Решение № 3А-23/2023 3А-23/2023(3А-598/2022;)~М-406/2022 3А-598/2022 М-406/2022 от 24 января 2023 г. по делу № 3А-23/2023

УИД 59OS0000-01-2022-000459-84

Дело № 3а-23/2023


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 января 2023 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Кирьяковой С.В.,

с участием административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании решений Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/003819, № ОРС-59/2021/003818, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ «ЦТИ ПК») об оспаривании решений от 28 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/003819, № ОРС-59/2021/003818 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером **:162 равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2021 года в размере 5295 000 рублей, с кадастровым номером **:399 равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2021 года в размере 7988 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых не соответствует рыночной стоимости и является завышенной, нарушает его права и законные интересы как налогоплательщика. Оспариваемые решения бюджетного учреждения, по мнению административного истца, являются незаконным.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил установить рыночную стоимость объектов невидимости согласно заключению эксперта, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлял.

Представитель административного ответчика ГБУ «ЦТИ ПК» ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признала, согласна с заключением эксперта, о назначении повторной судебной экспертизы не ходатайствовала.

Заинтересованные лица Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Управление Росреестра по Пермскому краю, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3июля2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от11декабря2020года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от3июля2016года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами **:162, расположенного по адресу: **** 9, **:399, расположенного по адресу: **** 21, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 13-16).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером **:162 установлена по состоянию на 16 ноября 2018 года в размере 12256271, 75 рублей.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером **:399 установлена по состоянию на 8 июня 2020 года в размере 15626542, 7 рублей.

Административным истцом 8 декабря 2021 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 1 ноября 2021 года в отношении здания с кадастровым номером **:162 составляет 5295 000 рублей, определенной в отчете об оценке № 1/3324-2-21 от 23 ноября 2021 года, подготовленном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита » Д.

Также административным истцом 8 декабря 2021 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 1 ноября 2021 года в отношении здания с кадастровым номером **:399 составляет 7988 000 рублей, определенной в отчете об оценке № 1/3324-1-21 от 23 ноября 2021 года, подготовленном оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита » Д.

28 декабря 2021 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ГБУ «ЦТИ ПК» приняты мотивированные решения №№ ОРС-59/2021/003819, № ОРС-59/2021/003818 об отказе в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили следующие обстоятельства:

– оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр. 51, 61-62, 65, 72-73 отчета об оценке № 1/3324-2-21, 51, 61-62, 65, 72-73 отчета об оценке № 1/3324-1-21) для расчета рыночной стоимости объекта-оценки объекты недвижимости несхожие с объектом-оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта-оценки – нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7;

– оценщиком изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту-оценки (стр. 49, 51, 61-62, 64, 65, 72-73 отчета об оценке № 1/3324-2-21, 49, 51, 61-62, 64, 65, 72-73 отчета об оценке № 1/3324-1-21) – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункты «а, в, г» пункта 22 ФСО № 7.

Во исполнение определения Пермского краевого суда от9 декабря 2022года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. представлено экспертное заключение от22/1216-8 от 27 декабря 2022 года, согласно которому отчеты об оценке № 1/3324-1-21, 1/3324-2-21 от 23 ноября 2022года не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены ошибки в отчете об оценке №1/3324-1-21, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта-оценки, а именно:

- (п. 2.1, 2.2, 2.3 таблицы – стр. 4 отчета) в разделе «Задание на оценку» отсутствуют подразделы «Состав объекта-оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)», «Характеристики объекта-оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики», «Права, учитываемые при оценке объекта-оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта-оценки» – нарушены требования пункта 8 ФСО № 7;

- (п. 3.2 таблицы - стр. 19 отчета) оценщиком сделан неверный вывод о том, что в отчете не требуется проведение анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта-оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Оценщик неверно трактует принцип достаточности – нарушены требования пункта 8з ФСО № 3, пункт 11а ФСО № 7;

- (п. 5.1.5 таблицы - стр. 51-52, 61 отчета) оценщиком при расчете корректировки на дату публичной оферты ошибочно применено значение для зоны 1 «Центр» г. Перми, а не среднее значение цены предложения по г. Перми. Обоснование применения значений средней цены по центру города отсутствует – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3;

- (п. 5.1.5 таблицы - стр. 69, 70 отчета) оценщиком при применении корректировки на коммуникации использованы данные для земельных участков под промышленную застройку, что некорректно, так как объект-оценки и объекты-аналоги являются землями под коммерческую застройку. Также отсутствует корректировка на наличие отопления – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7;

- (п. 5.1.5 таблицы - стр. 53 отчета) оценщиком при применении корректировки на торг используется значение для объектов свободного назначения, в то время как объект-оценки представляет собой торговое здание (значение корректировки отличается) – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7;

- (п. 5.1.5 таблицы - стр. 61, 86 отчета) экспертом в том же Интернет-источнике обнаружено объявление о продаже объекта-аналога № 3 при расчете единого объекта недвижимости с датой публикации более близкой к дате оценки, при этом цена объекта значительно отличается. Данные объявления по состоянию на апрель 2021 года являются более актуальными, а, следовательно, их применение для расчета более корректно, (п. 5.1.5 таблицы - стр. 72, 89, 90 отчета) экспертом обнаружено объявление о продаже объекта-аналога № 1 при расчете стоимости земельного участка с датой публикации, более близкой к дате оценки, применение которого для расчета более корректно. Дата (год публикации) объявления на стр. 91 отчета не подтверждена – нарушены требования пунктов 5, 11 ФСО № 3.

Экспертом выявлены ошибки в отчете об оценке №1/3324-2-21, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта-оценки, а именно:

- (п. 2.1, 2.2, 2.3 таблицы – стр. 4 отчета) в разделе «Задание на оценку» отсутствуют подразделы «Состав объекта-оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)», «Характеристики объекта-оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики», «Права, учитываемые при оценке объекта-оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта-оценки» – нарушены требования пункта 8 ФСО № 7;

- (п. 3.2 таблицы - стр. 19 отчета) оценщиком сделан неверный вывод о том, что в отчете не требуется проведение анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта-оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Оценщик неверно трактует принцип достаточности – нарушены требования пункта 8з ФСО № 3, пункт 11а ФСО № 7;

- (п. 5.1.5 таблицы - стр. 51-52, 61 отчета) оценщиком при расчете корректировки на дату публичной оферты ошибочно применено значение для зоны 1 «Центр» г. Перми, а не среднее значение цены предложения по г. Перми. Обоснование применения значений средней цены по центру города отсутствует – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3;

- (п. 5.1.5 таблицы - стр. 69, 70 отчета) оценщиком при применении корректировки на коммуникации использованы данные для земельных участков под промышленную застройку, что некорректно, так как объект-оценки и объекты-аналоги являются землями под коммерческую застройку – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3;

- (п. 5.1.5 таблицы - стр. 14, 72, 73 отчета) оценщиком при расчете земельного участка с кадастровым номером **:21 используется некорректная площадь. Техническая ошибка привела к ошибке в расчете итоговой стоимости объекта-оценки – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3;

- (п. 5.1.5 таблицы - стр. 53 отчета) оценщиком при применении корректировки на торг используется значение для объектов свободного назначения, в то время как объект-оценки представляет собой офисное здание – нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7;

- (п. 5.1.5 таблицы - стр. 61, 85 отчета) экспертом в том же Интернет-источнике обнаружено объявление о продаже объекта-аналога № 3 при расчете единого объекта недвижимости с датой публикации более близкой к дате оценки, при этом цена объекта значительно отличается. Данные объявления по состоянию на апрель 2021 года являются более актуальными, а, следовательно, их применение для расчета более корректно, (п. 5.1.5 таблицы - стр. 72, 89, 90 отчета) экспертом обнаружено объявление о продаже объекта-аналога № 1 при расчете стоимости земельного участка с датой публикации, более близкой к дате оценки, применение которого для расчета более корректно. Дата (год публикации) объявления на стр. 91 отчета не подтверждена – нарушены требования пунктов 5, 11 ФСО № 3.

Приведенные выводы заключения эксперта свидетельствуют о том, что экспертом выявлены замечания тех же пунктов ФСО, которые перечислены в оспариваемых решениях от28 декабря 2021года №№ ОРС-59/2021/003819, ОРС-59/2021/003818, что указывает на законность вынесенных решений.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в решении бюджетного учреждения, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными решений бюджетного учреждения от28 декабря 2021 года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленных административным истцом отчетов влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 9 декабря 2022года экспертом Б. определен размер рыночной стоимости объекта-оценки с кадастровым номером **:162 в размере 5995 868 рублей, объекта-оценки с кадастровым номером **:399 в размере 8678 751 рубль.

В данном случае заключение эксперта от 27 декабря 2022 года № 22/1216-8 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объектов-оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость по состоянию на 1 ноября 2021 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером **:162 следует установить равной его рыночной стоимости в размере5995 868 рублей, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером **:399 следует установить равной его рыночной стоимости в размере8678 751 рубль.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 8 декабря 2021 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 декабря 2021 года № ОРС-59/2021/003819, № ОРС-59/2021/003818– отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 81:07:0087002:162 равной его рыночной стоимости в размере 5995 868 рублей по состоянию на 1 ноября 2021 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 8 декабря 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:399 равной его рыночной стоимости в размере 8678 751 рубль по состоянию на 1 ноября 2021 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 8 декабря 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 8 февраля 2023 года.

Судья: подпись