Апелляционное определение № 33-718/2026 от 27 января 2026 г.

Судья Ивлиева И.Б. № 33-718/2026

№ 2-1380(1)/2025

64RS0034-01-2025-001363-27


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2026 года город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Артемовой Н.А.,

судей Палагина Д.Н., Карпачевой Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ледункиной К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 18 ноября 2025 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Артемовой Н.А., объяснения представителя администрации МО «Город Саратов» - ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1 – ФИО3, полагавшего решение суда не подлежащим отмене, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия

установила:

администрация муниципального образования «<адрес>» (далее – администрация МО «<адрес>») обратилась с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, <адрес>, <адрес>, с видом разрешенного использования: «для размещения административных зданий», предоставленный ответчику по договору аренды № от <дата> не используется в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования земельного участка.

В результате осмотра указанного земельного участка специалистами муниципального земельного контроля комитета по управлению имуществом <адрес> было установлено, что земельный участок частично огорожен, доступ частично ограничен, на части земельного участка расположено металлическое сооружение - трансформаторная подстанция, на части осуществлен навал грунта и строительного мусора, б/у покрышек, имеются фрагменты асфальтированной дороги.

На основании вышеизложенного истец просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от <дата> с кадастровым номером №, площадью 2272 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Саратовский муниципальный район, Дубковское муниципальное образование, <адрес>, с видом разрешенного использования: «для размещения административных зданий».

Решением Саратовского районного суда <адрес> от <дата> в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация МО «<адрес>» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить. Автор жалобы указывает на несогласие с выводами суда, произведенной судом оценкой доказательств.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в апелляционную инстанцию не представили, сведений о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2272 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, уч. 13А, с видом разрешенного использования: «для размещения административных зданий», заключенному на основании постановления администрации Саратовского муниципального района <адрес> от <дата> №.

Актом осмотра земельного участка от <дата>, проведенного консультантом отдела контроля за использованием земельного участка установлено, что земельный участок с кадастровым номером № частично огорожен, доступ частично ограничен. На части земельного участка расположено металлическое сооружение - трансформаторная подстанция, на части осуществлен навал грунта и строительного мусора, б/у покрышек, имеются фрагменты асфальтированной дороги.

<дата> в адрес ФИО1 направлено предупреждение о необходимости надлежащего исполнения обязательств по договору аренды и необходимости предоставления арендодателю документов, подтверждающих надлежащее использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

<дата> ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка.

Ответчик ФИО1 указывала на использование земельного участка, в качестве доказательств использования земельного участка предоставив сведения о заключении с ПАО «Саратовэнерго» договора энергоснабжения от <дата> №, фотографии, на которых видно, что земельный участок выровнен, отсутствует древесно-кустарниковая растительность и естественный травострой.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 264, 450, 451, 606, 619 ГК РФ, ст.ст. 22, 45, 46 ЗК РФ, принимая во внимание, что ответчик предпринимает меры для освоения земельного участка, отсутствие в договоре аренды сроков освоения земельного участка, в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в п. 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных, названным кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, имеет вид разрешенного использования: «для размещения административных зданий».

На момент проведения осмотра земельного участка, согласно акту осмотра от <дата>, земельный участок с кадастровым номером № частично огорожен, доступ частично ограничен, на части земельного участка расположено металлическое сооружение - трансформаторная подстанция, на части осуществлен навал грунта и строительного мусора, б/у покрышек, имеются фрагменты асфальтированной дороги.

Спорный земельный участок со дня заключения договора аренды в течение 12 лет не используется по целевому назначению «для размещения административных зданий», на земельном участке административное здание не построено, в настоящий момент строительство не ведется, участок не освоен в соответствии с видом разрешенного использования.

Согласно позиции Конституционного суда РФ, изложенной в определениях от <дата> №-О и от <дата> №-О, предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

В силу приведенных выше правовых норм на ответчика возложена обязанность по эффективному использованию арендуемого земельного участка, предоставленного для размещений административных зданий, строений, сооружений (позиция изложена в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от <дата> №-КГ25-272-К4).

Однако таких обстоятельств в ходе судебного разбирательства, в том числе в суде апелляционной инстанции, не установлено.

Доказательств, подтверждающих наличие каких-либо юридических либо фактических препятствий по использованию спорного земельного участка, возникших по вине арендодателя, ответчик суду не представил.

Согласно п. 4.1.3 договора аренды земельного участка от <дата> арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка от <дата> №, стороной которого в связи с заключением договора замены стороны в обязательства от <дата> является ФИО1, его стороны согласовали основание прекращения договора аренды ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению.

Отсутствие в договоре конкретных сроков начала выполнения арендатором работ по строительству в такой ситуации юридического значения не имеет. При этом, на момент заключения договора каких-либо объектов недвижимого имущества не имелось.

В целях соблюдения установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ порядка администрация МО «<адрес>» направила предложение расторгнуть договор в добровольном порядке, которое оставлено арендатором без ответа.

На основании изложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В связи с нарушением судом норм материального права, выразившихся в применение закона, не подлежащего применению, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела (п.п. 1, 3, 4 ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ), решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Саратовского районного суда <адрес> от <дата> отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования администрации муниципального образования «<адрес>» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от <дата> удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от <дата> с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, с видом разрешенного использования: «для размещения административных зданий».

Настоящее апелляционное определение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации аренды № от <дата>.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено <дата>.

Председательствующий

Судьи