Решение № 2-2313/2025 2-2313/2025~М-1433/2025 М-1433/2025 от 2 октября 2025 г. по делу № 2-2313/2025

Дело № 2-2313/2025

УИД 50RS0016-01-2025-002387-05


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2025 года Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Шориной И.А.,

при секретаре Саломатине Г.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки, ссылаясь на то, что истцу принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в едином государственной реестре недвижимости сделана запись регистрации права собственности № от 22.20.2010, что подтверждается сведениями из ЕГРН. Согласно сведениям из ЕГРН сособственниками указанного жилого дома с декабря 2024 года являются ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ). После получения соответствующих сведений ДД.ММ.ГГГГ, истцу стало известно, что ФИО3 была отчуждена принадлежащая ему 1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ без уведомления истца (как сособственника) о намерениях продажи и условиях сделки. Истец обратилась к ФИО3 с просьбой предоставить информацию об условиях сделки в целях устранения последствий нарушения его прав. Однако, до настоящего времени ответа так и не получено. О намерении совершить сделку истцу, как участнику долевой собственности, сообщено не было. Уведомления, предложения ФИО1 не получала. Истец не согласна с указанной сделкой и желает сама приобрести спорную долю общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Истец просит суд: перевести на ФИО1 права и обязанности ФИО2, как приобретателя 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне и времени слушания дела извещена надлежащим образом.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, представили в суд отзыв на исковое заявление, направили в суд своего представителя.

Представитель ответчиков ФИО4 в судебное заседание явился, поддержал письменный отзыв на иск, просил в иске отказать в полном объеме.

Третье лицо нотариус Королевского нотариального округа МО ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались в установленном порядке.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.

Суд, рассмотрев дело, выслушав представителя ответчиков, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным, образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. п. 1, 2, 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что истцу принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом, с кадастровым номером <адрес>, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в едином государственной реестре недвижимости сделана запись регистрации права собственности № от 22.20.2010, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Согласно сведениям из ЕГРН сособственниками указанного жилого дома являются: ФИО2 (1/4 доля в праве, регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО6 (1/2 доля в праве, регистрация права 01-45.1746 от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно позиции ответчика, ФИО3, приобрел право собственности на указанную долю жилого дома, на основании Свидетельства о праве на наследство ДД.ММ.ГГГГ. С момент возникновения у него права собственности на указанную долю жилого дома он имел намеренье продать указанное имущество, о чем открыто сообщал совладельцам дома, а так же истцу. Но истец, предлагал ФИО3, продать принадлежащую ему долю жилого дома и земельный участок в несколько раз дешевле ее рыночной стоимости. ФИО3 не согласившись с невыгодными условиями, решил продать свое имущество любому другому заинтересованному лицу по рыночной стоимости. Но истец уклонялась от выдачи ФИО3, письменного отказа приобретения доли жилого дома за рыночную стоимость.

В дальнейшем ФИО3 обратился к нотариусу, который удостоверил заявление о продаже недвижимого имущества для направления его другим участника общей долевой собственности для совершения сделки.

ДД.ММ.ГГГГ нотариус Королевского нотариального округа <адрес> ФИО5, выдала ФИО3 свидетельство о направлении документов, пояснив, что обязанности по извещению других участников долевой собственности ФИО10 исполнены, что подтверждается заявлениями и свидетельствами о направлении документов.

Из договора купли-продажи от 27.12.2024г. следует, что ФИО3, продал ФИО2 принадлежащую ему 1/4 долю в праве общей собственности на здание с кадастровым номером №. И земельный участок с кадастровым №.

В соответствии с п. 2.4 договора Стороны оценили недвижимое имущество в 2 350 000,00 руб.

В соответствии с п. 2.7 договора в момент подписания настоящего договора нотариусу на обозрение представлена расписка Продавца о проведении полных расчетов, в связи с этим, обязанность Покупателя по оплате Цены продажи считается исполненной.

Согласно расписке от 27.12.2024г. ФИО3 получил от ФИО2 денежную сумму в размере 2 350 000,00 руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 06 февраля 2007 года), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

По смыслу ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Таким образом, продавец вправе направить извещение участниками долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Доводы истца о нарушении ее права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности спорного объекта недвижимого имущества, суд считает несостоятельными, поскольку ФИО3 предприняты все предусмотренные законом меры по извещению совладельцев о предстоящем отчуждении принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о переводе на истца прав и обязанностей по договору купли-продажи, не имеется, доказательств, с достаточной достоверностью свидетельствующих о том, что договор купли-продажи доли квартиры был заключен на иных условиях, истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено, равно как не представлено доказательств нарушения преимущественного права истца при продаже1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Таким образом, истец зная о продаже спорной доли, уклонялась от официального извещения с предложением о реализации права преимущественной покупки. А так же имела реальную возможность официально известить ФИО3 о своем намерении приобрести долю в жилом доме, однако уклонилась от совершения данного действия.

При этом, со стороны истца не представлено доказательств уклонения ФИО3 от продажи спорных долей жилого дома истцу.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли продажи.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

В соответствии с ч. 6 ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.

Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол № 03/16 от 28.03.2016 следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.

Таким образом, истец, злоупотребляя собственным правом, не создавал юридически значимых обстоятельств, доказывающих факт заключения (или попытки заключения, от которой продавец уклонился) между сторонами договора купли-продажи спорных долей жилого дома.

По смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Из разъяснений, содержащиеся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14), следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов.

Доказательств, подтверждающих платежеспособность истца для приобретения спорной доли, суду представлено не было, как и не предоставлено сведений о нахождении денежных средств на счете Судебного Департамента в указанном размере, несмотря на разъяснения и предложения суда.

Принимая во внимание, что предусмотренное статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может считаться нарушенным лишь тогда, когда участник долевой собственности имеет не только намерение приобрести проданную другим участником общей собственности третьему лицу без соответствующего извещения долю, но и материальную возможность такой покупки, однако обязанность по внесению денежных средств на счет Управления Судебного департамента в Московской области не исполнена, что исключает возможность уплаты истцом покупной цены непосредственно после принятия судом решения об удовлетворении иска, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

По смыслу закона удовлетворение требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем, поскольку требование о переводе прав и обязанностей покупателя заявляется в отношении уже заключенной сделки.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи доли квартиры не имеется.

Таким образом, судом установлено, что истцом, не предпринималось ни каких действий, направленных на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ФИО11, составление проекта договора купли-продажи, предоставленного ФИО3, аренды банковской ячейки для взаиморасчетов по сделке, уведомление продавца о времени, дате и месте подписания договора и взаиморасчетов по сделке, где истец присутствовала, а ФИО3 не явился.

Доказательств, свидетельствующих о том, что истец предпринял все возможные действия для заключения спорного договора, а ФИО3 уклонился от заключения Договора, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку истец, достоверно знавшая о факте продажи спорных долей и условиях ее продажи, в случае наличия у нее намерений на приобретение спорных долей в жилом доме, не была лишена возможности, согласовать с ФИО3 и осуществить необходимые действия для заключения сделки, а в случае уклонения ФИО3 от заключения указанного договора, не лишена была возможности внести денежные средства на депозит нотариуса, тем самым выполнив свои обязательства, считаю, что истцом был пропущен установленный ст. 250 ГК РФ месячный срок для заключения договора купли-продажи спорной доли в преимущественном порядке, вследствие чего оснований полагать, что ее права были нарушены, не имеется.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1.

Разрешая требование ответчиков о возмещении судебных издержек, суд исходит из нижеследующего.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.

На основании ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При этом необходимо иметь в виду, что обязанность суда взыскивать в разумных пределах расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных на достижение справедливого баланса между интересами стороны, которая понесла расходы для защиты своего нарушенного права, и интересами проигравшей стороны, направленным против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (п. 10).

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 4 ст. 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланс процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в то исле расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный характер).

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, разумных пределах (п. 12).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13).

Из приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что критериями отнесения расходов лица, в пользу которого состоялось решение суда, к судебным издержкам является наличие связи между этими расходами и делом, рассматриваемым судом с участием этого лица, а также наличие необходимости несения этих расходов для реализации права на судебную защиту. Размер таких понесенных и доказанных расходов может быть подвергну корректировке (уменьшению) судом в случае его явной неразумности (чрезмерности), определяемой судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

Обязанность доказать факт несения судебных расходов, а также их необходимость и связь с рассматриваемым делом возложена на лицо, заявляющее о возмещении таких расходов.

Другая сторона вправе представить доказательства, опровергающие доводы заявителя, а также представить обоснование чрезмерности и неразумности таких расходов либо злоупотребления правом со стороны лица, требующего возмещения судебных издержек.

Как следует из материалов дела, истцами были понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000,00 рублей, которые суд считает необходимые взыскать с истца ФИО1

Принимая во внимание, объем выполненной представителем ответчиков работы, участие в судебных заседаниях, суд с учетом принципа разумности полагает необходимым определить размер расходов за оказание помощи представителем в сумме 30 000,00 рублей в пользу каждого ответчика. Суд считает, что документально подтвержденными, обоснованными и разумными понесенные ответчиками судебные расходы в указанной сумме.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты>) о переводе прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки – отказать в полном объёме.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу ФИО2 (<данные изъяты>) судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000,00 рублей.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу ФИО3 (<данные изъяты>) судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Шорина

Мотивированное решение составлено 03 октября 2025 года.

Судья И.А. Шорина