Апелляционное определение № 33-6064/2026 от 13 апреля 2026 г.

Судья Самойленко М.Л. УИД 61RS0017-01-2025-001337-14

дело № 2-11/2026

дело № 33-6064/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Вялых О.Г.,

судей Голубовой А.Ю., Голованя Р.М.,

при помощнике ФИО3,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Администрации Красносулинского городского поселения об обязании осуществить выкуп нежилого помещения по апелляционной жалобе Администрации Красносулинского городского поселения на решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 15 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратился в суд с иском к Администрации Красносулинского городского поселения об обязании осуществить выкуп нежилых помещений, указав, что на основании Постановлений Администрации Красносулинского городского поселения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.10.2019 многоквартирный дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН-а, был признан аварийным и подлежащим сносу. В указанном многоквартирном доме ему на праве собственности принадлежат встроенные нежилые помещения: с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В сентябре 2023 г. в его адрес ответчика были направлены отчеты об оценке рыночной стоимости изымаемых помещений ООО «Экспресс оценка», в соответствии с которым итоговая рыночная стоимость изымаемых помещений, расположенных в указанном многоквартирном жилом доме составляет 10 491 183 руб. Истец согласился с оценкой итоговой рыночной стоимости изымаемых помещений и дал согласие на заключение соглашения об изъятии земельного участка, а также о выкупе нежилых помещений, однако ответчик уклонился от заключения соглашения о выкупе нежилых помещений.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил обязать Администрацию Красносулинского городского поселения изъять у ФИО4 для муниципальных нужд: встроенное нежилое помещение: номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, общей площадью 270,1 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем выкупа за 12 910 686,88 руб., взыскав с ответчика Администрации Красносулинского городского поселения в пользу истца ФИО2 денежные средства в качестве выкупной стоимости встроенного нежилого помещения, прекратить право собственности истца на указанное встроенное нежилое помещение;

встроенное нежилое помещение: номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3, общей площадью 110,1 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем выкупа за 4 666 790,64 руб., взыскав с ответчика ФИО1 городского поселения в пользу истца ФИО4 денежные средства в качестве выкупной стоимости встроенного нежилого помещения, и после получения истцом денежного возмещения прекратить право собственности истца на встроенное нежилое помещение;

общей площадью 123,2 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, путем выкупа за 5 190 209,77 руб., взыскав с ответчика Администрации Красносулинского городского поселения в пользу истца ФИО4 денежные средства в качестве выкупной стоимости встроенного нежилого помещения, и после получения истцом денежного возмещения прекратить право собственности истца на встроенное нежилое помещение;

взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 131 687 руб.; распределить судебные издержки по оплате судебной экспертизы, взыскав с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 42 000 руб., а также расходы по оплате комиссии за проведение платежа в размере 1 260 руб.

Решением Красносулинского районного суда Ростовской области от 15 января 2026 года исковые требования удовлетворены.

Представитель Администрации Красносулинского городского поселения в апелляционной жалобе решение просит отменить, считает его незаконным, необоснованным.

Апеллянт выражает несогласие с проведенной по делу судебной оценочной экспертизой, ему не была предоставлена возможность ознакомиться с судебной экспертизой.

Апеллян указывает на то, что судом необоснованно отклонены ходатайства Администрации о назначении повторной судебной экспертизы.

По мнению апеллянта, выбор объектов-аналогов нежилого помещения произведен некорректно.

При этом, апеллянт ссылается на проведенной мониторинг на сайте «Авито-Недвижимость».

Податель жалобы полагает, что экспертом произведен неверный анализ рынка недвижимости, были выбраны объекты-аналоги, которые значительно отличаются в большую сторону, были выявлены нарушения Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

В обоснование доводов жалобы апеллянтом приведена рецензия № Э05/11-25 от 22.12.2025 ООО «ЮРБЭО».

Также апеллянт выражает несогласие с включением в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку спорные нежилые помещения не приватизировались в порядке Закона РФ № 1541-1, публичный собственник никогда не нес перед приобретателем обязанности по проведению капитального ремонта здания.

На апелляционную жалобу поданы возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в пределах, предусмотренных ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя Администрации Красносулинского городского поселения - ФИО5, ФИО4 и его представителя – ФИО6, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Ст. 40 Конституции РФ предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Статья 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (п. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном п. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Как следует из материалов дела, истец ФИО4 является собственником: нежилого помещения общей площадью 270,1 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (номера на поэтажном плане первого этажа 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНа; нежилого помещения общей площадью 123,2 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (номера на поэтажном плане третьего этажа 1,2,3), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕНа; нежилого помещения общей площадью 110,1 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (номера на поэтажном плане второго этажа 1,2,3), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выписками из ЕГРН, копиями свидетельств о государственной регистрации права.

Постановлением Администрации Красносулинского городского поселения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19.12.2018 и Постановлением Администрации Красносулинского городского поселения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА многоквартирный дом расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН-а, в котором расположены нежилые помещения истца, был признан аварийным и подлежащим сносу.

Согласно отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НИ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА нежилое помещение площадью 110,1 кв. м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,2,3, оценено в сумме 4 289 520 руб.

Согласно отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НИ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА стоимость нежилого помещения площадью 123,2 кв. м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,2,3 составляет 4 797 281 руб.

Согласно отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НИ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА стоимость нежилого помещения площадью 270,1 кв. м, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,2,3,4,5,6,7,8,9,10, составляет 10 491 183 руб.

22.04.2024 истец обратился к ответчику с претензией в которой указал, что согласен с итоговой оценкой рыночной стоимости изымаемых нежилых помещений с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, установленной отчетами об оценке, и готов заключить соглашение о выкупе изымаемых нежилых помещений. 30.08.2024 Администрация Красносулинского городского поселения направила указала, что в связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, Администрация не имеет правовых оснований для изъятия принадлежащего ФИО4 нежилого помещения.

С учетом подлежащих установлению обстоятельств относительно стоимости изымаемых нежилых помещений определением Красносулинского районного суда Ростовской области от 20.05.2025 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ЮРЦСЭ. Дело было возвращено без проведения экспертизы ввиду отсутствия научно-методического обеспечения для проведения экспертизы по поставленным вопросам.

Определением Красносулинского районного суда Ростовской области от 18.09.2025 была назначена судебная строительная оценочная экспертизы, проведение которой было поручено экспертному учреждению ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки».

Согласно судебной экспертизе ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» № Э05/11-25 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА выкупная стоимость изымаемых нежилых помещений общей площадью 270,1 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 110,1 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; общей площадью 123,2 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенных в многоквартирном жилом доме: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признанным аварийным и подлежащим сносу, включая рыночную стоимость нежилых помещений, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве собственности на такое имущество, а также всех убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с поиском другого нежилого помещения, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, числе сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, упущенную выгоду составляет:

нежилое помещение общей площадью 270,1 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 12 910 686,88 руб.; нежилое помещение общей площадью 110,1 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 4 666 790,64 руб.; нежилое помещение общей площадью 123,2 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 5 190 209,77 руб..

Таким образом, принимая решение, суд руководствовался положениями ст. 2, 32 Жилищного кодекса РФ, Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» и пришел к выводу об изъятии принадлежащих истцу нежилых помещений по стоимости согласно судебной экспертизе ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» № Э05/11-25 от 22.12.2025, поскольку жилой дом, в котором находятся нежилые помещения истца, признан аварийным и подлежащим сносу.

Данные выводы мотивированы, подтверждены доказательствами, имеющимися в материалах дела и приведенными в решении суда. Оснований для признания выводов суда первой инстанции неправильными судебной коллегией не установлено. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено. Доводы апелляционной жалобы предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения не содержат.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с выводами о рыночной стоимости объектов, изложенными в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» № Э05/11-25 от 22.12.2025, не свидетельствуют о неправильности решения и направлены на иную оценку доказательств.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта в гражданском процессе может оцениваться всеми участниками судебного разбирательства. Суд может согласиться с оценкой любого из них, но может и отвергнуть их соображения. При рассмотрении дела в апелляционном порядке вышестоящий суд имеет возможность оценить заключение эксперта в полном объеме.

Оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. Данное заключение составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны и подтверждаются материалами дела.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Вопреки доводам апеллянта, судебная экспертиза ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» № Э05/11-25 от 22.12.2025 была проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности, заключение содержит необходимые методики, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Данное экспертное заключение является допустимым доказательством. Оснований, дающих возможность усомниться в его правильности, а также в беспристрастности и объективности эксперта, не представлено. Предусмотренных п. 2 ст. 87 ГПК РФ оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

Доводы апеллянта о нарушении его процессуальных прав являются необоснованными.

Так, 15.01.2026 при рассмотрении дела ответчику было предоставлено время для ознакомления с судебной экспертизой. Суд соответствующее ходатайство ответчика удовлетворил, объявил перерыв в судебном заседании с 9:30 часов до 15:30 часов, после чего представитель ответчика предоставил письменный отзыв на исковое заявление и просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика. Таким образом, доводы о нарушении процессуальных прав стороны ответчика необоснованны.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что цена выкупа спорных нежилых помещений должна определяться по их рыночной стоимости согласно судебной экспертизе ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» № Э05/11-25 от 22.12.2025, поскольку данные нежилые помещения приобретены до того, как многоквартирный дом признан аварийным.

Доводы апеллянта о том, что имеются результаты оценки, изготовленные в рамках муниципального контракта и изложенные в отчетах об оценке № 455-Н/24, № 453-Н/25, № 454-Н/24 от 31.03.2025, не свидетельствуют о неправильности решения.

Так, срок действия отчетов истек в силу абзаца 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Кроме того, соглашение о сроках, выкупной цене и других условиях выкупа объекта сторонами достигнуто не было.

Само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством.

Вопреки доводам апеллянта, отчет об оценке ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» № Э05/11-25 от 22.12.2025 отражает рыночную стоимость изымаемых нежилых помещений и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для установления выкупной в вышеуказанном размере с учетом причиненных истцу изъятием помещения убытков.

Ссылки апеллянта на рецензию № Э05/11-25 от 22.12.2025 ООО «ЮРБЭО» о несогласии с выводами судебной экспертизы выводов суда не опровергают, поскольку являются мнением иного специалиста по поставленным вопросам, в частности по вопросам приведения более приемлемых, по мнению специалиста, аналогов.

Фактически в рецензии дается оценка заключению судебной экспертизы, однако согласно положениям статьи 5, части 1 статьи 67, части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации только суду принадлежит право оценки доказательств при разрешении гражданских дел и принятии решения. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Поэтому анализируемая рецензия не свидетельствует о недостоверности заключения судебной экспертизы.

Ссылки апеллянта на то, что в качестве объектов-аналогов для оценки экспертом взяты неравнозначные нежилые помещения, которые отличаются от спорного объекта недвижимости, судебная коллегия отклоняет, так как указанные отличия объектов-аналогов являются несущественными, по ценообразующим факторам объекты избраны верно. Апеллянтом не представлено доказательств того, что дополнительное описание характеристик физического состояния многоквартирных жилых домов, в которых расположены объекты-аналоги, оказывают влияние на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования.

Кроме того, как следует из п. 4 раздела II ФСО V, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки», сравнительный подход (который избрал эксперт) представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Т.е. аналог, заведомо отличается по своим параметрам от объекта оценки. Согласно п. 5, 10 раздела II ФСО V степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов). В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством. Вопреки доводам апеллянта, отчет об оценке ООО «Южное региональное бюро экспертизы и оценки» № Э05/11-25 от 22.12.2025 отражает рыночную стоимость изымаемых помещений и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые послужили основанием для установления выкупной в вышеуказанном размере применительно к п.7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ с учетом причиненных истцам изъятием помещения убытков, а также с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом долей в праве общей собственности на такое имущество.

Ссылки апеллянта на несогласие с включением в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку спорные нежилые помещения не приватизировались в порядке Закона РФ № 1541-1, публичный собственник никогда не нес перед приобретателем обязанности по проведению капитального ремонта здания, выводов суда в данной части не опровергают, поскольку выкупная цена изымаемого нежилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, суд обоснованно руководствовался по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что стоимость непроизведенного капитального ремонта не подлежит включению в выкупную стоимость нежилого помещения, не влекут отмену судебного акта, поскольку законных оснований для исключения данной позиции из выкупной стоимости не имеется.

Выводы суда основаны на объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств. Все обстоятельства, имеющие юридическое значение при рассмотрении дела, установлены судом правильно. В решении дана надлежащая оценка представленным доказательствам, требования ст. 59, 60, 67 ГПК РФ суд при разрешении дела не нарушил.

Доводы, указанные в обоснование апелляционной жалобы, апелляционного представления являлись предметом проверки в суде первой инстанции, при этом суд не согласился с ними обоснованно, о чем указано в решении.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, а доводы апелляционной жалобы, апелляционного представления не свидетельствуют о неправильности выводов суда и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения судебного решения.

При таких обстоятельствах, решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы, апелляционного представления судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Красносулинского районного суда Ростовской области от 15 января 2026 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Красносулинского городского поселения – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 апреля 2026 года.