Решение № 3А-156/2018 3А-156/2018~М-242/2018 М-242/2018 от 12 ноября 2018 г. по делу № 3А-156/2018

Дело № 3а-156/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2018 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Макс Нск» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Макс Нск» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что данный земельный участок используется административным истцом на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ №р (л.д. 9-16). Земельный участок передан арендатору для строительства ресторана по ул. <адрес>. Срок действия договора с 16 февраля 2015 года по 16 февраля 2018 года. Согласно ответу от 29 марта 2018 года № на заявление о продлении договора аренды земельного участка от 16 февраля 2015 года №р за подписью и.о. заместителя начальника Департамента земельных и имущественных отношений – начальника Управления по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска ФИО1, указанный договор на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок (л.д. 17).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 13 августа 2013 года составляет <данные изъяты> рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, был извещен судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Явка представителей административного истца, административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание обязательной не является и не признана судом обязательной.

В соответствии с частью 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при неявке в судебное заседание всех лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представителей этих лиц, суд рассматривает административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу части 3 статьи 3 названного Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п методом массовой оценки и не является результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Макс Нск» на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ №р (л.д. 9-16) использует земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: <данные изъяты>, местоположение: <адрес>.

Земельный участок в ходит в территориальную зону: «(Ж-1) часть зоны застройки жилыми домами смешанной этажности», 54.35.1.4543, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Решения Совета депутатов г. Новосибирска «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска» от 24 июня 2009 года № 1288.

В соответствии с пунктами 1.3, 1.4 договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок передан арендатору для строительства ресторана по ул. <адрес>. Срок действия договора с 16 февраля 2015 года по 16 февраля 2018 года.

Согласно ответу от ДД.ММ.ГГГГ № на заявление о продлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №р за подписью и.о. заместителя начальника Департамента земельных и имущественных отношений – начальника У. по земельным ресурсам мэрии города Новосибирска ФИО1, указанный договор аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок (л.д. 17).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13 августа 2013 года определена в размере <данные изъяты> рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 июня 2018 года № №, л.д. 18, ответ Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» от 23 июля 2018 года № на обращение о дате определения кадастровой стоимости земельного участка, л.д. 19-20).

В государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> внесены 13 августа 2013 года (Кадастровый паспорт земельного участка от 5 декабря 2014 года №, л.д. 13-15).

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснений содержащихся в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п «Об утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области.

Поскольку по истечение пяти лет в государственный кадастр недвижимости (до 1 января 2017 года) / ЕГРН (с 1 января 2017 года) не внесены очередные результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, и учитывая, что постановление Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п является действующим и применятся к спорным правоотношениям, поэтому суд считает возможным восстановить административному истцу срок на обращение с административным исковым заявлением в суд.

Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом был соблюден, 17 сентября 2018 года общество с ограниченной ответственностью «Макс Нск» обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Решением Комиссии от 12 октября 2018 года № № заявление было отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. 65-67).

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Аналогичная правовая позиция Пленума Верховного Суда Российской Федерации изложена в абзаце 6 пункта 6 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»: арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, арендная плата за пользование которым по условиям договора аренды зависит от кадастровой стоимости, соответственно, определением кадастровой стоимости данного земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных требований является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 13 августа 213 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В подтверждение заявленной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, административный истец представил суду Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ Об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО <данные изъяты>».

Согласно данному отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 13 августа 2013 года составила <данные изъяты> рублей (л.д. 50, оборотная сторона).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают неоднозначного толкования – определение рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Следует отметить, что Решение Комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами, в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Установленное Комиссией по рассмотрению споров несоответствие Отчета об оценке требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, не нашло своего подтверждения.

Из представленного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 13 августа 2013, при осуществлении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости оценщиком был проанализирован рынок земельных участков в г. Новосибирске, находящихся в собственности. Рассматривались земельные участки, относящиеся к категории земель: земли населенных пунктов, назначение: коммерческие объекты. Для сравнения использовались данные 2011-август 2013 годов.

Оценщиком произведен расчет стоимости спорного объекта недвижимости с применением сравнительного подхода – методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов было выбрано 3 объекта - аналога, которые максимально схожи с объектом оценки. Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого объекта были определены корректировки по ценообразующим факторам: скидка на торг, наличие инженерных коммуникаций, наличие железнодорожного тупика, на масштаб (размер площади объекта). Для выведения итогового результата единицы сравнения использовалось среднее значение полученных итоговых значений единиц сравнений по каждому аналогу. В единицы сравнения сопоставимых объектов были внесены указанные выше корректировки с целью приведения характеристик сопоставимых объектов к оцениваемому земельному участку.

В отчете представлено обоснование и определение поправок, примененных / не примененных оценщиком.

Так, по всем объектам-аналогам оценщиком был установлен объем передаваемых прав – отчуждалось право собственности на земельные участки. Поскольку правовой статус оцениваемого объекта и объектов сравнения сопоставим, в связи с этим корректировка по данному элементу не применялась.

Также оценщиком не применялась корректировка по такому элементу сравнения как категория земель, поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории «земли населенных пунктов».

Кроме того, пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируется в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик.

По мнению оценщика, объект оценки и аналоги № 1-3 не равнозначны по местоположению с учетом назначения. С учетом указанного, вносилась корректировка на местоположение к стоимости объектов-аналогов. Оценщиком был рассчитан поправочный коэффициент на местоположение, который учитывает различие в цене объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, различной интенсивностью деловой активности, близости к основным потребителям. Для объектов были выделены 6 основных факторов влияния местоположения на стоимость объекта:

удаленность от центра города и локальных центров влияния;

социально-экономическое развитие района расположения объекта;

транспортная доступность объекта (наличие крупных транспортных магистралей вблизи объекта; удобные подъездные пути к участку);

окружение объекта (бизнес зона, промышленная зона, жилая застройка, рекреационная зона и т.д.);

экологическая обстановка в районе расположения объекта;

стоянка для автомобилей (организованная или неорганизованная, количество парковочных мест).

Расчет поправки реализован на основе вербально-числовой шкалы Харрингтона, предназначенной для характеристики степени удовлетворительности уровня показателя оцениваемого критерия – в баллах. Факторы, составляющие характеристику местоположения, определены в ходе анализа рынка.

Каждому из факторов влияния присвоен удельный вес в общей структуре факторов влияния, отражающий важность фактора влияния. Результирующий балл качества местоположения рассчитан как средневзвешенное значение баллов по факторам влияния. Поправка на местоположение рассчитана как прямое соотношение средневзвешенной бальной оценки качества местоположения объекта, стоимость которого определяется и аналогов минус единица.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», каких-либо доказательств о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Суд, оценив собранные по делу доказательства, в их совокупности приходит к выводу, что Отчет № от 5 сентября 2018 года Об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, является допустимым доказательством по делу, в связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

В силу положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области 17 сентября 2018 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Макс Нск» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: <данные изъяты>, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> рублей по состоянию на 13 августа 2013 года.

Дата обращения общества с ограниченной ответственностью «Макс Нск» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 17 сентября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, в соответствии со статьей 294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.