Решение № 2-1476/2018 2-1476/2018~М-1289/2018 М-1289/2018 от 16 ноября 2018 г. по делу № 2-1476/2018

66RS0008-01-2018-001833-27

Дело №2-1476/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2018 года город Нижний Тагил

Дзержинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Филатьевой Т.А.,

с участием истца ФИО7,

представителя истца и третьего лица ФИО1, действующего на основании доверенности 66 АА 5061895 от 20.07.2018,

представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности в порядке передоверия от 12.10.2018,

представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности №68 от 17.09.2018,

третьего лица ФИО4, ее представителя ФИО5, представившей ордер № 036215 от 24.10.2018 и удостоверение № 2597 от 03.06.2008,

при секретаре Сычевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское по иску ФИО7 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО6, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого истец продал, а ответчик купил в собственность объект незавершенного строительства нежилого назначения площадью застройки <данные изъяты> кв.м. степенью готовности 70%, находящийся по адресу: г<Адрес>. Переход права собственности от истца к ответчику зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. Цена продаваемого недвижимого имущества определена сторонами в 1 000 000 рублей. Ответчиком расчет за приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество по настоящее время не осуществлен. Считает, что его права существенно нарушены фактом неоплаты проданного имущества. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора, на которую ответа не последовало.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО4 и ФИО1

Истец ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что взял в аренду земельный участок, но не имел финансовой возможности осуществить за свой счет строительство здания на земельном участке, в связи с чем предложил ФИО1 заниматься строительством. В построенный объект недвижимости он частично вложил свои денежные средства, но в основном строил на свои деньги ФИО1 Потом ФИО1 ему сказал, что надо продать объект ФИО6 Поскольку ФИО7 не считал себя собственником данного объекта недвижимости, то согласился подписать договор, в суть сделки не вникал. При заключении договора купли-продажи он прочитал договор и подписал его. Вопросов по оплате у него не возникло, поскольку это не интересовало. Кто и как производил расчеты по договору - ему неизвестно. Он претензий к ФИО6 после заключения договора не предъявлял, также у него лично не имеется претензий к ответчику и по настоящее время. В ДД.ММ.ГГГГ году к нему обратился ФИО1, сообщив, что ФИО6 с ним не рассчитался по договору, просил выдать доверенность. По данному факту он обращался в правоохранительные органы, чтобы выяснить, законны ли требования ФИО1 по выдаче доверенности. Доверенность ФИО1 он выдал, в том числе и на представление интересов в суде. На исковых требованиях настаивает, поскольку ФИО8 не произвел расчет с ФИО1.

Представитель истца и третье лицо ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что истец ФИО7 являлся собственником объекта, однако фактически строительством объекта занимался ФИО1, в связи с чем считал себя владельцем этого объекта недвижимости. Надлежащим образом документы на объект недвижимости на свое имя он не оформил. В ДД.ММ.ГГГГ году он решил продать объект незавершенного строительства ФИО6, с которым у него имелись деловые взаимоотношения и взаимные обязательства. В связи с тем, что по документам собственником являлся истец, договор купли-продажи был заключен между истцом и ответчиком. В договоре стоимость объекта указана 1 000 000 рублей, это было условие ФИО6, однако фактически стоимость данного объекта недвижимости была между ними согласована в сумме 8 000 000 рублей. Поскольку у него были перед ФИО6 обязательства на сумму 4000 000 рублей, они решили провести взаимозачет на указанную сумму, 1500 000 рублей ФИО6 должен отдал наличными денежными средствами, оставшаяся сумма в 2500 000 рублей должна быть погашена путем передачи в собственность ФИО1 квартиры по адресу: <Адрес><Адрес> – <Адрес>, принадлежавшей сыну ФИО6 – М.Е.В. Сделку купли-продажи квартиры совершили в один день со сделкой купли-продажи здания по <Адрес>. Однако ФИО6 долг по договору займа ни списал, а предъявил в суд иски о взыскании денежных средств. Таким образом, расчет по договору не был произведен в полном объе6ме, сумма долга составила 4 000 000 рублей..

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, суду пояснил, что между сторонами договора купли-продажи не был произведен, в связи с чем договор подлежит расторжению. Факт отсутствия оплаты по договору купли-продажи подтверждается объяснениями самого ответчика ФИО6, которые тот давал в ходе расследования уголовного дела по факту мошеннических действий. У ФИО1 имелись заемные обязательства перед ФИО6 на общую сумму порядка 8 000 000 рублей, в связи с чем указанные лица договорились о продаже ? доли здания по <Адрес> за 4 000 000 рублей, оплата должна быть произведена путем частичного списания долга. Затем договорились о продаже всего здания за 8 000 000 рублей с оплатой в размере 4 000 000 рублей путем частичного погашения заемного обязательства, передачей 1,5 млн. рублей наличными ФИО1, и передачей ФИО1 квартиры по адресу: <Адрес>, принадлежавшей сыну ответчика - М.Е.В. Фактически денежные средства в сумме 1,5 млн. рублей были переданы, однако долг по заемному обязательству не был погашен зачетом, а переданной квартирой ФИО1 не имеет возможности пользоваться. Таким образом, расчеты по договору ФИО6 не были произведены ни с ФИО7, ни с ФИО1

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился в связи с нахождением в ФКУ СИЗО №3 г.Нижний Тагил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя, ходатайства об обеспечении его участия посредством видеоконференц-связи не заявлял (л.д.22,70).

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности <№> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24), в судебном заседании исковые требования не признал по следующим основаниям. Из объяснений истца, его представителей ФИО1 и ФИО2 усматривается, что сам истец не имеет никакого интереса к спорному объекту, что денежные отношения между ФИО16 и ФИО15 его не касаются. Правового интереса у ФИО7 в расторжении договора не имеется, есть интерес у ФИО1 Однако на момент заключения договора купли-продажи собственником объекта был истец. В договоре указано, что деньги получены до подписания договора. Истцом не представлено доказательств тому, что денежные средства по договору в действительности получены не были. Также полагал, что поскольку направленная ФИО6 претензия о расторжении договора купли-продажи не подписана самим истцом, а подписана ФИО1 без указания в претензии расшифровки подписи и наличия полномочий у представителя, то истцом не соблюден досудебный порядок рассмотрения спора, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании с исковыми требования не согласилась, пояснила, что сделка купли-продажи была исполнена ее супругом ФИО6, денежные средства ФИО7 были переданы. Она лично не присутствовала при заключении договора, но до заключения договора супруг продал движимое имущество, у них имелись необходимые денежные средства, и она лично их пересчитывала деньги перед сделкой.

Представитель третьего лица ФИО5 в судебном заседании поддержала позицию ответчика, пояснила, что денежные средства по договору ответчиком были переданы ответчиком истцу, стороной истца не представлено доказательств безденежности договора. Полагает, что в данном случае прав истца нарушено не было, в связи с чем в иске просила отказать. Также полагала, что истцом не соблюден досудебный порядок рассмотрения спора.

Выслушав истца, его представителей, представителя ответчика, третьих лиц, представителя третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии с положениями ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО6 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение – нежилое, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта – 70%, находящийся по адресу: <Адрес>. (л.д.5, 89).

По условиям договора, указанный объект продан покупателю за 1 000 000 рублей, полностью уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Договор купли-продажи, а также право собственности покупателя ФИО6 зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о регистрации права на самом договоре купли-продажи, а также копией свидетельства о государственной регистрации права ФИО6 (л.д.32(, сторонами не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи (л.д.6). В судебном заседании из пояснений истца и его представителя ФИО1 установлено, что претензия была подписана и направлена ФИО1, у которого на момент составления претензии имелась доверенность, предусматривающая право направления претензий от имени ФИО7, в судебном заседании истец подтвердил наличие у ФИО1 полномочий на совершение данного действия в интересах истца, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что досудебный порядок рассмотрения спора о расторжении договора купли-продажи истцом соблюден.

Требования о расторжении договора истец обосновывает неполучением от продавца оплаты по договору.

Однако совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует об обратном. Так, в тексте самого договора имеется собственноручная подпись ФИО7, которая подтверждает получение денежных средств от ответчика в полном объеме до подписания договора.

Доводы истца и его представителя ФИО2 о том, что денежные средства по указанному договору в действительности не были переданы ответчиком, судом отклоняются, поскольку из договора купли-продажи прямо следует, что расчет между сторонами произведен до подписания договора.

Свою подпись в договоре истец не оспаривал и не отрицал ее принадлежность ему. Также ФИО7 не заявлял о приостановлении государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости, хотя имел возможность сделать это в случае не произведения с ним расчетов по договору.

Каких либо письменных доказательств, подтверждающих безденежность данного договора купли-продажи, в том числе расписок покупателя о передаче денежных средств в будущем, стороной истца суду не представлено.

Кроме того, в судебном заседании истец пояснил, что его не интересовал вопрос о денежных средствах, после заключения договора купли-продажи он каких-либо имущественных претензий к ФИО6 не имел. Данные обстоятельства подтверждаются также фактом обращения в ДД.ММ.ГГГГ года ФИО7 в органы полиции с заявлением дать правовую оценку действиям ФИО1, который просил его выдать доверенность на представление интересов, в отделе полиции ФИО7 также пояснял, что он каких-либо претензий к ФИО6 не имеет (копия материала проверки на л.д.93-110).

Доводы представителя истца ФИО1 о том, что у него имелась договоренность с ответчиком ФИО6 о стоимости объекта в размере 8 000 000 рублей, проведении зачета взаимных требований на сумму 4000 000 рублей, и о том, что денежные средства в оставшееся сумме будут переданы до ДД.ММ.ГГГГ судом также отклоняются ввиду следующего.

Сторонами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются ФИО7 и ФИО6 ФИО1 стороной указанной сделки не являлся, также у него на момент заключения договора отсутствовала доверенность, выданная ФИО7, либо иной документ, наделяющий полномочиями по согласованию условий договора купли-продажи недвижимости, принадлежащей ФИО7

По ходатайству представителя истца ФИО2, настаивавшего на том, что надлежащими доказательствами факта безденежности договора купли-продажи являются объяснения самого ответчика ФИО6, данные в ходе расследования уголовного дела, судом были запрошены копии процессуальных документов следственных действий из материалов уголовного дела <№>, возбужденного в отношении ФИО6 Из пояснений сторон следует, что уголовное дело было возбуждено в отношении ФИО6 по обвинению в совершении мошеннических действий, ФИО1 является потерпевшим по указанному делу, на момент рассмотрения настоящего дела в отношении ФИО6 Ленинским районным судом г.Нижний Тагил вынесен приговор, не вступивший в законную силу.

Из представленных объяснений ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, объяснений М.Е.Г. от ДД.ММ.ГГГГ, протокола очной ставки между ФИО1 и ФИО6 следует, что между ФИО1 и ФИО6 имелись гражданско-правовые отношения в связи с заключением договоров займа, по которым ФИО1 являлся должником, сумма долга составляла 6 400 000 рублей. В ДД.ММ.ГГГГ года указанные лица обсуждали вопрос о способах погашения задолженности, в том числе путем передачи имевшихся в собственности ФИО1 объектов недвижимости. В ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 частично погасил перед ФИО6 задолженность путем продажи здания по <Адрес> на сумму 4 млн.рублей. В ДД.ММ.ГГГГ году между сторонами имелись судебные споры о возврате заемных денежных средств, оспаривании сделок с имуществом (л.д.71-87).

Между тем, из исследованных судом объяснениях и протокола очной ставки не усматривается, что между ФИО7 и ФИО6 была совершена сделка купли-продажи, расчеты по которой ФИО6 не были произведены, также из указанных объяснений не следует, что между ФИО1 и ФИО6 была совершена какая-либо сделка в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <Адрес>

Кроме того, сам факт ведения ФИО1 с ФИО6 переговоров относительно купли-продажи указанного объекта недвижимости, если и имел место быть, то не подтверждает факт заключения между ФИО7 и ФИО6 договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях оплаты, изложенных ФИО1 и представителем истца ФИО2 Впервые доверенность ФИО1 на представление интересов ФИО7 была выдана только ДД.ММ.ГГГГ. Каких-либо доказательств тому, что стороны договора купли-продажи: ФИО7 и ФИО6 достигли иного соглашения по существенному условию договора - его цене, чем указано в пункте 3 договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно установили цену договора в сумме 8 000 000 рублей, а также договорились об указанном ФИО1 и ФИО2 порядке осуществления расчетов по договору – путем передачи денежных средств третьему лицу ФИО1, в материалы дела суду не представлено.

Довод стороны истца о том, что ФИО1 являлся фактическим собственником продаваемого имущества, и все расчеты по договору должны были быть произведены с ним, в связи с чем суду следует рассматривать данный спор исходя из фактически сложившихся между сторонами отношений, а не исходить из буквального толкования договора купли-продажи и того обстоятельства, что ФИО7 являлся титульным собственником объекта недвижимости, судом отклоняются ввиду следующего.

Согласно положениям ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч.1).

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ч.2).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (ч.3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО7 на спорный объект недвижимости было зарегистрировано на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

ФИО1 не являлся ни собственником, ни пользователем земельного участка по адресу <Адрес>, предоставленного для строительства нежилого здания. Также ФИО1 не являлся собственником объекта незавершенного строительства, возведенного на данном земельном участке. В данном судебном заседании Ф.А.В., хотя и действующий на основании доверенности в качестве представителя истца, но по существу выступающий в своих собственных интересах, поскольку настаивал на нарушении его прав действиями ответчика ФИО6, не является истцом по рассматриваемому спору и обладая правами третьего лица, не заявил самостоятельных требований на предмет спора, в связи с чем вопрос о восстановлении нарушенных прав ФИО1 судом не рассматривается.

То обстоятельство, что истец ФИО7 и третье лицо ФИО1 не оформили надлежащим образом возникшие между ними правоотношения в связи созданием объекта недвижимости, в результате чего у ФИО1 не возникло право собственности на указанный объект, не влияет на объем прав ФИО6 как покупателя недвижимого имущества по договору купли-продажи. В данном случае ФИО7, не отказавшись от права собственности на указанный объект недвижимости, в полном объеме реализовал свои полномочия собственника объекта незавершенного строительства, заключив ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи, получив на его заключение согласие своей супруги ФИО7 (л.д.9). Соответственно, ФИО1, если считал себя собственником и продавцом этого же имущества, вправе был заявить о своих правопритязаниях относительно спорного объекта и предъявить требования непосредственно к ФИО7 Поскольку у ФИО1 право собственности, либо иное вещное право на указанный объект недвижимости не возникло, соответственно, его права совершенной сторонами сделкой купли-продажи нарушены не были.

На иные основания для расторжения договора купли-продажи сторона истца не ссылалась, иных доказательств в подтверждение существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не представила. Выбор способа защиты своего права принадлежит истцу, и непосредственно ФИО7 суд в этом не ограничивал.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Дзержинский районный суд г. Нижнего Тагила в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.А.Филатьева