Решение № 2-649/2025 2-649/2025~М-620/2025 М-620/2025 от 27 ноября 2025 г. по делу № 2-649/2025

Дело №2-649/2025

УИД:61RS0034-01-2025-000873-20


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2025 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе

Председательствующего судьи Хазовой В.Н.,

при секретаре судебного заседания Дроздовой И.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО3 к ФИО4, ООО «Экоферма Серебряковская», третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Индивидуальный предприниматель глава КФХ ФИО3

обратилась в суд с иском к ФИО4, ООО «Экоферма Серебряковская» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли продажи от 09.09.2019, земельного участка, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, в границах СПК «Алмаз».

Требования мотивированы тем, что по договору аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения) от 06.11.2018 года заключенному между ИП ФИО5 КФХ ФИО3 (арендатор) и ФИО4 (арендодатель), последняя передала в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, адрес: <адрес>, в границах СПК «Алмаз». Договор заключен сроком на 7 лет, с 06.11.2018г. по 06.11.2025г. По условиям указанного договора, Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельного участка в первоочередном порядке перед другими лицами после отказа от преимущественного права покупки земельного участка Администрации Зимовниковского района Ростовской области (п.5).

В июне 2025 года истцу стало известно, что ФИО4 продала указанный выше земельный участок ООО «Экоферма Серебряковская» за 900000,00 рублей. Согласно выписки из ЕГРН, спорный земельный участок зарегистрирован за ООО «Экоферма Серебряковская» с ограничением прав и обременения недвижимости - аренда в пользу ФИО3 сроком действия с 06.11.2008г. по 06.11.2025г. Договор аренды земельного участка истцом исполняется, арендная плата выплачивается ответчику ФИО4 надлежащим образом. Считает, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержит императивных норм, запрещающих в договорном порядке закреплять преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества. Таким образом, из содержания пункта 5 договора аренды от 06.11.2018г. следует обязанность арендодателя в случае намерения произвести отчуждение соответствующего объекта аренды предоставить преимущественное право его покупки арендатору.

В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ истец считает, что вправе в судебном порядке требовать восстановления своих нарушенных прав путем перевода на неё прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному между ответчиками.

В судебное заседание истец ИП глава КФХ ФИО3 не явилась, о дате, времени и месте извещена надлежащим образом воспользовалась правом, предоставленным ст. 48 ГПК РФ на участие в деле через своего представителя ФИО1, полномочия которой выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования истца поддержала, в обоснование которых дала подробные пояснения.

Представитель ответчика ООО «Экоферма Серебряковская» ФИО2 в судебном заседании исковые требования истца не признал, просил в их удовлетворении отказать, по основаниям изложенным в отзыве (том 1, л.д.172-178).

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещалась по адресу, указанному в исковом заявлении, уважительные причины не явки суду не сообщила.

Участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения гражданского дела на интернет-сайте Зимовниковского районного суда Ростовской области в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации".

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

При таких обстоятельствах суд, с соблюдением требований ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежал земельный участок: категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью <данные изъяты> кв.м., адрес (местоположение): Россия, <адрес>, в границах СПК «АЛМАЗ», кадастровый №.

ИП глава КФХ ФИО3 на основании договора аренды от 06.11.2018г. являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Срок аренды земельного участка установлен с 06.11.2018 г. по 06.11.2025 г. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. По условиям договора аренды, арендная плата выплачивается собственнику в натуральном выражении в виде зерна, масла подсолнечного и предоставления услуг (п.4).

Пунктом 5 договора аренды установлено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельного участка в первоочередном порядке перед другими лицами после отказа от преимущественного права покупки земельного участка Администрации Зимовниковского района Ростовской области.

Пункт 8 указанного Договора предусматривает, что арендодатель обязан обеспечить возможность Арендатором преимущественного права на продление договора аренды на новый срок или выкуп земельного участка в первоочередном порядке перед другими лицами после отказа от преимущественного права покупки земельного участка Администрации Зимовниковского района Ростовской области.

Однако, как следует из содержания договора аренды от 06.11.2018, стороны не согласовали условие о выкупной цене земельного участка, в связи с чем, суд считает, что арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 209 ГПК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, "передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Вопросы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются положениями статьи 9 Федерального Закона от 24.07.2002 № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно части 4 которого, в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 указанного Закона.

Данная норма согласуется также с положениями п. 1 ст. 621 ГК РФ, предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Между тем преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного Федерального закона не предусмотрено.

Действующее гражданское и земельное законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права.

В соответствии со ст. 8 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о -намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

В силу ст. 19.1 Областного закона от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" при продаже гражданином и юридическим лицом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец обязан в письменной форме известить исполнительно- распорядительный орган местного самоуправления соответствующего поселения о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Администрация Верхнесеребряковского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области уведомлением от 09.09.2019 г. сообщила ФИО4 об отказе от приобретения в муниципальную собственность спорного земельного участка, (том 1, л.д. 77).

09.09.2019 г. между ФИО4 и ООО «Экоферма Серебряковская» был заключен Договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв. м., местоположение: <адрес>, в границах СПК «АЛМАЗ». Цена предмета договора составила 900 000,00 рублей. Переход права собственности на земельный участок от ФИО4 к ООО «Экоферма Серебряковская» зарегистрирован в установленном законом порядке, 18.09.2019 года.

В силу п. 3 ч. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" преимущественным правом покупки целого земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает субъект Российской Федерации либо, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование.

Истец ИП глава КФХ ФИО3 к указанным лицам не относится, являлся только арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды.

Ссылка истца на положения ст. 250 ГК РФ является ошибочными.

Так положения ст. 250 ГК РФ защищают права участников долевой собственности на продаваемое имущество, а не арендаторов такого имущества, то есть регулируют иные правоотношения, нежели сложившиеся по настоящему спору.

Выбранный истцом способ защиты предлагает прекращение права собственности ООО «Экоферма Серебряковская» на спорный земельный участок.

Между тем Гражданский кодекс Российской Федерации называет неприкосновенность в числе основных начал гражданского законодательства, допускает возможность принудительного прекращения права собственности только по предусмотренным законом основаниям.

Истец ИП глава КФХ ФИО3 не указала, какое именно её право нарушено ответчиком ООО «Экоферма Серебряковская».

Согласно п.4 ст. 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов. Изложенные положения Земельного кодекса Российской Федерации защищают право арендатора исходного земельного участка на сохранение арендных отношений, то есть на продолжение использование участка, образуемого из исходного.

Действующее законодательство не содержит положений, наделяющих арендатора земельного участка преимущественным правом покупки данного земельного участка, и соответственно предусматривающих защиту прав (законных интересов) арендатора в случае нарушения такого права избранным способом.

Как разъяснено в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Однако истцом не представлено доказательств, какие именно основания, предусмотренные статьей 431 ГК позволяют, истолковать условие договора аренды «преимущественное право на выкуп земельного участка», как условие, ограничивающее ответчика ФИО4 в реализации, предусмотренных статьями 209, 260 ГК РФ полномочий собственника по распоряжению земельным участком.

Предстаивтелем ООО «Экоферма Серебряковская» в судебном заседании заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании просила суд признать уважительной причину пропуска срока, поскольку ответчиком ООО «Экоферма Серебряковская» направлено уведомление от 16.06.2025 об отказе в пролонгации договора аренды спорного земельного участка. Считает, что именно с этого момента ИП ФИО3 стало известно о заключении сделки купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Вместе с тем, как следует из представленных суду документов, ООО «Экоферма Серебряковская» 30.09.2020г. уведомило арендатора ИП главу КФХ ФИО3 о смене арендодателя по договору аренды земельного участка от 06.11.2018, заключенного между ИП ФИО5 КФХ ФИО3 и прежним собственником ФИО4 в отношении земельного участка, с кадастровым номером № и о необходимости производить выплату арендной платы ООО «Экоферма Серебряковская» как новому собственнику и арендодателю земельного участка (том 2, л.д.13). Указанное уведомление вручено истцу 19.10.2020, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № (том 2, л.д. 15).

Суд считает, что о нарушении своего права истец достоверно узнала после получения от ООО «Экоферма Серебряковская» указанного выше уведомления.

Таким образом, суд считает, что истец пропустила срок для предъявления суд иска, так как он истек в ноябре 2023 г.

В силу статьи 195 ГК исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пункт 1 статьи 200 ГКРФ связывает начало течения срока исковой давности с моментом возникновения у истца права на иск и объективной возможности для его реализации, то есть момента, начиная с которого истец должен был узнать о нарушении своих прав, об основаниях для предъявления иска и о личности надлежащего ответчика.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО3 к ФИО4, ООО «Экоферма Серебрянская», о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 09.09.2019, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый №, местоположение: <адрес>, в границах СПК «Алмаз», - отказать.

После вступления настоящего решения суда в законную силу, Управлению Судебного департамента в Ростовской области по требованию ИП глава КФХ ФИО6 возвратить денежные средства в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей, зачисленные ФИО3 чек по операции от 31.10.2025 на депозитный (лицевой счет) Управления Судебного департамента в Ростовской области по делу №2-649/2025, рассмотренному Зимовниковским районным судом Ростовской области.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зимовниковский районный суд в течение месяца со дня принятии решения в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Н. Хазова

Мотивированное решение изготовлено 28 ноября 2025 года