Решение № 3А-130/2018 3А-130/2018 ~ М-780/2017 М-780/2017 от 11 марта 2018 г. по делу № 3А-130/2018

Дело № 3а-130/2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

12 марта 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Донецкой А.С.,

с участием представителя административного истца ООО «ФАВОРИТ» и заинтересованного лица ООО «Деловой партнер» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «ФАВОРИТ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ООО «ФАВОРИТ» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости находящегося в его пользовании земельного участка ... площадью 30 577 кв.метров, расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что может оказать влияние на выкупную цену земельного участка.

После уточнения требований в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Общество просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, - 68 309 018 рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, ООО «Деловой партнер».

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ФАВОРИТ» ФИО1, действующий также в качестве представителя заинтересованного лица ООО «Деловой партнер», поддержал указанные требования в уточненной редакции.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в суд к назначенному времени не явились.

Правительство Ростовской области в возражениях, представленных на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, оспаривало обоснованность выводов о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете об оценке. После получения заключения судебной оценочной экспертизы от данного лица отзывы, возражения не поступали.

В письменных возражениях на административный иск Управление Росреестра по Ростовской области выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

Иные лица, участвующие в деле, чьи представители не явились в суд, заявления, ходатайства в суд не направили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ООО «ФАВОРИТ» является собственником строений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером ... площадью 30 577 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственных и административных помещений, расположенного по адресу: .... Ряд строений, находящихся на том же земельном участке, принадлежит ООО «Деловой мир».

Арендные отношения на землю не оформлены. Вместе с тем, пользование землей, в том числе для собственников находящихся на ней строений, является платным. Размер платы за пользование землей определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. От величины кадастровой стоимости зависит и размер выкупной цены объекта в случае реализации собственниками строений исключительного права выкупа земельного участка.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 123 465 339,45 рублей.

С заявлением о пересмотре данной кадастровой стоимости Общество 28 сентября 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 9 октября 2017 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом в суд представлен отчет об оценке от 15 сентября 2017 года № 170-н/17, .... (ООО «Центр судебной экспертизы и оценки НовЭкс»), ранее представлявшийся в Комиссию. Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 66 662 447 рублей.

Для проверки сведений о рыночной стоимости по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 20 февраля 2018 года № 8-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ...., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 68 309 018 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, мотивированные замечания, возражения по заключению судебной экспертизы представлены не были.

Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, признавая их более аргументированными и убедительными по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Допущения по признакам объектов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 28 сентября 2017 года.

Распределяя судебные расходы по делу, суд исходит из того, что удовлетворение административного иска в данном случае сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Рыночная стоимость, определенная в заключении судебной экспертизы, как и право административных истцов на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта Правительством Ростовской области не оспаривались. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. Основания для суждения о наличии явных методологических или иных ошибок при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки, результаты которой утверждены Правительством области, в рассматриваемом деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 30 577 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственных и административных помещений, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 68 309 018 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 28 сентября 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «ФАВОРИТ» в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 12 марта 2018 года

Судья О.А.Руднева