотренного дела 28.04.1999г. вынесено решение.

В отношении земельного участка кадастровым номером №, (находящегося по адресу: <адрес>) проведены кадастровые работы по определению его границ, земельный участок поставлен на кадастровый учет, о чем свидетельствуют выписка из ЕГРН.

Земельный участок не ограничен в обороте, не относится к землям, приватизация которых запрещена, не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, ограничений прав Истца на участок не имеется, администрация города Пятигорска не предъявляла к истице никаких требований об изъятии (освобождении) Земельного участка, не оспаривает её право на спорный земельный участок.

Учитывая указанные обстоятельства, истица имеет право на передачу ей спорного земельного участка в долевую собственность бесплатно.

Впоследствии, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, указала, что в ходе рассмотрения дела представлены сведения, в том числе: исходя из позиции ответчика; полученные из материалов регистрационного дела (выписка из ЕГРН от 16.10.2025), - истцу стало известно о наличии обременения спорного земельного участка в виде договора аренды N? 104/11Д от 21.07.2011, государственная регистрация N? 26-26-№ от 28.09.2011, с последующей переуступкой прав на ФИО5 ФИО19 (договор от 12.09.2012, рег. N? 26№542). При этом данный договор аренды заключен лишь с одним из пользователем в целом на весь спорный земельный участок. Ни с ФИО2, ни с ФИО3, являвшимся правообладателем расположенного на спорном земельном участке с 08.01.1992 года до 21.10.2023г., договор аренды не заключался. Указанный договор аренды нарушает права и законные интересы истицы, поскольку наличие зарегистрированного обременения препятствует реализации исключительного её права на приватизацию земельного участка, гарантированного пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N? 137-Ф3 и статьей 39.20 Земельного кодекса РФ. Наличие действующего договора аренды делает невозможным внесение записи в ЕГРН о праве собственности истицы, что обуславливает необходимость оспаривания данной сделки как не соответствующей закону. В обоснование необходимости признания оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным) прошу принять следующие аргументы:

- Нарушено исключительное право истицы на приватизацию (ст. 39.20 3К РФ, п. 4 ст. 3 Ф3-137).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду. На момент заключения оспариваемого договора аренды (2011 г.) и последующей переуступки (2012 г.) собственниками жилого дома (в том числе наследодатель Истца - ФИО3) уже обладали правом пользования участком на праве пожизненного наследуемого владения, что подтверждено Постановлением главы г. Пятигорска N? 1559 от 19.08.1999. Предоставление того же земельного участка в аренду третьему лицу (ФИО4, затем ФИО5) в отсутствие волеизъявления всех собственников домовладения и отказа их от своего исключительного права, является незаконным. - Несоответствие сделки принципу единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ). Раздельное предоставление всего, неделимого земельного участка в аренду лишь одному из сособственников домовладения без учета прав остальных сособственников и без решения вопроса о пользовании всем участком противоречит основному принципу земельного законодательства.

Оспариваемая сделка ничтожна по ст. 168 ГК РФ. В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ ( в редакции, действовавшей на момент совершения сделки в 2011 г., и в актуальной редакции), сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Оспариваемый договор аренды заключен без учета прав наследодателя истца, как владельца участка на праве пожизненно-наследуемого владения, что является прямым нарушением ст. 39.20 3К РФ. Согласно неоднократно выраженной правовой позиции Конституционного Суда РФ (принцип диспозитивности и право на судебную защиту, Конституционный Суд РФ, определил в том числе в: Постановлении от 5 февраля 2007 г. N? 2-П; Определении от 26 мая 2011 г. N? 10-П), принцип диспозитивности гражданского судопроизводства означает возможность стороны самостоятельно распоряжаться своими материальными и процессуальными правами, включая право на изменение предмета иска. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в полном объеме, включая устранение препятствий в виде недействительных сделок.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N? 10, Пленума ВАС РФ N? 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Признание договора аренды недействительным влечет аннулирование записи об обременении. Согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N? 25 «О применении судами некоторых положений раздела І части первой ГК РФ», ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Однако для устранения правовой неопределенности и погашения регистрационной записи требуется судебный акт. Таким образом, сохранение записи об аренде препятствует восстановлению жилищных и земельных прав Истца.

Основание иска остается прежним - наличие у наследодателя права собственности на жилой дом, возникшего до введения в действие ЗК РФ, и возникновение у Истца права на бесплатное приобретение земельного участка в силу пункта стать 3 вводного закона.

На основании изложенного, просит признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N? 104/11Д от 21.07.2011 с кадастровым номером 26:33:280218:3, заключенный между Администрацией г. Пятигорска СК и ФИО4 ФИО28, а также договор переуступки права аренды от 12.09.2012, заключенный со ФИО5 ФИО19. Применить последствия недействительности ничтожной сделки: прекратить (аннулировать) в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации N? 26-26-28/038/2011-522 от 28.09.2011 и последующую запись о переуступке N? № от 19.11.2012.

Признать за ФИО1 ФИО19 право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 508 кв.м., с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, находящийся по адресу: <адрес>

Указать, что данное решение является снованием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, а именно сведений о праве долевой собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, об отложении не ходатайствовали.

От представителя истца ФИО6 поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также письменные прения и позиция по существу спора, приобщенные к материалам дела.

Представитель ответчика администрации г. Пятигорска в судебное заседание не явился, об отложении не ходатайствовал, письменной позиции по существу спора не представили, в предыдущем судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку считает оспариваемый договор аренды законным, и заключен пропорционально доле собственников. Кроме того, указывает, что доля в земельном участке должна быть установлена меньше, чем 1/3. Также ответчик заявила о пропуске истцом сроков исковой давности.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, об отложении не ходатайствовали.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

На основании изложенного, дело рассмотрено в отсутствие участвующих в деле лиц, с учетом мнения участников процесса, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствии не явившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, а также представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

Гражданский кодекс РФ среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12).

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, что следует из п. 1 ст. 9 ГК РФ.

Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

По смыслу положений ст.12 ГК РФ, предусматривающей возможность осуществления защиты нарушенного права путем признания права, вышеприведенных разъяснений в п. п. 52, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22, иск о признании права собственности является требованием о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу вещного права на спорное имущество. Истцом по такому иску выступает законный владелец индивидуально-определенной вещи, чьи права оспариваются, отрицаются или не признаются третьими лицами. Целью обращения лица в суд с иском о признании права является подтверждение судом факта отсутствия или наличия права в отношении спорного имущества, в результате чего устраняется неопределенность в правоотношениях на данное имущество.

С учетом вышеприведенных норм права и разъяснений в постановлении Пленума правовым последствием государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является прекращение права собственности продавца недвижимого имущества и возникновение права собственности на это имущество у покупателя, т.е. также устранение неопределенности в правоотношениях по поводу имущества.

На основании п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года N 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Согласно свидетельству о праве на наследство по закону, зарегистрированному в реестре за N?5-57 от 08.01.1992г., после смерти ФИО1 ФИО22, умершего №., его наследником является брат Радчено ФИО20, наследственное имущество состоит, в том числе, из 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Решением Пятигорского городского суда от 28.04.1999г. N?2-319/1999 по иску ФИО1 ФИО20 к Кошман ФИО19, произведен реальный раздел домовладения, находящегося по адресу: <адрес>. ФИО3 на праве собственности принадлежит 1/3 доля домовладения, ФИО7 – 2/3 доли в домовладении. Решением суда также определено имущество, выделенное в общее пользования, а также имущество в счет каждой доли.

Согласно наследственному делу ФИО7 наследниками, вступившими в наследство на домовладение, находящееся по адресу: <адрес>, является ФИО8 (48/100 – свидетельство <адрес> от 31.07.2019г.), ФИО9 ( 48/100; свидетельство <адрес> от 31.07.2019г.)

Также из наследственного дела следует, что ФИО7 продала ФИО4 ? в праве общей долевой собственности на домовладение, находящееся по адресу: <адрес>

21.07.2012г. между Администрацией г. Пятигорска и ФИО4 заключен договор аренды №104/11Д ? доли земельного участка с к/н № адресу: <адрес>

Участок представлен на основании постановления Администрации г. Пятигорска №2641 от 06.07.2011г.

На основании договора переуступки прав требования земельного участка, право аренды перешло ФИО5

На основании п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года «О собственности в СССР» (1 июля 1990 года), но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации. Под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком. Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поэтому во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 03.12.2003, 24.12.2003 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2003 года» (ред. от 25.04.2025).

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону, зарегистрированному за N№ от 22.04.2024 года после смерти 21.10.2023г. супруга, истца ФИО1 ФИО20, ФИО2 перешли на праве долевой собственности 27/100 долей на жилой дом, этажностью 1, общей площадью 33,7 кв.м., кадастровым номером 26№, находящийся по адресу: <адрес><адрес>. Государственная регистрация права долевой собственности на указанный жилой дом за истцом произведена в установленном законом порядке, о чем сделана запись о регистрации права No.<адрес>-2 от 23.04.2024 года.

Вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 508 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, форма собственности: муниципальная, находящийся по адресу: <адрес>.

Истцом 19.08.2025г. в администрацию города Пятигорска СК, направлено письменное заявление, в котором просил предоставить земельный участок с кадастровым номером 26№ в долевую собственность бесплатно, без проведения торгов. Основание предоставления земельного участка: часть 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Цель использования земельного участка: под эксплуатацию жилого дома с кадастровым номером №.

Письмом от 21.08.2025 года администрацией города Пятигорска СК было отказано в предоставлении в долевую собственность данного участка, данный отказ был мотивирован тем, что данный земельный участок, находится в пределах особо охраняемых природных территорий и что подобные земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вместе с тем, согласно абз.3 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 года N 137-ФЗ, граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев. если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев. если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Положения Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" направлены на обеспечении возможности завершения процедуры оформления ранее возникших прав граждан на земельные участки.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № (находящегося по адресу: <адрес>) проведены кадастровые работы по определению его границ, земельный участок поставлен на кадастровый учет, о чем свидетельствуют выписка из ЕГРН.

Таким образом, судом установлено, что 1/3 доля в праве на домовладение перешла ФИО3 в 1992 году, то есть до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно Постановлению администрации от 19.08.1999г. за №1559, земельный участок представлен совладельцам домовладения (ФИО3 и ФИО7) в пожизненное наследуемое владение.

В соответствии со ст. 266 ГК РФ, гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству ( 267 ГК РФ).

Следовательно, указанное право пожизненного наследуемого владения на 1/3 долю земельного участка перешло ФИО2

Как следует из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При указанных обстоятельствах, требования истца о признании права собственности на 1/3 права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:33:280218:3, (находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, <...> N?79) судом признаются законными и обоснованными.

Довод ответчика об ограничении оборотоспособности земельного участка признаются судом несостоятельными.

Лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 г. № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 406-ФЗ), а так же округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями (пункт 11 статьи 16 Федерального закона № 469-ФЗ).

Частью 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлены ограниченные в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки, к каковым отнесены, в том числе, находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях (пункт 1), а также в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (пункт 14).

В соответствии с Федеральным законом от 14.03.1995г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны Пунктом 2 статьи 3.1 данного федерального закона предусмотрено, что оборот земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории федерального или регионального значения, не ограничивается, такие земельные участки могут находиться по основаниям, предусмотренным законом, в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, собственности граждан или юридических лиц либо относиться к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем данные положения не распространяются в отношении особо охраняемых природных территорий, полностью расположенных на территории населенного пункта, а если особо охраняемая природная территория расположена на территории населенного пункта частично, в отношении той ее части, которая расположена в границах населенного пункта (пункт 4 статьи 3.1).

Согласно части 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985г. № 300 приняты предложения ВЦСПС и Министерства здравоохранения СССР об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае. Данные предложения согласованы с Госпланом РСФСР, Госстроем РСФСР, Министерством сельского хозяйства РСФСР, Министерством лесного хозяйства РСФСР, Министерством здравоохранения РСФСР и Ставропольским крайисполкомом. Постановлением установлены границы округа санитарной охраны.

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992г. № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной охраны курорта. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992г. № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае. Постановлением установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды - является федеральным курортом. Установлены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод согласно приложению, в соответствии с которым в состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный.

Федеральным законом от 28.12.2013г. № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившему в силу 30.12.2013 г., из состава земель особо охраняемых природных территорий исключены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, в связи с чем они перестали быть ограниченными в обороте.

В соответствии с Федеральным законом от 28.12.2013г. № 406-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в частности в пункт 2 статьи 94, содержащий перечень земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий, в который включались особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты, исключены слова «в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов». Соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон от 23.02.1995г. № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах». С 30.12.2013г. лечебно-оздоровительные местности и курорты стали относиться соответственно к особо охраняемым территориям и объектам, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 12.02.2019г. № 44-КГ18-28 положения части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ не определяют статус ранее созданных особо охраняемых природных территорий, а констатируют сохранение границ, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в отношении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до 30.12.2013г. и продолжающих быть таковыми после этой даты. После вступления в силу Закона № 406-ФЗ курорты утратили статус особо охраняемых природных территорий, земли которых ограничены в обороте.

Так, с принятием Федерального закона от 04.08.2023г. № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» статья 10 Закона № 406-ФЗ дополнилась частью 4, согласно которой статус лечебно-оздоровительных местностей и курортов, созданных до дня вступления в силу данного Федерального закона, правовой режим земель и земельных участков в их границах определяется в соответствии с Земельным кодексом РФ и законодательством о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

В настоящее время в соответствии с частью 11 статьи 16 Закона № 469-ФЗ лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями. Из чего следует, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до 30.12.2013г., сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке, установленном до указанной даты (часть 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ), однако, с 04.08.2023г., с момента вступления в силу части 11 статьи 16 Закона № 469-ФЗ, округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, правовой режим земель особо охраняемых природных территорий, включающий в себя ограниченную оборотоспособность, в отношении земель курортов и курортных регионов, а также округов санитарной (горно-санитарной) охраны, созданных и установленных до 30.12.2013г. (дата вступления в силу Закона № 406-ФЗ), прекратил свое действие.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной, в том числе, в определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.10.2023г. № 19-КАД23-17-К5, определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2025г. № 19-КАС25-83-К5, определении Судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 26.03.2025г. № 88А-2553/2025.

В части признания признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N? 104/11Д от 21.07.2011 с кадастровым номером № заключенный между Администрацией г. Пятигорска СК и ФИО4 ФИО28, а также договор переуступки права аренды от 12.09.2012, заключенный со ФИО5 ФИО19 суд приходит к следующему.

Как уже установлено судом, Постановлением администрации от 19.08.1999г. за №1559, земельный участок представлен совладельцам домовладения (ФИО3 и ФИО7) в пожизненное наследуемое владение.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Право аренды на ? долю земельного участка возникло у ФИО4 возникло на основании договора аренды от21.07.2012г., заключенного с администрацией г. Пятигорска.

Согласно п.3 ст. 36 "Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.06.2012 действовавшей на момент заключения оспариваемого договора), в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно п.5 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.06.2012 действовавшей на момент заключения оспариваемого договора), для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Вместе с тем, ни администрацией г. Пятигорска, ни ФИО4, ни ФИО5 не представлено суду доказательств, что ФИО3 либо ФИО2 изъявляли свое желание на заключение договора аренды спорного земельного участка., как и доказательств их уведомления о заключающемся договоре аренды или договора переуступки прав требований. Также не представлено доказательств, свидетельствующих о прекращении их права пожизненного наследуемого владения на земельный участок.

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству ( 267 ГК РФ).

Также судом обращается внимание на то, что при продаже ? доли предыдущими владельцами ФИО7 ФИО4 в 2003 году, а затем при передаче прав ФИО5 также действовали нормы о праве преимущественной покупке продаваемой доли участники долевой собственности.

Доказательств предложения покупки указанной доли иным сособственникам суду стороной ответчика не представлено.

В соответствии с ч.2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Доводы ответчика о действительности сделки, признаются судом несостоятельными, поскольку администрация г. Пятигорска, как и ее структурное подразделение МУ имущественных отношений администрация г. Пятигорска являются профессиональными участниками делового оборота и не могли не знать о нормах действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный договор аренды администрацией г. Пятигорска с ФИО4 и последующая переуступка прав аренды ФИО5 нарушает права истца на приобретение бесплатно в собственности принадлежащей ей 1/3 доли в праве на земельный участок, поскольку одновременное наличие двух различных прав на один и тот же участок законом не предусмотрено.

При указанных обстоятельствах, договор аренды земельного участка N? 104/11Д от 21.07.2011 с кадастровым номером №, заключенный между Администрацией г. Пятигорска СК и ФИО4 ФИО28, а также договор переуступки права аренды от 12.09.2012, заключенный со ФИО5 ФИО19 признается судом недействительными сделками.

Представителем администрации в предыдущем судебном заседании заявлено о пропуске истцом сроков исковой давности.

На основании ст. 181 Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из материалов дела следует, что истец ФИО3 узнала о нарушении своего права в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, поскольку материалы наследственного дела в отношении ФИО7, а также материалы реестрового дела на не принадлежавшую ей долю не могли быть получены ею самостоятельно.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, иных доказательств ответчиком суду не представлено.

Таким образом, на основании вышеизложенного, суд считает заявленные ФИО2 исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194 – 198, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО19 к Администрации г. Пятигорска о признании права собственности на долю земельного участка, признании договора недействительным удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N? 104/11Д от 21.07.2011 с кадастровым номером № заключенный между Администрацией г. Пятигорска СК и ФИО4 ФИО28,

Признать недействительным (ничтожным) договор переуступки права аренды от 12.09.2012, заключенный со ФИО5 ФИО19.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Решение суда, после вступления в законную силу, является основанием для прекращения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации N? № от 28.09.2011 и запись о переуступке N? № от 19.11.2012.

Признать за ФИО1 ФИО19, № г.р., место рождения <адрес>, СНИЛС №, право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 508 кв.м., с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, находящийся по адресу: <адрес>.

Решение суда, после вступления в законную силу, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, а именно сведений о праве долевой собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

.
Мотивированное решение 03 апреля 2026 года.

Судья О.Н. Приходько