Решение № 2-2703/2018 2-2703/2018~М-2391/2018 М-2391/2018 от 12 ноября 2018 г. по делу № 2-2703/2018

Дело № 2-2703/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 ноября 2018 года Кировский районный суд города Перми в составе:

председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,

при секретаре Королько Л.И.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры №, находящейся по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ соответствующим договору долевого участия в строительстве, с регистрацией обременения на земельный участок с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>, с указанием в решении суда, что оно будет являться основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве требования на квартиру №, <адрес> на основании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований указала, что решением ....... от ДД.ММ.ГГГГ за ней было признано право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру №, расположенную в многоквратирном доме по <адрес> Указано, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости. В данном решении судом сделан прямой вывод о том, что заключенный между ФИО3 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительства. Таким образом, по мнению истца, при данных обстоятельствах указанный предварительный договор является заменой договора долевого участия, в связи с чем, считает возможным зарегистрировать право требования на объект в виде регистрации предварительного договора купли-продажи как договора долевого участия в строительстве.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на иске настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, пришел к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ департаментом ....... ФИО3 было выдано разрешение № на строительство 3-хэтажного многоквартирного жилого дома по <адрес>

В соответствии с положениями статей 1, 8, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (далее – продавец) и ФИО2 (далее – покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (далее – Договор), на основании которого продавец обязался перед покупателем на указанном в пункте 1.1. земельном участке построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность жилое помещение, далее квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру, в соответствии с условиями настоящего договора: квартира №, <адрес>

Согласно пункту 1.1. Договора продавцу на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 2 216+/-14 кв.м., кадастровый №, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей, находящийся по <адрес>.

Как следует из пункта 1.6. указанного Договора право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности на квартиру.

Указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере ....... рублей, которую покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего договора (пункт 2.1 Договора).

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора, а именно: продавец обязан построить жилой дом по <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора и указанную в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1). Покупатель обязан оплатить квартиру в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять квартиру на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан Акт передачи денег, из которого следует, что ФИО3 получил от ФИО2 денежные средства в размере ....... рублей в полном объеме.

Согласно промежуточному акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 передал, а покупатель ФИО2 приняла квартиру № в многоквартирном доме, расположенном по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ составлен технический паспорт на квартиру № в незавершенном строительством доме № по <адрес>, согласно которому площадь квартиры составляет 41,0 кв.м, в том числе, жилая 21,0 кв.м., помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения.

Указывая на то, что срок завершения строительства и передачи квартиры истек, строительство не окончено, обязательства перед ней не выполнены, ФИО2 обратилась в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Решением ....... от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, постановлено: «Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства –однокомнатную квартиру № многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате услуг представителя ....... рублей. В остальной части иска отказать. Взыскать с ФИО3 в доход бюджета государственную пошлину в размере ....... рублей».

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением ....... от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Объект незавершенного строительства, расположенный по <адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ со следующими характеристики: ......., что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю отказано ФИО3 в регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства в связи с наличием сомнений о возможности проведения государственной регистрации права (на земельный участок наложен арест в рамках уголовного дела о незаконном приобретении по поддельным документам).

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом по <адрес> в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства спорная квартира фактически передана истцу на основании акта приема-передачи.

Месторасположение спорного помещения с указанием осей определено рабочей документацией «3-х этажный многоквартирный жилой дом по <адрес>», из которого следует, что на втором этаже жилого дома 3-этажного жилого дома по <адрес> предусмотрено помещение в осях ....... в соответствии с альбомом № от 2012 года, которое соответствует приложению № к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Квартира под № жилого дома по <адрес> изначально была приобретена истцом, другой квартиры в данном жилом помещении она не имеет. Присвоение квартире новой нумерации (15) является основанием для внесения изменений в техническую документацию. Однако техническая документация не изменена.

В судебном заседании установлено, что строительство дома по <адрес>, осуществляет ИП ФИО3, который является застройщиком, дом в эксплуатацию не сдан, срок сдачи дома в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ, первоначально установленный предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, не соблюден, неоднократно откладывается.

Суд, пришел к выводу, что истец ФИО2 имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов. Истец фактически является участником долевого строительства с правом требования права собственности на квартиру и долю собственности в праве общей собственности на общее имущество после сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающим фактически сложившиеся отношения и обязанности сторон по указанному договору. ФИО2 выполнила свои обязательства по договору, выплатив стоимость объекта строительства – однокомнатной квартиры № в доме № по <адрес>. ФИО3 не имеет финансовых претензий в части оплаты объекта долевого строительства. Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество, судом не установлено. На день рассмотрения дела сведения о действиях ответчика по вводу жилого дома в эксплуатацию отсутствуют.

При таких обстоятельствах, учитывая, что объект недвижимости фактически создан, но не прошел правовую регистрацию по причине отсутствия ввода объекта в эксплуатацию, признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается действующим законодательством (статья 130, пункт1 статьи 218, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации), с учетом характеристик объекта незавершенного строительства, указанных в договоре, техническом паспорте, проекте шифр №, суд удовлетворил исковые требования ФИО2 о признании за ней права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.

При этом судом было установлено, что заключенный между ФИО3 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае - квартиры) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец ФИО2 обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательные условия, подлежащие включению в договор участия в долевом строительстве, указаны в части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Часть 3 данной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статьей 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительства и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы перечисленные в ней документы.

В пункте 131 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года № 94, установлено, что запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении споров, связанных с приобретением квартир гражданами суды должны исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений между сторонами.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено в судебном заседании, заключенный между ФИО3 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в частности сведения об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате ФИО2 для строительства объекта, сроки передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства.

Как следует из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

При таких обстоятельствах, и с учетом вышеприведенных позиций Верховного Суда Российской Федерации суд считает возможным удовлетворить требование истца о признании указанного предварительного договора договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по <адрес>

Поскольку судом установлено также, что правовых препятствий для регистрации договора, признанного судом договором участия в долевом строительстве, не имеется, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика в рамках сложившихся между сторонами правоотношений, суд считает возможным вынести решение о государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, признанного судом договором участия в долевом строительстве.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № находящемся по <адрес>

Произвести государственную регистрацию предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, находящемся по <адрес>, заключенного в отношении квартиры № состоящей из одной комнаты, расположенной по <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Д.О. Хузяхралов