Решение № 2-284/2019 2-284/2019~М-79/2019 М-79/2019 от 5 марта 2019 г. по делу № 2-284/2019

Дело № 2-284/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 марта 2019 года г. Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края

Ленинский районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в составе председательствующего судьи Плотниковой Е.Г.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на 5 лет,

ответчика ФИО3,

при секретаре судебного заседания Данюковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,

УСТАНОВИЛ

ФИО4 обратился с иском к ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, мотивируя заявленные требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом в лице представителя по доверенности ФИО2 и ответчиком ФИО3 были заключены договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ответчика на указанное недвижимое имущество. Договоры купли-продажи заключались на условиях рассрочки платежа по договорам в срок до ДД.ММ.ГГГГ В указанный срок оплата по договорам ответчиком не произведена. Оплата по каждому договору составила по 10 000 рублей, оставшиеся суммы в размере 990 000 рублей за жилой дом и 390 000 рублей за земельный участок не выплачены. Неоплата ответчиком полной стоимости недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора. Просит расторгнуть договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> аннулировать записи о праве собственности на жилой дом и земельный участок, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, прекратить право собственности на недвижимое имущество: одноэтажный дом, общей площадью 38,3 кв.м, инвентарный № кадастровый №, земельный участок, общей площадью 681 кв.м, кадастровый №, признать право собственности за ФИО4 на спорное недвижимое имущество.

Определением Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца ФИО1, действующий по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, на удовлетворении исковых требований настаивал, дал пояснения, аналогичные обстоятельствам, изложенным в иске, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 исковые требования признала, о чём представила заявление, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и истцом в лице представителя ФИО2 были заключены договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу<адрес> цена определена условиями договоров. Она частично внесла сумму в счет покупки недвижимого имущества, сумма невыплаченных денежных средств составила около 1 400 000 рублей.

Представитель ответчика – адвокат Суркова С.А., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представителем третьего лица представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу требований ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключены договоры купли-продажи жилого дома, общей площадью 38,3 кв.м, инвентарный № кадастровый №, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 681 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Из указанных договоров следует, что они содержат все существенные условия договора, в том числе цену и условие оплаты.

Так, в соответствии с п. 3 договора купли-продажи земельного участка, п.3 договора купли-продажи жилого дома, вышеуказанный земельный участок продается по соглашению сторон за 400 000 рублей, жилой дом продается по соглашению сторон за 1 000 000 рублей. По условиям вышеуказанных договоров часть стоимости земельного участка в сумме 10 000 рублей, часть стоимости жилого дома в сумме 10 000 рублей передаются покупателем продавцу до подписания сторонами настоящего договора; оставшаяся часть стоимости земельного участка в сумме 390 000 рублей, часть стоимости жилого дома в сумме 990 000 рублей оплачиваются покупателем продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 5 договоров определено, что со дня государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору к покупателю, объекты недвижимости считаются находящимися в залоге в силу закона у продавца до полной оплаты стоимости земельного участка и жилого дома. Погашение регистрационной записи о залоге в силу закона осуществляется путем подачи совместного заявления продавца и покупателя в орган, осуществляющий государственную регистрацию, после исполнения условий, содержащихся в п. 3 договоров.

Фактическая передача указанных объектов недвижимости произведена сторонами при подписании настоящих договоров (п. 6 договоров).

Право собственности у покупателя на данные объекты недвижимости возникает со дня государственной регистрации (п. 4 договоров).

Таким образом, исходя из условий договоров, недвижимое имущество, являющееся предметом договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, передано истцом ответчику, т.е. указанные договоры купли-продажи истцом исполнены.

Переход права собственности на недвижимое имущество к ФИО3 зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик ФИО3 не исполнила своих обязательств по оплате ФИО4 стоимости приобретенных ею земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п.3 ст. 488 ГК РФ).

Условиями договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что передача недвижимого имущества предшествовала по срокам его оплате. Неисполнение покупателем обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества в силу прямого указания на это в п. 3 ст. 488 ГК РФ.

Получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.

Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договорам купли-продажи, он не заключал бы договоры купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости ФИО4 в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договоров.

Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В связи с чем, договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подлежат расторжению.

В силу п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости возврата ФИО4 недвижимого имущества, являющегося предметом договоров купли-продажи, поскольку ответчик ФИО3 неосновательно обогатилась, приобретя в собственность недвижимое имущество и не произведя при этом за него полноценной оплаты.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО4 в полном объеме.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии со ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО3 заявлено о признании исковых требований в полном объеме, о чем ей представлено письменное заявление. Последствия признания иска ответчику разъяснены и понятны.

Суд принимает признание иска ФИО4 ответчиком ФИО3, поскольку данное признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 39, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 38,3 кв.м, инвентарный №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО4, и ФИО3.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 681 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО4, и ФИО3.

Аннулировать записи от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: №, №, №, №.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 на недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 38,3 кв.м, инвентарный № кадастровый №, и земельный участок, площадью 681 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, и государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО4.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Ленинский районный суд г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.

Судья Е.Г. Плотникова