Решение № 2А-2343/2017 2А-2343/2017~М-1771/2017 М-1771/2017 от 20 июля 2017 г. по делу № 2А-2343/2017

Дело № 2а-2343/2017

Изгот.21.07.2017 года


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 21 июня 2017 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Доколиной А.А.,

при секретаре Геворкян С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование иска указала, что 13.03.2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области было принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым № категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 146 кв.м, расположенного по <адрес>

Указанное решение административный истец считает незаконным, нарушающим его права по следующим основаниям.

21.06.2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ФИО2 продал, а ФИО1 купила вышеназванный земельный участок. Вид разрешенного использования земельного участка – для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Переход права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи от 21.06.2016 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 30.06.2016 года.

Впоследствии ФИО1 был выявлен существенный недостаток земельного участка в части возможности его использования в соответствии с видом разрешенного использования, в связи с чем 27.12.2016 года между ФИО1 и ФИО2 было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

27.12.2016 года сторонами были поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок на основании соглашения от 27.12.2016 года о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2016 года.

13.03.2017 года административным истцом был получен отказ в проведении государственной регистрации №76/001/004/2016-9448. В уведомлении об отказе в проведении государственной регистрации были отказаны следующие причины: в связи с тем, что договор купли-продажи был исполнен сторонами (земельный участок был передан и произведена оплата), обязательства сторон по данному договору на основании ст. 408 ГК РФ прекращены, следовательно, расторгнуть данный договор не представляется возможным.

Административный истец полагает, что выводы государственного регистратора в данной части не соответствуют действующему законодательству.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Нормами ГК РФ, регулирующими договор купли-продажи (гл.30) не предусмотрено запретов на расторжение договора по соглашению сторон. Таким образом, стороны своим соглашением по обоюдному согласию могут расторгнуть договор купли-продажи. Обязательства по договору купли-продажи не ограничиваются обязанностями по передаче товара и его оплате. Так, ст.469 ГК РФ предусмотрены последствия передачи товара ненадлежащего качества, в том числе, в виде отказа покупателя от исполнения договора и возврата уплаченных за товар денежных средств. Согласно ст.477 ГК РФ Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Согласно данным Росреестра вид разрешенного использования земельного участка – для эксплуатации индивидуального жилого дома. В процессе подготовки разрешительных документов для строительства индивидуального жилого дома ФИО1 стало известно, что приобретенный земельный участок находится на территории буферной зоны объекта всемирного наследия (ЗРЗ.Ю, ЗОЛ.Ю), на основании «Проекта зон охраны объектов культурного наследия в г.Ярославле», утвержденного Постановлением Правительства Ярославской области от 10.12.2008 года №660-п. Указанным нормативным актом установлены ограничения в отношении параметров новых объектов недвижимости, в том числе, индивидуальных жилых домов, которые являются для административного истца существенными. Административный истец полагает, что обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка в части предъявления требований по качеству товара на момент подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи прекращены не были.

Учитывая изложенное, ФИО1 просит признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 13.03.2017 года №76/001/004/2016-9448 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2016 года.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО2

В судебное заседание административный истец ФИО1, надлежаще извещенная, не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО3

Представитель административного истца, заинтересованного лица ФИО2 по доверенностям ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, в целом дала пояснения, аналогичные изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, в целом дала пояснения, аналогичные изложенным в письменных возражениях, согласно которым 27.12.2016 года ФИО1 и ФИО2 обратились за регистрацией перехода права собственности на земельный участок для эксплуатации жилого дома, общей площадью 1 146 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес> на основании соглашения от 27.12.2016 года о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2016 года.

30.123.2016 года государственная регистрация была приостановлена на основании с п.1 ст.19 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

С 01.01.2017 года вступил в действие Федеральный закон от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем 30.01.2017 года государственная регистрация была приостановлена в соответствии с п.1 ст.30 Закона №218-ФЗ по заявлению ФИО1 сроком до 25.07.2017 года.

03.03.2017 года государственная регистрация была возобновлена по заявлению ФИО1

Поскольку причины приостановления не были устранены, 13.03.2017 года в государственной регистрации перехода права собственности отказано в соответствии ст.27 Закона №218-ФЗ.

Причиной отказа послужило следующее. В соответствии с п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. По договору купли-продажи обязательства сторон считаются исполненными с момент оплаты продавцу оговоренной в договоре денежной суммы, передачи недвижимости покупателю и регистрации перехода права собственности. Таким образом, расторгнуть можно только договор, который не был исполнен. Договор купли-продажи земельного участка от 21.06.2016 года, как обязательство, прекратил свое действие с момента выполнения всех условий данного договора. Таким образом, Управлением не допущено нарушений действующего законодательства при вынесении решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Кроме того, административный ответчик полагает, что административным истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, поскольку ему следовало обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи.

Заинтересованное лицо ФИО2, надлежаще извещенный, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, просил удовлетворить исковые требования ФИО1

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 21.06.2016 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым ФИО2 продал, а ФИО1 купила земельный участок с кадастровым № категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 146 кв.м, расположенный по <адрес>. Стоимость земельного участка определена сторонами в сумме 900 000,00 руб., которые уплачены полностью на момент подписания настоящего договора.

Участок передан покупателю по передаточному акту от 21.06.2016 года.

Переход права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2016 года зарегистрирован Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 30.06.2016 года.

Впоследствии ФИО1 стало известно, что земельный участок с кадастровым № категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 146 кв.м, расположенного по <адрес>, находится на территории буферной зоны объекта всемирного наследия (ЗРЗ.Ю, ЗОЛ.Ю), на основании «Проекта зон охраны объектов культурного наследия в г.Ярославле», утвержденного Постановлением Правительства Ярославской области от 10.12.2008 года №660-п, что подтверждается Картой градостроительного зонирования г.Ярославля «Границы зон с особыми условиями использования территорий». Как следует из ответа Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии г.Ярославля №744/04-02-15 от 06.06.2017 года, указанных зонах установлены ограничения на строительство новых зданий, в частности, по типу, высоте и др. Как следует из пояснений административного истца, наличие данных ограничений является для нее существенным, при заключении договора купли-продажи земельного участка она не была о них проинформирована.

В связи с изложенными обстоятельствами, между ФИО1 и ФИО2 было достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2016 года. По условиям соглашения от 27.12.2016 года о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2016 года стороны расторгли договор купли-продажи, продавец произвел покупателю возврат денежных средств в сумме 900 000,00 руб. Земельный участок передан ФИО2 по передаточному акту от 27.12.2016 года.

27.12.2016 года ФИО1 и ФИО2 обратились за регистрацией перехода права собственности на земельный участок для эксплуатации жилого дома, общей площадью 1 146 кв.м, кадастровый №, расположенный по <адрес> на основании соглашения от 27.12.2016 года о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2016 года.

30.123.2016 года государственная регистрация была приостановлена на основании с п.1 ст.19 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

С 01.01.2017 года вступил в действие Федеральный закон от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем 30.01.2017 года государственная регистрация была приостановлена в соответствии с п.1 ст.30 Закона №218-ФЗ по заявлению ФИО1 сроком до 25.07.2017 года.

03.03.2017 года государственная регистрация была возобновлена по заявлению ФИО1

Поскольку причины приостановления не были устранены, 13.03.2017 года в государственной регистрации перехода права собственности отказано в соответствии ст. 27 Закона №218-ФЗ.

Суд не может согласиться с доводами административного ответчика, содержащимися в обжалуемом решении об отказе и в письменных возражениях.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Пунктом 2 ст.475 ГК РФ установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с п.2 ст.477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Соглашение сторон о расторжении договора купли-продажи заключено 27.12.2016 года, то есть в разумный срок, не превышающий двух лет.

В соответствии со ст.14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Таким образом, перечень таких сделок не является закрытым, в связи с чем довод административного ответчика о том, что соглашение о расторжении договора купли-продажи не предусмотрено действующим законодательством в качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности, не основан на законе.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, необходимость обращения в суд с иском о расторжении договора возникает только в случае, когда другая сторона возражает против такого расторжения, выражает несогласие по существу.

В данном случае стороны достигли соглашения о расторжении договора купли-продажи добровольно, в досудебном порядке. Стороны добровольно возвратили имущество и денежные средства, уплаченные по договору. Соглашение о расторжении договора купли-продажи совершено в той же форме, что и сам договор, по форме и содержанию соответствует действующему законодательству. При таких обстоятельствах основания для приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, предусмотренные ст.19 Закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года, ст.ст.26, 27 Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 года, отсутствовали.

Руководствуясь ст.ст. 227, 179-180 КАС РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 13.03.2017 года №76/001/004/2016-9448 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 21.06.2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения через Кировский районный суд г.Ярославля.

Судья: А.А.Доколина