Решение № 3А-1396/2021 3А-1396/2021~М-1201/2021 М-1201/2021 от 25 октября 2021 г. по делу № 3А-1396/2021

№


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2021 г. г. Оренбург

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селютиной И.Ф.,

при секретаре Комаровой О.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Партнер» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области, Правительству Оренбургской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Партнер» обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 16 572 348,44 рублей, определенная по состоянию на 24 декабря 2020 г., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчёте об оценке в размере 5 284 300 рублей.

Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение выкупной стоимости арендуемого земельного участка.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал.

Представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управления Росреестра по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», заинтересованных лиц администрации муниципального образования Переволоцкий район Оренбургской области, администрации муниципального образования Мамалаевский сельсовет Переволоцкого района Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Оренбургской области от 28 сентября 2017 г. № 693-п «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Оренбургской области» постановлением Правительства Оренбургской области от 29 ноября 2019 г. № 881-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Оренбургской области по состоянию на 1 января 2019 г.

Постановлением также утверждены удельные показатели для расчёта кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Оренбургской области.

Из материалов дела следует, что ООО «Партнер» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участок, а также договором аренды земель сельскохозяйственного назначения от (дата)

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 30 июля 2021 г. кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 24 декабря 2020 г. в размере 16 572 348,44 рублей.

При расчёте кадастровой стоимости спорного земельного участка применены удельные показатели, утверждённые постановлением Правительства Оренбургской области от 29 ноября 2019 г. № 881-пп.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 2HYPERLINK consultantplus://offline/ref=2684303009419B77B6C06F7671237185E9832BDF09B40EEEE8D144FF9993F27C22EC2FC7D827D4E7c55EI статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчёт № от (дата) об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком *** которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 декабря 2020 г. определена в размере 5 284 300 рублей.

В возражениях на административный иск ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области» указывает, что представленный отчёт не соответствует нормам действующего законодательства.

1.Отсутствует понимание о характеристиках объекта оценки, что приводит к неадекватному определению стоимости.

2.Отсутствует анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

3.В качестве иллюстрации рынка недвижимости на странице 40 Отчёта, оценщик привел всего 4 аналога, причем они отдалены от объекта оценки.

4.Скидка на торг выбрана из доверительного интервала для активного рынка.

5.Имеются технические противоречия по тексту Отчета.

6.Отсутствует корректировка на местоположение.

7.На странице 69-70 Отчёта, корректировка на бонитировку почту осуществлена с использованием балла бонитета.

8.На странице 70 Отчёта при расчете корректировки на площадь представлены формулы и коэффициенты торможении.

9.Оценщик не имеет право заниматься оценочной деятельностью.

Для устранения возникших сомнений в правильности отчёта, учитывая представленные к нему замечания, оценщиком ФИО2 представлены письменные пояснения, из которых следует, что на странице 23 Отчёта в разделе «Описание объекта оценки» оценщик подробно указывает количественные и качественные характеристики объекта оценки. В частности оценщик указывает на то, что оцениваемый объект является многоконтурным. Контуры оцениваемого объекта имеют сложную геометрическую форму. Оценщик указывает на то, что по сельскохозяйственным угодьям и текущему использованию контуры используются как пашни, сенокосы и пастбища. Конфигурация и форма земельных участков, используемых для размещения сенокосов и пастбищ, является рациональной, что подтверждается фактическим использованием данных контуров для размещения сельскохозяйственных угодий. Конфигурация и форма контуров земельных участков, используемых под пашни, также является оптимальной, позволяющей использовать данный контур под пахотные земли, что подтверждается фактическим использованием. Таким образом, введение корректировки на конфигурацию и форму является не правильным, поскольку конфигурация и форма контуров объекта оценки адекватная, позволяющая использовать контуры объекта оценки по видам сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища).

На странице 50, 51, 52 Отчёта оценщиком выполнен анализ наиболее эффективного использования. В данном разделе оценщик дает определение наиболее эффективного использования, указывает основные критерии анализа, а также руководствуясь пунктом 20 ФСО № 7 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г № 26 в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом в разделе 8.3 Отчёта об оценке «информация о текущем использовании объекта оценки» оценщик четко указывает фактическое использование объекта оценки (контуров) - пашни, сенокосы, пастбища. Оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование для сельскохозяйственного производства (сельскохозяйственное использование). Таким образом, земельный участок сопоставим со всеми подобранными объектами аналогами.

В тексте Отчёта присутствуют ссылки на источники информации. Подобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, что соответствует п.22 ФСО № 7. Допущенная опечатка на странице 60 и 61 Отчёта в части описания доступных рыночных данных, не влияет на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Указывает, что оценщиком применена минимальная скидка к ценам предложений для объектов аналогов. Поскольку оцениваемый объект расположен в районе незначительно удаленном от областного центра. Район является аграрно ориентированным.

Текущее использование объекта оценки - пашни, сенокосы, пастбища, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. Данный вид разрешенного использования не запрещает использование объекта оценки для размещения пахотных угодий. Исходя из этого, оценщиком принято среднее значение из доверительного интервала по скидкам к объектам аналогам. Использование скидки по другим видам угодий привело бы к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

Корректировка на местоположение определена с использованием метода ранжирования основных факторов, таких как удаленность от пунктов приема, хранения и переработки с/х сырья, удаленность от областного центра с использованием 5 бальной системы оценки факторов. Оценка факторов проводилась экспертным (усредненным) методом с использованием Яндекс и Гугл карт.

Подробное описание, ее цель и суть корректировки описана в отчете. Оценщиком указано на то, что поправки могут достигать до 30%, что соответствует данным, полученных в ходе собеседования с представителями агентств недвижимости. Корректировка внесена с целью сглаживания различий плодородия почв объекта оценки и объектов аналогов.

Корректировка на общую площадь введена с целью сглаживания количественных характеристик оцениваемого объекта и подобранных аналогов. Суть данной корректировки сводится к тому, что небольшие по площади земельные участки стоят дешевле больших по площади земельных участков в пересчете на единицу площади. Для расчета данной корректировки оценщик воспользовался методикой, предложенной ФИО3 В соответствии с пи. д. и. 22 ФСО № 7 в процессе оценки недвижимости могут использоваться относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы, а также их сочетание с указанием объема доступных оценщику рыночных данных и описание методологии.

Дополнительно указывает, что сайте СРО НП «АРМО» не своевременно обновились данные по результатам плановой проверки. Организация соответствует требования ст. 15.1 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», что подтверждается Справкой № 701-21-С от 25 октября 2021г., а также скриншотом интернет страницы юридического лица.

Изучив письменные пояснения оценщика ФИО2, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что доказательств, опровергающих выводы, сделанные в отчёте, материалы дела не содержат. Метод, использованный оценщиком для расчёта рыночной стоимости спорного земельного участка, предусмотрен нормами действующего законодательства об оценочной деятельности, ошибок в расчёте стоимости, которые могли бы повлиять на итоговую рыночную стоимость, не установлено.

Отчёт о рыночной стоимости земельного участка составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж, провёл изучение рынка земельных участков в разных районах Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Оценив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью влечет для административного истца увеличение размера выкупной стоимости арендуемого земельного участка, что нарушает его права.

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 26 августа 2021 г.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Партнер» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 декабря 2020 г. в размере 5 284 300 рублей.

Датой подачи заявления считать 26 августа 2021 г.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Оренбургского

областного суда И.Ф. Селютина

В окончательной форме решение изготовлено 1 ноября 2021 г.

Судья Оренбургского

областного суда И.Ф. Селютина