Решение № 3А-710/2021 3А-710/2021~М-392/2021 А-710/2021 М-392/2021 от 5 октября 2021 г. по делу № 3А-710/2021

дело №а-710/2021

УИД 26OS0№-65


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 октября 2021 года <адрес>

<адрес>вой суд в составе:

председательствующего судьи Ситьковой О.Н.

при секретаре судебного заседания Калиниченко Я.К.

с участием представителя административного истца ФИО2, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя ФИО5 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель ФИО5 КФХ ФИО1 обратилась с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> об установлении по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости:

земельного участка с кадастровым номером №:1, площадью 7 560 000 кв. м., категория земель: сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», находящегося по местоположению, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка ориентира Надеждинского участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является арендатором указанного земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены результаты государственной кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеуказанного приказа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1 составляет 308 826 000 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом ООО «ТАИС» №/К-2021 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 35 553 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, так как влечет увеличение арендных платежей.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <адрес>, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (представлены возражения с ходатайством о рассмотрении в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил требования административного иска и, основывая их на выводах судебной оценочной экспертизы ООО «Юридическое агентство «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/08/2021, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости 23 889 000 рублей.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» просила отказать в удовлетворении административного иска, указав на законность и обоснованность установленной кадастровой стоимости земельного участка, а также на существенное снижение рыночной стоимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО4, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска, основанного на заключении судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора и плаьельцика арендных платежей.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Из материалов дела видно, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:1, находящегося по местоположению, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка ориентира Надеждинского участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Право аренды подтверждено договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, а также соглашением о создании фермерского хозяйства «КФХ ФИО1» от ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021-6048600).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 308 826 000 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2021-6875285.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета ООО «ТАИС» №/К-2021 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:081204:1 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 35 553 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/08/2021, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 23 889 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/08/2021 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Осмотр объектов исследования осуществлен экспертом 29.07.2021.

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключение произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (метод сравнения продаж).

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4, проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержал письменные пояснения на замечания по экспертному заключению и подробно ответил на дополнительные вопросы. По окончанию допроса эксперта представитель заинтересованного лица возражений относительно заключения судебной оценочной экспертизы не высказала.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной (повторной) экспертизы не заявлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э/08/2021.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:1 в размере 23 889 000 рублей подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, принимая во внимание, что административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, датой подачи соответствующего административного иска следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск индивидуального предпринимателя ФИО5 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:1, площадью 7 560 000 кв. м., категория земель: сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», находящегося по местоположению, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка ориентира Надеждинского участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 23 889 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номером 26:11:081204:1.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – 18 июня 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда – 14 октября 2021 года.

Судья Ситькова О.Н.