Решение № 2-485/2019 2-485/2019~М-428/2019 М-428/2019 от 28 ноября 2019 г. по делу № 2-485/2019

Дело №_________


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 ноября 2019 года г. Котовск

Котовский городской суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Медведевой Л.А.,

при секретаре Матюшечкине П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 о взыскании вознаграждения по договору на оказание риэлтерских услуг, неустойки и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, обратившись в суд с вышеуказанным иском, просит взыскать с ФИО3 вознаграждение по договору на оказание риэлтерских услуг от 14.05.2019г. в размере 50 000 рублей, неустойку 50 000 рублей и судебные расходы 3 200 рублей.

В обоснование своих требований истец указал, что 14.05.2019г. между Агентством недвижимости «Ангел» в лице ИП ФИО2, с одной стороны, и ФИО3, с другой стороны, был заключен договор на оказание риэлтерских услуг, по условиям которого ответчик поручил истцу выполнение информационного и консультативно –справочного обслуживания по рынку недвижимости по вопросу продажи земельного участка с жилым домом по адресу: АДРЕС, по цене продажи 1 100 000 рублей (п. 1.2 договора).

Истец приводит положения ст. 779 ГК РФ и указывает, что согласно п. 3.1-3.7 договора истец принял на себя обязательства по осуществлению информационного и консультационного обслуживания, направленного на поиск потенциального приобретателя, для чего разместить запросы заказчика в свою базу данных рынка недвижимости на срок действия договора, бесплатно проконсультировать заказчика по всем вопросам, связанным с исполнением договора, оказание заказчику помощи в оформлении документов, необходимых для совершения сделки, обеспечить безопасность проведения расчетов по сделке купли – продажи объекта недвижимости, осуществить маркетинговое исследование рынка и рекламное обеспечение с целью поиска покупателя на недвижимое имущество заказчика, организовать совершение сделки купли – продажи недвижимого имущества заказчика, в случае необходимости получить от потенциального покупателя денежные средства в качестве задатка в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости.

В момент подписания договора на оказание риэлтерских услуг в соответствии с пунктом 4.1 договора ответчик передал истцу подлинники правоустанавливающих документов на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: АДРЕС, а именно договор дарения недвижимого имущества от 08.02.2019г., выписку из технического паспорта на жилой дом по состоянию на 12.09.2003г., выписку из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №_________, а также выписку из ЕГРН на жилой дом с кадастровым номером №_________.

После заключения договора и передачи ответчиком истцу подлинников правоустанавливающих документов на земельный участок с жилым домом истцом была проведена работа по массовому распространению информации об объекте, в том числе была размещена реклама на интернет –ресурсах «Авито», что подтверждается кассовыми чеками за май – июль 2019 года об оплате услуг интернет – ресурса за возможность размещения объявлений; размещена реклама в печатных СМИ – еженедельная газета «Все для Вас», что подтверждается копиями номеров газет с публикациями объявлений о продаже земельного участка с жилым домом за май-июль 2019г., также была размещена наружная реклама на информационных стендах агентства; осуществлялись показы данного дома потенциальным покупателям.

Цитируя положения статьи 781 ГК РФ, истец указывает, что согласно п. 5 договора ответчик принял на себя обязательства по оплате услуг исполнителя в размере 50 000 рублей, в том числе расходы на рекламу объекта, в момент передачи ответчику аванса (задатка) покупателем.

Как следует из справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн по состоянию на 29.07.2019г., земельный участок и дом с кадастровым номером №_________, по адресу: АДРЕС, являющиеся объектами продажи по договору на оказание риэлтерских услуг от 14.05.2019г., право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за новым собственником 27.06.2019г., о чем в Едином государственном реестре недвижимого имущества сделана запись №_________.

Приводя статьи 309 и 310 ГК РФ, истец считает, что им были выполнены в полном объеме взятые обязательства по договору на оказание риэлтерских услуг от 14.05.2019г., в связи с чем на основании пункта 4.6 и раздела 5 договора у ответчика возникла обязанность оплатить услуги исполнителя в размере 50 000 рублей.

09 августа 2019г. истцом в адрес ответчика был направлен для подписания акт приема – сдачи работ от 08.07.2019г. с предложением подписать данный акт, а также оплатить предусмотренное договором вознаграждение в сумме 50 тыс. руб. Данное уведомление было 14.08.2019г. получено ответчиком, однако требования об оплате вознаграждения остались без рассмотрения.

Истец считает, что в силу статей 783 и 753 Гражданского кодекса Российской Федерации, работы по договору на оказание риэлтерских услуг от 14.05.2019г. считаются переданными в установленном порядке ответчице.

Кроме того, в соответствии с п. 6.1 договора в случае невыполнения Заказчиком обязательств, принятых на себя по договору, выплачивается неустойка в размере 50 000 рублей.

Таким образом, всего подлежит взысканию с ответчика в пользу истца сумма в 100 тыс. рублей, в том числе вознаграждение по договору на оказание риэлтерских услуг от 14.05.2019г. и неустойка 50 000 руб.

В судебное заседание истец ИП ФИО2 не явился, от него в суд поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и в отсутствие его представителя.

Кроме того, от истца ИП ФИО2 поступили письменные пояснения по иску (с учетом возражений ответчика), в которых истец ссылается на обстоятельства, изложенные в иске, также указывает, что довод ответчика о том, что истец должен был организовать совершение сделки купли – продажи, противоречит договору на оказание риэлтерских услуг от 14.05.2019г., а именно пункту 2 договора, в соответствии с которым стороны определили, что участие истца в оформлении договора купли – продажи, а также присутствие при расчете с собственником недвижимого имущества при продаже объекта возможно по договоренности сторон. Ответчик не обратился к нему с просьбой по непосредственному сопровождению сделки при подписании договора купли –продажи и подаче заявлений на регистрацию перехода права собственности, как полагает истец, с одной единственной целью –уклониться от исполнения принятых на себя обязательств по договору от 14.05.2019г. После заключения договора купли-продажи на оказание риэлтерских услуг ответчик не обращался к истцу с заявлением об отказе от исполнения договора. Также истцом указывается на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме. Пояснила, что она являлась собственником земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: АДРЕС, которые ей были подарены ее матерью. После смерти матери ей необходимо было побыстрее продать указанное недвижимое имущество и вернуться домой в АДРЕС. Она обратилась к индивидуальному предпринимателю ФИО2 за оказанием риэлтерских услуг. При заключение договора на оказание риэлтерских услуг договорились о том, что агентство недвижимости разместит рекламу, в том числе на телевидении и в интернете, найдет покупателя и проведет сделку купли – продажу, при заключении договора она передала истцу подлинники правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. Истец лишь разметил объявления в газете «Все для Вас» и в интернете на «Авито». После этого стали приходить потенциальные покупатели, их было порядка пяти –шести, и ее удивила пассивная роль агентства, так как показывала и рассказывала о доме она, а не представитель агентства. Стоимость, за которую была выставлена на продажу недвижимость, с ней не согласовывалась. После того, как покупатели приходили и уходили, она поняла, что за эту цену дом и земельный участок никто не купит, учитывая, что дом без удобств и ремонта. Кроме того, она не увидела объявления о продаже принадлежащих ей объектов недвижимости в «бегущей строке» по местному телевидению, поэтому такое объявление разместила сама, также дала объявления еще в двух газетах. По этим объявлениям потенциальные покупатели звонили, но никто из них не выразил намерения приобрести ее дом. Тогда она стала обращаться к дальним родственникам, знакомым и сообщать, что продает дом, после чего к ней обратились знакомые ее дальних родственников, которые, посмотрев дом, решили его купить.

Ответчик также пояснила, что понимала, что условия договора на оказание риэлтерских услуг таковы, что отказаться от исполнения договора нельзя и она будет вынуждена оплатить риэлтерские услуги, которые, как она считала, оказаны ей не были. Для совершения сделки купли – продажи она повторно оформила правоустанавливающие документы на недвижимость, самостоятельно совершила сделку купли – продажи, земельный участок с жилым домом были проданы за 850 тыс. рублей, после чего возвратилась домой.

Считает, что ИП ФИО2 необоснованно требует взыскать с нее вознаграждение и неустойку, так как услуги были оказаны ей не в полном объеме, она сама нашла покупателя и самостоятельно совершила сделку без помощи истца.

Представитель ответчика, о допуске которого в судебном заседании ходатайствовала ФИО3, ФИО4 считал исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме. Пояснил, что по условиям договора на оказание риэлтерских услуг от 14.05.2019г. в обязанности агентства недвижимости входил целый комплекс обязательств, начиная с поиска покупателя до организации совершения сделки купли – продажи объектов недвижимости. Обязательства по договору истцом выполнены не были; из всего перечня обязательств, предусмотренных п.п.3.1-3.7 договора исполнитель лишь разместил объявления в газете «Все для Вас» и на интернет - ресурсах «Авито». Документов, свидетельствующих о выполнении других обязательств по договору, истцом не представлено. Истцом в исковом заявлении указывается, что реклама была размещена на информационных стендах агентства, что проводилось маркетинговое исследование рынка недвижимости, однако соответствующих доказательств не имеется. Покупатель был найден ФИО3 самостоятельно через знакомых, что подтверждается письменным заявлением покупателя объектов недвижимости ФИО1 Сделка купли – продажи проходила без помощи агентства недвижимости, о чем свидетельствует и то, что уже после ее совершения объявления о продаже продолжали тиражироваться в течение месяца. Указал, что в соответствии с положения ст. 782 ГК РФ, а также Законом «О защите прав потребителей» заказчик в любое время могла отказаться от договора, что ФИО3 сделала, поскольку обязательства по договору от 14.05.2019г. агентство недвижимости не исполняло, помощь в организации сделки купли-продажи объектов недвижимости ИП ФИО2 оказана не была. Доводы истца о том, что организация сделки купли-продажи происходит по договоренности, считал необоснованными, так как ФИО3 при заключении договора были переданы подлинники правоустанавливающих документов на объекты недвижимости именно в целях совершения сделки. Также обратил внимание на то, что разделом 5 договора на оказание риэлтерских услуг предусмотрено, что заказчик выплачивает исполнителю за предоставление разовой услуги, согласно п. 4.6 договора сумму в размере 50 тыс. рублей, том числе расходы на рекламу объекта, причем выплата суммы производится на момент внесения аванса (задатка) покупателем- заказчику, что свидетельствует о том, что агентство недвижимости должно найти покупателя и с суммы, уплачиваемой им, оплачиваются услуги риэлтора. Документов, подтверждающих фактические расходы исполнителя, ИП ФИО2 не представлено.

Выслушав ответчика, его представителя, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются

На основании п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Как предусмотрено п. 1 ст. 781 Гражданского кодекса РФ, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (п. 2 ст. 781 ГК РФ). В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (п. 3 ст. 781 ГК РФ).

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортёр), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 названного постановления Пленума).

В силу ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Какие-либо иные действия заказчика, от которых находится в зависимости возможность его одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг, а также какие-либо правовые последствия такого отказа, законом не предусмотрены, не могут они быть ограничены и договором.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из материалов гражданского дела и установлено в судебном заседании, 14.05.2019г. между Агентством недвижимости «Ангел» в лице индивидуального предпринимателя ФИО2 и ФИО3 заключен договор на оказание риэлтерских услуг, согласно которому Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя выполнение информационного и консультативно – справочного обслуживания по рынку недвижимости. По условиям договора от 14.05.2019г. Исполнитель информирует Заказчика по вопросу продажи земельного участка с жилым домом по адресу: АДРЕС, цена продажи 1 100 000 рублей.

Исполнитель в соответствии с пунктами 3.1-3.7 договора от 14.05.2019г. обязан поместить запросы Заказчика в свою базу данных рынка недвижимости на срок действия настоящего договора; бесплатно консультировать Заказчика по всем вопросам, связанным с исполнением настоящего договора; оказать Заказчику помощь в оформлении документов, необходимых для совершения сделки по договоренности; обеспечить безопасность проведения расчетов по сделке купли – продажи объекта недвижимости; проводить маркетинговые исследования и осуществлять рекламное обеспечение с целью поиска покупателя на недвижимое имущество Заказчика; организовать совершение сделки купли – продажи на недвижимое имущество Заказчика; в случае необходимости и по договоренности с Заказчиком получать от потенциального покупателя денежные средства в качестве задатка в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости.

Пунктом 4.6 договора от 14.05.2019г. предусмотрена, в том числе, обязанность Заказчика оплатить работу Исполнителя в размере и сроки, предусмотренные пунктом 5 настоящего Договора.

В пункте 5 договора сторонами согласована стоимость вознаграждения Исполнителя в размере 50 000 рублей, причем выплата суммы производится на момент внесения аванса (задатка) Покупателем –Заказчику.

Разделом 6 договора от 14.05.2019г. устанавливается ответственность сторон за нарушения обязательства, в частности п. 6.1 предусматривает в случае невыполнения Заказчиком обязательств настоящего Договора, а также в случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Заказчика, с письменного согласия Исполнителя, он компенсирует расходы, произведенные Исполнителем в рамках настоящего Договора, и выплачивает неустойку в размере 50 000 руб.

Судом установлено, что во исполнение обязательств по договору от 14.05.2019г. Исполнителем размещены объявления о продаже земельного участка с жилым домом в газете «Все для Вас», что подтверждается копиями номеров газеты за май-июль 2019г. Объявления о продаже размещены на интернет ресурсах «Авито», что подтверждается кассовыми чеками за май-июль 2019г. об оплате услуг интернет ресурса.

После размещения объявлений о продаже земельного участка с жилым домом порядка 5-6 потенциальных покупателей осмотрели объект недвижимости, однако никто из них не изъявил желания приобрести указанное недвижимое имущество, после чего ФИО3 самостоятельно разместила объявления о продаже дома и земельного участка еще в двух газетах и на канале местного телевидения в виде «бегущей строки». Кроме того, ФИО3 сообщила своим знакомым, родственникам, проживающим в АДРЕС, о продаже домовладения.

ДАТА земельный участок с жилом домом, находящиеся по адресу: АДРЕС, были проданы ФИО1 за 850 000 рублей, о чем свидетельствует договор купли – продажи земельного участка с жилым домом.

Государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости осуществлена 27.06.2019г., что подтверждается выписками из ЕГРН.

Судом бесспорно установлено, что покупатель на указанные выше объекты недвижимости был найден ФИО3 самостоятельно, сделка купли – продажи совершена ФИО8 также самостоятельно, без помощи агентства недвижимости. Эти обстоятельства подтверждаются объяснениями ответчика, а также подлинником договора купли- продажи, который предоставила ФИО3 Из письменного заявления ФИО1, покупателя земельного участка с жилым домом, поступившего в суд посредством электронной почты 20.11.2019г., следует, что она приобрела недвижимость у ФИО3 без помощи риэлторов, о продаже дома узнала от своих знакомых. То, что ФИО3 сама нашла покупателя и провела сделку, не оспаривается истцом, которому стало известно о совершении сделки из ответа Росреестра.

Таким образом, из всего перечня обязательств по договору исполнитель лишь разместил объявления в газете и на интернет ресурсах. Размещение наружной рекламы на информационных стендах агентства, оказание услуги по маркетинговому исследованию рынка недвижимости, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, ничем не подтверждено.

Истец указывает, что все взятые на себя обязательства по договору на оказание риэлтерских услуг от ДАТА выполнены им в полном объеме, что участие истца при оформлении сделки купли-продажи, а также присутствие при расчете с собственником недвижимого имущества при продаже возможно по договоренности сторон, а Заказчик с такой просьбой к нему не обращалась.

Однако суд такую позицию истца находит неверной исходя из следующего.

Договором на оказание риэлтерских услуг от 14.05.2019г. обязательство Истца по организации совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества Заказчика прямо предусмотрено. Пунктом 4.5 договора определено, что Заказчик обязуется по приглашению Исполнителя явиться на оформление сделки и обеспечить присутствие всех участников сделки со своей стороны, с паспортами и другими необходимыми документами. Кроме того, п. 5 договора согласована стоимость вознаграждения Исполнителя в размере 50 000 рублей, причем выплата суммы производится на момент внесения аванса (задатка) Покупателем –Заказчику.

Исходя из взаимосвязанных положений заключенного сторонами договора на оказание риэлтерских услуг, указанный договор считается исполненным в момент внесения задатка покупателем заказчику. Таким образом, цель данного договора – найти покупателя и организовать совершение сделки - купли недвижимого имущества при содействии агентства недвижимости.

Однако сделка купли-продажи земельного участка с жилым домом заключена ответчиком без содействия Агентства.

В судебном заседании установлено, что после размещения истцом объявлений и осмотра покупателями объектов недвижимости все последующие действия, в частности, размещение объявлений еще в двух газетах, на телевидении, поиск покупателей посредством знакомых вплоть до совершения сделки, ответчик осуществляла без участия истца, то есть ФИО3 фактически отказалась от услуг исполнителя, а последний не исполнил принятые на себя договором обязательства.

Поскольку цель договора по продаже земельного участка с жилым домом действиями истца не была достигнута, соответственно, истец не вправе требовать вознаграждения.

Доводы истца о том, что договором от 14.05.2019г. организация совершения сделки купли - продажи объектов недвижимости предусмотрена только по договоренности сторон, суд считает несостоятельными, поскольку п. 2 договора, на который ссылается истец, предусматривает, что по договоренности – это за чей счет происходит оформление сделки купли –продажи и расчет с собственником недвижимости. Более того, именно с целью организации совершения сделки купли – продажи Заказчиком были переданы Исполнителю правоустанавливающие документы на земельный участок и жилой дом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании вознаграждения в размере 50 000 рублей удовлетворению не подлежат.

Что касается требований о взыскании неустойки, то суд также оставляет их без удовлетворения, исходя из того, что во взыскании вознаграждения истцу отказано. Кроме того, суд полагает, что право заказчика на отказ от исполнения договора является безусловным. Соглашение сторон, устанавливающее особый порядок одностороннего отказа либо предусматривающее неустойку (штраф) за подобный отказ, в том числе связанный с самостоятельным поиском покупателей и самостоятельной продажей нежилого помещения, является недействительным. Единственным последствием отказа заказчика является его обязанность возместить исполнителю фактически понесенные им до момента отказа от исполнения договора необходимые расходы, связанные с оказанием услуги.

Истец вправе был требовать от ответчика оплаты фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору от 14.05.2019г., однако доказательства возникновения убытков стороной истца в ходе рассмотрения дела не представлены.

Исходя из положений статьи 98 ГПК РФ, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 о взыскании вознаграждения по договору на оказание риэлтерских услуг, неустойки и судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Котовский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Л.А. Медведева

Решение в окончательной форме изготовлено 05.12.2019г.

Судья: Л.А. Медведева

Копия верна: Судья: Л.А. Медведева