Решение № 2-1285/2020 2-1285/2020~М-1114/2020 М-1114/2020 от 8 сентября 2020 г. по делу № 2-1285/2020

...

УИД: 89RS0005-01-2020-002031-19


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

"8" сентября 2020 г. город Ноябрьск

Ноябрьский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Авдеенко Ю.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1285/2020 по иску департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска к ФИО2 об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (далее по тексту – департамент) обратился с иском к ответчику ФИО2 об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

28 ноября 2016 г. между сторонами заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, имеющего адресный ориентир: <адрес>", для завершения строительства объектов "Гаражи" и "Автомагазин". Срок действия договора аренды истек 9 ноября 2019 г., однако строительство так и не было завершено, что в силу положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для изъятия объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.

Представитель истца в судебном заседании участия не принимал, направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, на исковых требованиях настаивал.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовала, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражала.

Изучив представленные материалы дела, принимая во внимание позицию сторон, суд приходит к следующему.

В силу содержания норм Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, по заключенному с ФИО2 (арендатор) договору аренды земельного участка № 160-16 от 28 декабря 2016г. департамент (арендодатель) предоставил земельный участок площадью 7 010 кв.м. с кадастровым номером №, имеющий адресный ориентир: <адрес> (далее – участок).

При заключении договора на указанном участке были расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие ФИО2 на праве собственности.

Договор аренды заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1.1. договора участок предоставлен для завершения строительства объектов незавершенного строительства "Гаражи" и "Автомагазин".

Согласно пункту 2.1. срок договора аренды установлен до 9 ноября 2019 г.

27 сентября 2019 г. арендодателем в адрес ответчика было направлено уведомление о том, что предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства сроком на три года осуществляется однократно, и что в случае незавершения строительства до истечения срока действия договора аренды арендодатель вправе требовать изъятия объекта незавершенного строительства у его собственника путем продажи объекта с публичных торгов.

12 мая 2020 г. специалистами сектора муниципального земельного контроля проведено обследование земельного участка площадью ... кв. м, имеющего адресный ориентир: <адрес> в ходе которого установлено, что на момент обследования на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства. В данное время строительство или какая-либо деятельность не ведется, строительная техника отсутствует, о чем приложены фотоматериалы.

По информации Единого государственного реестра недвижимости от 12 мая 2020 г., в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 11 марта 2014 г. ответчик ФИО2 является правообладателем объектов незавершенного строительства: Автомагазин степенью готовности 32% с кадастровым номером № и Гаражи степенью готовности 49% с кадастровым номером №.

Судом установлено и не оспорено ответчиком, что срок действия договора истек, однако до настоящего времени объекты, для завершения строительства которых предоставлялся земельный участок, не возведены, в эксплуатацию не введены.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (абзац первый пункта 1).

Пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Положения указанной статьи распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 1 марта 2015 г.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после указанной даты регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом Российской Федерации от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ).

Федеральным законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 1 марта 2015 г.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Учитывая, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 28 ноября 2016 г. и на момент обращения департамента с настоящим иском срок его действия истек, к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов не установлена, а к правоотношениям сторон подлежат применению правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования департамента об изъятии у ответчика объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 89:12:110403:409, площадью застройки 618 кв.м., и с кадастровым номером 89:12:110403:410 площадью застройки 308,2 кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером 89:12:110403:105, путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 31 июля 2020 г. № рыночная стоимость незавершенного строительством объекта с кадастровым номером № составляет 473 000 рублей, незавершенного строительством объекта с кадастровым номером № составляет 1 454 000 рублей. Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.

При изложенных обстоятельствах имущество подлежит реализации посредством проведения публичных торгов, определив начальную продажную цены незавершенного строительством объекта с кадастровым номером № равной 473 000 рублей, незавершенного строительством объекта с кадастровым номером № равной 1 454 000 рублей.

При подаче искового заявления департамент в силу положений пункта 19 части 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобождён от уплаты государственной пошлины.

Согласно статье 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления неимущественного характера государственная пошлина для организаций составляет 6 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлины, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Ответчик ФИО2 не является лицом, освобождённым от уплаты государственной пошлины. Таким образом, с неё подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет муниципального образования город Ноябрьск в размере 6 000 рублей.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Стоимость расходов на оплату судебной экспертизы составила 10 000 рублей. Расходы по оплате экспертизы возложены на департамент на основании определения суда.

Согласно заявлению о стоимости услуг расходы по производству экспертизы составляют 10 000 рублей, которые относятся к судебным издержкам.

Поскольку оплата за проведение судебной экспертизы не произведена, расходы должны быть возмещены эксперту.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 названного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования, в связи с чем управомоченной на возмещение таких расходов будет являться сторона, в пользу которой состоялось решение суда: истец - при удовлетворении иска, ответчик - при отказе в удовлетворении исковых требований.

Учитывая, что требования департамента удовлетворены судом, расходы по проведению судебной экспертизы подлежат возмещению эксперту ответчиком в полном размере.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска удовлетворить.

Изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства Автомагазин, назначение: нежилое, степень готовности 32%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и объект незавершенного строительства Гаражи, назначение: нежилое, степень готовности 49%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> путем их продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную цену объекта незавершенного строительства Автомагазин, назначение: нежилое, степень готовности 32%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> равной 1 454 000 (один миллион четыреста пятьдесят четыре тысячи) рублей.

Определить начальную продажную цену объекта незавершенного строительства Гаражи, назначение: нежилое, степень готовности 49%, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, равной 473 000 (четыреста семьдесят три тысячи) рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования город Ноябрьск государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки и недвижимости" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10 000 (десять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционных жалоб через Ноябрьский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья: ...

...