Решение № 3А-117/2016 3А-15/2017 3А-15/2017(3А-117/2016;)~М-221/2016 М-221/2016 от 22 января 2017 г. по делу № 3А-117/2016

Дело № 3а-15/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 января 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Воробьевой М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя ФИО1 – ФИО2 административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной. В обоснование требований указал, что ему на праве собственности принадлежат нежилые помещения, общей площадью 1101,5 кв.м., с кадастровым номером №, номера на поэтажном плане: 1 эт.: (5-12, 16,17). Этаж: 1, антресоль, адрес (местоположение): город Новосибирск, <адрес>.

Указанное нежилые помещения расположены на земельном участке площадью 16701 кв.м., с кадастровым номером №, который используется административным истцом на основании Договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № от 20 октября 2008 года и Соглашения №1 к указанному Договору от 10 сентября 2010 года с мэрией города Новосибирска.

Согласно пункту 2.1 указанного Договора, порядок взимания и размер арендной платы определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21 января 2008 года №5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22 апреля 2008 года №961. Арендная плата является обязательным бюджетным платежом. Расчет арендной платы на момент заключения Договора приводится в приложении 3 к Договору.

Согласно приложению 3 к Договору аренды, расчет размера арендной платы участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка площадью 16701 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания (торгово-складского комплекса), местоположение: установлено относительно ориентира здание (торгово-складского комплекса), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>, составляет 106224205, 35 рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на административное исковое заявление.

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Представители заинтересованных лиц Общества с ограниченной ответственностью «К.», Общества с ограниченной ответственностью «Е.», Общества с ограниченной ответственностью «Л.» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 1101,5 кв.м., с кадастровым номером №, номера на поэтажном плане: 1 эт.: (5-12, 16,17). Этаж: 1, антресоль, адрес (местоположение): город Новосибирск, <адрес>.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 16701 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания (торгово-складского комплекса), местоположение: установлено относительно ориентира здание (торгово-складского комплекса), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>, который используется административным истцом на основании Договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № от 20 октября 2008 года и Соглашения №1 к указанному договору от 10 сентября 2010 года с мэрией города Новосибирска.

Согласно кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 октября 2016 года, сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены в государственный кадастр недвижимости 13 октября 2008 года, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2010 года определена в размере 106224205,35 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Поскольку размер арендной платы участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, соответственно, определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагиваются права и обязанности административного истца.

В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений закона предусматривается возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п, сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу ФИО1 проведена его оценка.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно Отчету «Об оценке» № от 14 ноября 2016 года, выполненному оценщиком ООО «А.» Б.В.В., по состоянию на 1 января 2010 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 74790 000 рублей.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

ФИО1 в обоснование заявленных требований в отношении земельного участка с кадастровым номером № представлено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Р.О.О.» Экспертный совет № на отчет об оценке № от 14 ноября 2016 года.

Статьей 12 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности (статья 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 №297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Согласно представленному положительному заключению, Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установленная в представленном суду Отчете «Об оценке» № от 14 ноября 2016 года, учитывает индивидуальные характеристики этого объекта и является достоверной. Доказательств, опровергающих изложенные в вышеуказанном отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами в материалы дела не представлено.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки земельного участка, используемого административным истцом, его рыночной стоимости. В связи с чем, требование ФИО1 об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной на основании представленного отчета ООО «А.» № «Об оценке» от 14 ноября 2016 года по состоянию на 1 января 2010 года в размере 74790 000 рублей подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 16701 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания (торгово-складского комплекса), местоположение: установлено относительно ориентира здание (торгово-складского комплекса), расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, г. Новосибирск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 74790 000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения ФИО1 в суд – 2 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в Судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Решение суда вступило в законную силу 28.02.2017 г.