Решение № 2-1225/2025 2-1225/2025~М-381/2025 М-381/2025 от 17 июня 2025 г. по делу № 2-1225/2025

УИД №50RS0003-01-2025-000583-92


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2025 года г.Воскресенск

Воскресенский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Родиной Л.В.,

при ведении протокола помощником судьи Аракеловой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-1225/2025 по исковому заявлению ФИО2 к администрации городского округа <адрес> о признании договора аренды земельного участка частично недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации г.о.<адрес>, в котором, изменив заявленные требования (л.д.55), просит признать недействительным пункт 7.3. договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов №/торги от <дата>.

В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании протокола рассмотрения заявок №АЗГЭ-ВОС/23-2276 от <дата> на участие в аукционе, проводимом в электронной форме, на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории городского округа Воскресенск, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), между сторонами <дата> заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов №/торги.

Согласно условиям договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи (Приложение № к договору), являющемуся неотъемлемой частью договора, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 50:29:0010408:1369, категория земель – «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», расположенный по адресу: 140231, ФИО1, <адрес>, городской округ Воскресенск, д. Губино, <адрес>, уч.63.

Договор аренды является долгосрочным, срок аренды на основании п. 2.1 определен с <дата> до <дата>. Договор прошел государственную регистрацию, передан по акту приема-передачи от <дата>.

Пунктом 7.3. договора арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по договору. Данное условие договора является недействительным в силу его ничтожности, так как оно противоречит нормам действующего законодательства. Указанное условие договора нарушает право гражданина-арендатора уступать право аренды земельного участка третьим лицам, которое гарантируется ЗК РФ.

Указывая на то, что видом разрешенного использования спорного земельного участка является ведение личного подсобного хозяйства, в связи с чем данные участки могут передаваться не только путем проведения торгов, на основании положений п.9 ст. 22 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами земельных участков, наделены правом передачи прав аренды третьим лицам, а пункт 7.3. противоречит вышеуказанным положениям ЗК РФ, в связи с чем на основании ст.ст. 168,180 ГК РФ должен быть признан недействительным, истец обратилась в суд с рассматриваемым иском.

В судебное заседание истец не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом (л.д. 75). Представитель истца – адвокат ФИО8 действующий на основании ордера (л.д.33), доверенности (л.д.52), в поданном суду заявлении просит рассмотреть дело в отсутствие стороны истца, исковые требования поддерживает в полном объеме (л.д.76).

Представитель третьего лица <адрес> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 74).

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, представителя третьего лица.

Представитель ответчика администрации г.о.<адрес> ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д.47) в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что при заключении договоров Администрация руководствуется Постановлением <адрес> от <дата>, в котором рекомендовано использовать данную форму договора, и есть запрет на уступку. В данном случае положения ч.7 ст.448 ГК РФ применимы, поскольку договор аренды земельного участка был заключен по результатам торгов - вся проектная документация, в том числе договор аренды были размещены на сайте, с которыми участники могли ознакомиться. По результатам проведения торгов победителем стала истец, которая не извещала администрацию о том, что она не согласна с условиями договора. Также пояснила, что договор аренды земельного участка в данном случае может быть заключен и без проведения торгов.

В судебном заседании <дата> представитель истца пояснил, что согласно ст. 22 ЗК РФ, право на передачу прав аренды у арендатора земельного участка существует и не может быть ограничено договором. Ограничение на передачу прав может быть указано только в законе. В законе таких ограничений нет. В соответствии с Постановлениями Конституционного суда РФ, при конкуренции общей и специальной нормы приоритет отдается специальной норме. Статья 22 ЗК РФ –специальная норма по отношению к нормам, закрепленным в ч. 7 ст. 448 ГК РФ. Также пояснил, что в данном случае предоставление земельного участка возможно не только путем проведения торгов, в связи с чем положение п. 7 ст.448 ГК не применимо. Отвечая на вопросы представителя ответчика пояснил, что истец подавала заявку на предоставление спорного земельного участка. В договоре изначально указано незаконное условие, и истец не могла с этим не согласиться, поскольку это рамочный договор. Администрация злоупотребила правом, указывая данный пункт в договоре. ФИО2 обратилась в суд, поскольку имеет намерение передать земельный участок, но обратившись к риелторам, она узнала, что пока оспариваемый пункт договора не будет отменен, они не могут совершать какие-либо действия.

Представитель ответчика администрации г.о.<адрес> ФИО5, действующая на основании доверенности (л.д.51) в судебном заседании <дата> пояснила, что истец обратилась к Администрации за услугой для приобретения земельного участка. После обращения ФИО2, Администрация утвердила схему, поставила участок на кадастровый учет, провела торги. <дата> был заключен договор аренды на 20 лет. Администрация и истец заключили договор аренды, форма которого утверждена Постановлением Правительства №. Администрация г.о. <адрес> не признает исковые требования, поскольку примерная форма утверждена Постановлением Правительства. Кроме того, ответчик обосновывает свою позицию положениями ч.7 ст.448 ГК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, дав оценку собранным доказательствам в их совокупности, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пункт 1 ст.166 ГК РФ устанавливает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ).

В силу положений ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Статьей 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно ч.1 ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (ч.4 с. 448 ГК РФ).

В силу ч. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В отличие от указанного общего правила п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 1 ст.39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (пп.15 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (пп.1 п.1, п.4 ст. 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ).

Судом установлено, что <дата> между администрацией городского округа <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам проведения торгов №/торги, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи (Приложение №), являющемуся неотъемлемой частью договора, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 50:29:0010408:1369, категория земель – «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», расположенный по адресу: 140231, <адрес>, городской округ Воскресенск, д. Губино, <адрес>, уч.63 (л.д.9-14,15,16).

Земельный участок предоставляется для использования в соответствии с видом разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (п.1.2 вышеуказанного договора, л.д.9)

В соответствии с п. 2.1. договора аренды земельного участка №/торги от <дата>, договор заключается на срок 20 лет с <дата> по <дата> (л.д.9).

В соответствии с п.7.3. договора аренды земельного участка №/торги от <дата>, арендатору запрещается заключать договор уступки требования (цессии) по договору (л.д.13).

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:29:0010408:1369, расположенный по адресу: <адрес>, г.о. Воскресенск, д. Губино, <адрес>, уч.63, следует, что категория земель, к которой отнесен земельный участок – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). Кроме того, в вышеуказанной выписке из ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации аренды в пользу ФИО2 от <дата> № на срок с <дата> по <дата> (20 лет) на основании договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов №/торги от <дата> (л.д.17-19).

В возражениях на иск (л.д.43-46) представитель ответчика указывает, что предоставление государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду или собственность на которые не разграничена, в аренду или собственность на торгах» регламентируется Административным регламентом, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений <адрес> от <дата> №ВР-470 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду или в собственность на торгах». Постановлением Администрации г.о. <адрес> от <дата> № «О проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), местоположение: 1402310, <адрес>, г.о. Воскресенск, д. Губино, <адрес>, уч.63» принято решение о проведении открытого электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 1500 кв.м. Договор заключен в соответствии с примерной формой договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов, которая утверждена Постановлением <адрес> от <дата> № «Об утверждении примерных форм договоров аренды земельного участка, заключаемых по результатам проведения торгов и без проведения торгов, и дополнительных соглашений к ним, и о внесении изменений в постановление <адрес> от <дата> № «Об утверждении примерных форм договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками, справки о размере земельного налога и о признании утратившими силу некоторых постановлений <адрес> в сфере земельных отношений», которая содержит п. 7.3., аналогичный заключенному договору (л.д.62-69). Ссылаясь на положения ч.7 ст.448 ГК РФ представитель ответчика указывает, что иных оснований для заключения договора аренды земельного участка, кроме как путем заключения договора аренды по результатам проведения торгов, не имелось. Земельный участок с кадастровым номером 50:29:0010408:1369 имеет целевое назначение – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), предоставлен в аренду по результатам торгов и после даты вступления в силу ч.7 ст.448 ГК РФ. В связи с чем истец, по мнению представителя ответчика, в силу законодательного запрета не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьему лицу. Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной договора в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом – в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом. Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений

В поданном суду отзыве на исковое заявление представитель третьего лица <адрес> ФИО6, действующий на основании доверенности (л.д.80), полагает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению, ссылаясь на положения п.9 ст. 22 ЗК РФ и ч.7 ст. 448 ГК РФ, указывает, что в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после <дата> по результатам торгов, уступка права аренды по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. Представитель третьего лица указывает, что вопреки доводам истца между предписаниями п.9 ст.22 ЗК РФ и ч.7 ст.448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции. Кроме того, в процессе заключения договора аренды истец была ознакомлена с аукционной документацией, которая содержит примерную форму договора, и в которой данный пункт присутствовал. Со всеми приложениями и договором истец была ознакомлена. Более того, Постановление <адрес> от <дата> № «Об утверждении примерных форм договоров аренды земельного участка, заключаемых по результатам проведения торгов и без проведения торгов, и дополнительных соглашений к ним, и о внесении изменений в постановление <адрес> от <дата> № «Об утверждении примерных форм договоров купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками, справки о размере земельного налога и о признании утратившими силу некоторых постановлений <адрес> в сфере земельных отношений» содержит примерную форму договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов, в которой присутствовал п.7.3, определяющий, что арендатору запрещается заключать договор уступки прав требования (цессии) по договору, а с условиями заключения договора истец была заранее проинформирована (л.д.78-79 оборот).

Суд не соглашается с позицией представителей ответчика и третьего лица, поскольку в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ведения личного подсобного хозяйства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Кроме того, как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Указанная позиция нашла свое отражение и в п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, п. 32 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>.

На основании вышеизложенного, суд, установив, что истцу ФИО2 на основании договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов №/торги от <дата>, предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:29:0010408:1369; вид разрешенного использования данного земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), что подтверждается как представленным в материалы дела договором аренды №/торги от <дата>, так и выпиской из ЕГРН на данный земельный участок; вышеуказанный договор заключен на срок - 20 лет; в силу действующего законодательства Российской Федерации предоставление земельных участков гражданам возможно как путем проведения торгов, так и без их проведения, что следует из положений земельного законодательства, в котором отсутствует положение об обязательном проведение торгов при предоставлении гражданам земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства; право арендатора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, на передачу своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления, установлено п.9 ст.22 ЗК РФ, в связи с чем положения ч.7 ст. 448 ГК РФ к оспариваемому пункту вышеуказанного договора не применимы, а потому исковые требования ФИО2 как основанные на действующем законодательстве и нашедшие свое подтверждение в ходе судебного разбирательства подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к администрации городского округа <адрес> о признании договора аренды земельного участка частично недействительным – удовлетворить.

Признать недействительным пункт 7.3. договора аренды земельного участка, заключаемого по результатам проведения торгов №/торги от <дата>, заключенного между ФИО2 и администрацией городского округа <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Воскресенский городской суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Л.В. Родина

Решение в окончательной форме принято <дата>.