Решение № 2-2844/2018 2-2844/2018~М-2112/2018 М-2112/2018 от 16 ноября 2018 г. по делу № 2-2844/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«16» ноября 2018 года г. Самара

Кировский районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи: Кривошеевой О.Н.,

при секретаре: Матюшкиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2844/18 по иску Закрытого Акционерного Общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что 21.09.2011г. между ФИО1 и ОАО «Первый Объединенный Банк» был заключен Кредитный договор №, в соответствии с условиями которого Заемщику Первоначальным кредитором был предоставлен кредит в размере 1 966 500 рублей сроком на 180 месяцев под 12,1% годовых, для целевого использования: приобретения в собственность Заемщика (в целях постоянного проживания) предмета ипотеки, а именно: жилого помещения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; состоящей из 3 комнат, общей площадью 58,60 кв. м; расположенной на 4 этаже 5 этажного дома; кадастровый (или условный) номер объекта: №. В соответствии с условиями заключенного кредитного договора платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются Заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа - последнее число каждого календарного месяца (п. 3.9.1.), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формуле, зафиксированной в п.3.10. Кредитного договора, и на момент заключения договора составляющего 22 945,00 руб. (п. 1.1. Кредитного договора). На основании Договора купли-продажи квартиры № Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право собственности Заемщика ФИО1 на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.09.2011г. сделана запись регистрации № Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщиков, в соответствии с п. 1.4. Кредитного договора, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), является залог (ипотека) Квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной (п. 1.5. Кредитного договора), составленной Ответчиком как должником и Залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области первоначальному залогодержателю ОАО «Первый Объединенный Банк». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 29.09.2011г. за № 63-63-01/128/2011-817. 09.11.2011г. права (требования) по закладной были переданы ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» (ИНН <***>); затем 15.11.2011г - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК») (ИНН <***>), созданному Правительством РФ целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг; 27.03.2013г - ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» (ИНН <***>), являющемуся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором залогодержателем, что подтверждается отметкой на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности от 28.09.2016г. Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование и в нарушение условий Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российского Федерации производил с нарушением условий Кредитного договора, в т.ч., в части своевременного возврата Кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с условиями п. 5.2., 5.3 Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты, начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1 % процента за каждый день просрочки. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по кредитному договору, истец обращался в Кировский районный суд г. Самары с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. 27.12.2016г. было вынесено решение, которым отказано в удовлетворении иска ЗАО «Ипотечный агент «АИЖК 2013-1» в связи с тем, что ответчик вошла в график платежей. В настоящее время ответчиком не производятся платежи с августа 2017 года. В связи с повторным неисполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов пользование им, нарушаются права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором, Истцом в соответствии с п.4.4.1. Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 12.03.2018г. Указанные требования Ответчиком выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена. Задолженность Ответчика по состоянию на 14.05.2018г. составляет <***> 042,80 руб., в том числе: 1 239 219,83 руб. - задолженность по основному долгу; 17 890,09 руб. - задолженность по процентам; 75 932,88 руб. - задолженность по пени. По состоянию на 08.02.2018г. предмет ипотеки был оценен в размере 2 081 000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика - Отчетом об определении рыночной и ликвидационных стоимостей жилого помещения (квартиры), изготовленного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр». На основании данного Отчета, считают, что начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости необходимо установить в размере 1 664 800,00 руб. (80% рыночной цены). Соотношение суммы неисполненных должником обязательств по кредитному договору (<***> 042,80 руб.) к рыночной стоимости предмета ипотеки - квартиры (2 081 000,00 руб.) составляет 64,05 %, что больше 5%, предусмотренных п.3 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ответчик реализовала свое право на использование средств материнского капитала путем частичного погашения основного долга и процентов по кредитному договору. При приобретении квартиры не были использованы средства материнского капитала - она была приобретена за счет заемных средств, эти денежные средства использованы лишь на погашение основного долга и процентов по кредитному договору, поэтому доля несовершеннолетних детей в спорной квартире не определяется (до момента снятия обременения - т.е. исполнения обязательств перед кредитором с п.п."ж" п.13 Правил направлена средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862) и их права не нарушаются. Обращение взыскания на Предмет ипотеки, даже в случае, если Предмет ипотеки являете единственным помещением, пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, гл. IX, ст. 78 Закона об ипотеке. Истец считает, что у суда имеются основания для обращения взыскания на заложение имущество. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки более 517 дней, считают, что допущенное нарушение Заёмщиком условий Кредитного договор является существенным и достаточным основанием для расторжения Кредитного договора. Поскольку Истец (Залогодержатель) имеет право получить удовлетворение денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества, но не право в отношении данного недвижимого имущества, следовательно, иск с обращением взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, не преследует цели установления прав истца в отношении заложенного недвижимого имущества - поэтому правила исключительной подсудности (рассмотрение споров по месту нахождения объекта недвижимости в данном случае неприменимы. Исполнителем функций сервисного агента АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК») и связанных с ним компаний специального назначения по заключенному 25.12.2015г. (в результате участия в процедуре открытой закупки услуг) Договору об оказании услуг №10345 является Банк ВТБ 24 (ПАО). Просили взыскать с ответчика ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент «АИЖК 2013-1» сумму задолженности по Кредитному договору № в размере <***> 042,80 рублей, обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, назначение: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес> определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1 664 800,00 руб. Взыскать с Ответчика расходы по оплате госпошлины в сумме 20 865,21 руб. (л.д.2-6)

Согласно уточненным исковым требованиям от 15.10.2018г., истец просил взыскать с ответчика ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент «АИЖК 2013-1» сумму задолженности по Кредитному договору № в размере 1 383 723,64 руб., руб., в том числе: по основному долгу – 1 239 219,83 руб., по процентам – 54 511,57 руб., по пени – 89 992,24 руб.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, назначение: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес> определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость в размере 1 664 800,00 руб., взыскать с Ответчика ФИО1 расходы по оплате госпошлины в сумме 20 865,21 руб. (л.д.114,115)

07.11.2018г. в суд поступило уточненное исковое заявление ЗАО «Ипотечный агент «АИЖК 2013-1», согласно которому, в связи с частичной оплатой ответчиком ФИО1 задолженности по кредитному договору, задолженность ответчика по состоянию на 24.10.2018г. составляет 1 289 825,27 руб., в том числе: по основному долгу – 1 189 656,13 руб., по процентам – 9 267,93 руб., по пени – 90 901,21 руб. (л.д.128)

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Ипотечный агент «АИЖК 2013-1» ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала уточненные исковые требования в полном объеме по изложенным в иске основаниям, просит установить рыночную стоимость спорного объекта – квартиры, равной 1 998 400 рублей, равную 80 % от рыночной стоимости квартиры, которая согласно отчету об оценке составляет 2 498 000 рублей (л.д.40 на об, л.д.149 на об.). Также представила новый расчет задолженности ответчика ФИО1 по состоянию на 13.11.2018г. (л.д.132-140), суду пояснила, что ответчику уже в 2016 года давали возможность «войти в график платежей», банк пошел ФИО3 «на встречу», в настоящее время обязанность по кредитному договору не исполняется с сентября 2017г.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, в удовлетворении иска просит отказать, не опровергая факт просрочки ежемесячных ануитетных выплат с сентября 2017г., суду пояснила, что задолженность по кредитному договору возникла из-за временного тяжелого материального положения, но в октябре и ноябре 2018г. она оплатила банку денежные средства, чтобы «войти в график платежей», осталась только сумма пеней, примерно, 72 000 руб., она не согласна, что последний платеж, который был внесен ею, пошел на погашение не основного долга, а пеней. Оставшаяся сумма пеней составляет 72 505 рублей. Образовалась просрочка по причине того, что все внесенные платежи уходили на погашение пеней.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании пояснил, что приходится супругом ответчика, кредит был взят в период брака, возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что просрочка по кредиту в 2016 году образовалась из-за того, что бабушка его супруги сильно болела, супруге пришлось уволиться с работы и ухаживать за своей бабушкой. На лечение требовались значительные затраты, потом деньги необходимы были на похороны бабушки. В настоящее время ежемесячные ануитетные платежи они имеют возможность оплачивать, считает, что суммы пени начислены необоснованно.

Суд, выслушав стороны, третье лицо, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами, о чем указано в ч. 2 ст. 811 ГК РФ.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Судом установлено, что 21.09.2011г. между ФИО1 и ОАО «Первый Объединенный Банк» был заключен Кредитный договор №, в соответствии с п. 1.1 которого, заемщику кредитором был предоставлен кредит в размере 1 966 500 рублей сроком на 180 месяцев под 12,1% годовых.

Согласно п. 1.3 кредитного договора, кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность Заемщика жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> состоящей из 3 комнат, общей площадью 58,60 кв. м; расположенной на 4 этаже 5 этажного дома; кадастровый (или условный) номер объекта: № (л.д. 11-17).

В соответствии с условиями заключенного кредитного договора, платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляются Заемщиком не позднее даты ежемесячного платежа - последнее число каждого календарного месяца (п.3.9.1.), путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, рассчитываемого согласно формуле, зафиксированной в п.3.10. Кредитного договора, и на момент заключения договора составляют 22 945,00 руб. (п. 1.1. Кредитного договора).

На основании Договора купли-продажи квартиры №л.д. 8-10), Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировано право собственности Заемщика ФИО1 на квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.09.2011г. сделана запись регистрации №

ФИО1 на основании договора купли-продажи № является собственником квартиры по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости (л.д. 37-38)

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи, указанная квартира приобретается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО «Первый Объединенный Банк» на основании кредитного договора № объект недвижимости считается находящимся в залоге у банка в силу закона, о чем имеются отметки регистрирующего органа на указанном договоре купли-продажи.

Согласно п.2.4 договора купли-продажи, купленная квартира в обеспечение обязательств, принятых по указанному кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора.

Таким образом, Банк исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в Расчете задолженности и не оспаривалось в суде ответчиком.

Однако ответчик ежемесячные ануитетные платежи по погашению кредита и процентов за пользование кредитом производил с нарушением условий кредитного договора, а именно с сентября 2017г. (л.д.133-140).

В связи с неисполнением ФИО1 обязательств по кредитному договору, истец обращался в 2016 году в суд с аналогичным исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по данному кредитного договору и обращении взыскания на заложенное имущество – вышеуказанную квартиру.

Решением Кировского районного суда г. Самара от 27.12.2016г., в удовлетворении иска ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, было отказано (л.д. 31-33), однако судом было установлено, что ФИО3 неоднократно допускались просрочки платежей, а с июня 2016г. по сентябрь 2016г. платежи по кредиту не производились, но судом были учтены тяжелое материальное положение, временное отсутствие работы у ФИО3…., а также факт оплаты ею в ходе судебного разбирательства ануитетных платежей (решение суда от 27.12.2016г., л.д. 32).

В настоящее время ответчик ФИО3 также ссылается на тяжелое материальное положение, временное отсутствие работы у ФИО3…. и факт оплаты ею в ходе судебного разбирательства в октябре и ноябре 2018г. ануитетных платежей, просит отказать в иске в полном объеме.

Между тем, отказывая в удовлетворении аналогичных исковых требований банка к ФИО1 решением от 27.12.2016г. по гражданскому делу № 2-7131/16, судом были учтены: принятие ответчиком ФИО1 мер по погашению просроченной задолженности и процентов за пользование кредитом, погашение образовавшейся задолженности в ходе рассмотрения дела, возможность дальнейшего надлежащего исполнения заемщиком обязательств в соответствии с условиями кредитного договора.

В решении от 27.12.2016г. также было указано, что отказ в удовлетворении заявленных требований в данном случае не нарушает прав истца, который не лишен возможности при вновь образовавшейся задолженности повторно обратиться в суд с требованиями о досрочном взыскании задолженности и об обращении взыскания на предмет залога.

Таким образом, в судебном заседании по данному иску ответчик ФИО1 не опровергала факт просрочки ежемесячных ануитетных выплат с сентября 2017г. по октябрь 2018г., ссылалась на те же, что и в 2016г. причины возникновения просрочки выплат - тяжелое материальное положение, временное отсутствие работы…, при этом, оставшуюся к выплате долга сумму пеней в размере 72 505 рублей, ответчик и её супруг считают необоснованной.

В связи с неисполнением Заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, как следует из представленного истцом (л.д.133-140), с сентября 2017г., частичной оплатой в апреле 2018г. и дальнейшим отсутствием ануитетных выплат до октября 2018г., банком, в соответствии с п. 4.4.1. Кредитного договора, 12.02.2018г. было предъявлено требование о досрочном истребовании задолженности (л.д. 34-36).

Указанные требования ФИО3 выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена.

Согласно представленному истцом расчету задолженности и уточненному иску от 07.11.2018г. (л.д.128, л.д.132-140), по состоянию на 24.10.2018г. задолженность ответчика по кредитному договору от 21.09.2011г. составляет 1 289 825,27 руб., из которых: 1 189 656,13 руб.- задолженность по основному долгу, 9 267,93 руб.- задолженность по процентам, 90 901,21 руб.- задолженность по пени

Суд, проверив представленный истцом расчет задолженности, считает его верным, суду ответчиком ФИО3 контррасчет сумм задолженности представлен не был, в судебном заседании ответчик, указывая на причину возникновения просрочки платежей из-за временного тяжелого материального положения в семье…, считает, что, оплатив сумму в погашение задолженности в октябре и ноябре 2018г. она выполнила обязательства по условиям кредита перед истцом – со слов ФИО3 - «вошла в график платежей, у неё осталась только сумма пеней, примерно, 72 505 руб.», которую, по мнению ответчика, «истец неверно распределил…».

Ввиду того, что ответчик в настоящее время вновь нарушает обязательства по погашению кредита, оплату по кредитному договору не производил, фактически, с сентября 2017г. по сентябрь 2018г. (л.д.133-136), имеются основания для признания нарушений прав истца существенными.

Суд, принимая расчет задолженности истца, считает требования о взыскании таковой по сумме основного долга - 1 189 656,13 руб. и процентов – 9 267, 93 руб. законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчиков пени в сумме 90 901,21 руб. (л.д. 138-140)

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и средством восстановления прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, но при этом не должна служить средством обогащения кредитора, суд приходит к выводу, что применением статьи 333 ГК РФ будет достигнут баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что соответствует правовой позиции Конституционного Суда РФ, содержащейся в определении от 21.12.2000 г. N 263-О.

Таким образом, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, возможных финансовых последствий для каждой из сторон, доводы ответчика о тяжелом материальном положении, суд приходит к выводу о том, что требуемый истцом размер пени следует снизить до 10 000 рублей.

Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание, что ответчик обязательства по кредитному договору выполняет ненадлежащим образом, периодически имея просрочки по основному долгу и процентам, что нашло подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» о взыскании с ответчика ФИО1 суммы задолженности по основному долгу в сумме 1 189 656,13, задолженности по процентам – в размере 9 267,93руб. и о частичном удовлетворении задолженности по сумме пени - в размере 10 000 рублей.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика, в соответствии с п. 1.4. Кредитного договора, ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» является залог (ипотека) Квартиры в силу закона.

В соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной (п.1.5. Кредитного договора), составленной Ответчиком как должником и Залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области первоначальному залогодержателю ОАО «Первый Объединенный Банк» (л.д. 30-32). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 29.09.2011г. за № 63-63-01/128/2011-817.

09.11.2011г. права (требования) по закладной были переданы ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» (ИНН <***>); затем 15.11.2011г - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК») (ИНН <***>), созданному Правительством РФ целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг; 27.03.2013г - ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» (ИНН <***>), являющемуся в настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором залогодержателем, что подтверждается отметкой на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п.1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеки (залоге недвижимости)» (л.д. 22-30)

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно ст.348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании п.1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст.ст. 3, 51 ФЗ РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю (п.4 ст.350 ГК РФ).

На основании ст. 56 ФЗ РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральном законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст.54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из отчета № 5735-СВ/18 от 08.02.2018г. об оценке квартиры, выполненного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр», следует, что рыночная стоимость предмета залога – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2 498 000 руб. (л.д. 60), данная сумма не оспаривалась ответчиком в ходе судебного разбирательства, ходатайств об оценке имущества суду ответчиком не заявлялось.

Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в оценке эксперта в размере 2 498 000 руб. (л.д.56), а именно в сумме 1 998 400 рублей.

Судом установлено, что соотношение суммы неисполненных должником обязательств по кредитному договору и рыночной стоимости предмета ипотеки - квартиры составляет почти 50 %, что больше 5%, предусмотренных п.3 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно части 2 статьи 348 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 54.1 Федерального закона N 102-ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, в случаях, когда одно из этих условий не соблюдено, то нарушение обеспеченного обязательства признается значительным. В связи с чем в подобных ситуациях допускается обращение взыскания на заложенное имущество. То есть, для обращения взыскания достаточно, чтобы либо сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества, либо период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.

Кроме того, частью 3 статьи 348 Гражданского кодекса предусмотрено дополнительное правило: если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на Предмет ипотеки в судебном порядке, в случае, если предмет ипотеки является единственным помещением, пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, гл. IX, ст. 78 Закона об ипотеке.

Таким образом, у суда имеются основания для обращения взыскания на вышеуказанное заложенное имущество должника.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Закрытого Акционерного Общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно платежному поручению 23 от 24.05.2018г., истец при подаче иска оплатил госпошлину в размере 20 865,21 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ, с учетом частичного удовлетворения исковых требований, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 14 244,62 рубля

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Закрытого Акционерного Общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично

Взыскать с ФИО1 в пользу Закрытого Акционерного Общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» задолженность по кредитному договору № в сумме 1 208 924,06 рублей, из которых: задолженность по основному долгу – 1 189 656,13 руб., задолженность по процентам – 9 267,93 руб., задолженность по пени – 10 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 244,62 рубля, а всего 1 223 168 (один миллион двести двадцать три тысячи сто шестьдесят восемь)рублей 68 копеек

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество - квартиру, принадлежащую на праве собственности ФИО1, расположенную по адресу: <адрес> состоящую из трех комнат, общей площадью 58,60 кв.м, этажность (этаж) 4, кадастровый (или условный) номер объекта: №, запись об ипотеке в силу закона объекта недвижимости №

Определить способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов, определить начальную стоимость квартиры в размере 80% рыночной стоимости квартиры, определенной в отчете оценщика, а именно - в сумме 1 998 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самара в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено: 21.11.2018 года

Председательствующий: О.Н. Кривошеева