Решение № 2-135/2018 2-135/2018~М-85/2018 М-85/2018 от 9 октября 2018 г. по делу № 2-135/2018

Дело № 2-135-2018 год


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Михайловское 10 октября 2018 года

Михайловский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего Ивановой И.Е.,

при секретаре Клипа Т.А.,

а также с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика и законного представителя ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 , ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3 , ФИО6 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности и взыскании убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении реестровой записи регистрации собственности, взыскании оплаченных по договору купли-продажи денежных средств, а так же судебных расходов.

В обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО7 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по <адрес>, цена договора определена в 1 100 000 руб., расчет с ответчиком произведен ею до подписания договора в полном размере.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности истца на вышеуказанный земельный участок и жилой дом.

В процессе эксплуатации дома стало очевидно, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья, поскольку согласно акту экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ техническое состояние строительных конструкций жилого дома признаны ограниченно работоспособным, выявлены недостатки, влияющие на безопасное проживание людей, которые являются скрытыми и существенными, поскольку их нельзя выявить при визуальном осмотре и они не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени. В связи с выявленными существенными недостатками жилого дома истец неоднократно обращался к ответчику о расторжении договора купли-продажи, однако, в добровольном порядке ответчик отказался от расторжения договора.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 неоднократно уточняли исковые требования, окончательно просили расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; прекратить право собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество; взыскать с ответчиков, в равных долях, денежную сумму, уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 100 000 рублей 00 копеек; взыскать с ответчиков, в равных долях, судебные расходы, а именно: по оплате государственной пошлины в размере 13 700 рублей 00 копеек, по оплате расходов по нотариальному оформлению сделки в сумме 2113 руб. 30 коп. и 2640 руб., за проведение экспертизы в сумме 20 214,40 руб., за оплату телеграммы в сумме 244 руб. 40 коп., за оформление доверенности на представителя в сумме 1800 руб. и 200 руб. за регистрацию доверенности у нотариуса. Дополнительно пояснили, что при покупке дома он был в идеальном состоянии, но с августа месяца стал проваливаться пол, дом начал садиться. При вскрытии полов обнаружены сгнившие лаги дома, затем были выявлены и иные недостатки дома, в том числе сайдинг был прикреплен без утеплителя. При покупке дома в мае 2017 года скрытые недостатки было невозможно проверить, с наступлением холодов, в ноябре выяснилось, что в доме холодно, и стали искать причину этого.

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поскольку истец при покупке дома осматривала его несколько раз, ее все устроило. Во время проживания в доме ответчика в нем было тепло, на момент его продажи недостатков дом не имел.

Ответчики ФИО5 и ФИО6, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, органа опеки и попечительства администрации Михайловского района, - надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении не поступал.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей и исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи истец ФИО1 приобрела у ответчика ФИО3, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетнего ребенка ФИО5 и ФИО6, земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес> (л.д.8-10).

Право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 50-52, 53-55), выпиской из технического паспорта на жилой дом (л.д. 193-198).

Истец ФИО1 обратилась к ответчику с претензией о расторжении данного договора (л.д. 12-14).

Ответчик от расторжения договора купли-продажи отказался (л.д.15).

Из акта обследования жилого дома, расположенного по адресу:<адрес> (л.д. 115) следует, что нижние венцы дома и покрытие пола подвержены гниению и образованию плесени в результате длительного воздействия воды, в результате подтопления.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании подтвердил, что в январе –феврале 2015 года было подтопление жилого дома по адресу: <адрес>.

Свидетель ФИО11 в суде показал, что весной 2017 года он осмтривал внутри данный жилой дом, все было сухо в самом доме, но видел воду в пристройке к дому.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу положений ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475 ГК РФ предусматривает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ эксперта филиала Алтайской торгово-промышленной палаты установлено, что техническое состояние строительных конструкций жилого дома, площадью 65,2 кв. метров, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, было ограничено работоспособным; в результате проведения визуального и выборочно инструментального обследования строительных конструкций жилого дома выявлено следующее:

нижние венцы стен жилого дома имеют следы гнили и биоповреждения;

из-за дефектов в примыкании конструкции перекрытия и стен жилого дома происходит выход тепла из жилых помещений, о чем свидетельствует образование наледи и конденсата;

лаги и доски пола в помещениях №3 и №9 имеют следы гнили и биоповреждения;

в помещении №2 конструкция иола имеет видимый уклон;

электропроводка в подпольном пространстве помещения №5 проложена открыто по пожароопасным поверхностям;

высота помещений жилого дома (А) составляет 2, 10 -2, 38м. вместо 2,50м, согласно требованиям и. 4.4. СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» высота жилых комнат и кухни должна составлять не менее 2,50м;

толщина наружных стен и толщина слоя чердачного утеплителя жилого дома не отвечают требованиям СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»;

техническое состояние строительных конструкций жилого дома признано ограниченно работоспособным;

В результате проведения визуального и выборочно инструментального обследования жилого дома выявлены следующие недостатки, влияющие на безопасное проживание людей:

нижние венцы стен жилого дома имеют следы гнили и биоповреждения;

лаги и доски пола в помещении №3 и №9 имеют следы гнили и биоповреждения;

электропроводка в подпольном пространстве помещения №5 проложена открыто по пожароопасным поверхностям.

Исходя из опыта проведения аналогичных экспертиз и степени поражения конструкций, можно сделать вывод, что выявленные недостатки, влияющие на безопасное проживание людей, были на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Недостатки (сгнившие нижние венцы стен, лаги и доски пола, имеющие биоповреждения), выявленные при исследовании жилого дома, являются скрытыми и существенными, т.к. данные недостатки нельзя выявить при визуальном осмотре и они не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени и еще. Данные недостатки влияют на общий срок эксплуатации и качеству жизни в данном доме (негативное влияние на здоровье).

Недостаток (электропроводка в подпольном пространстве помещения №5 проложена открыто по пожароопасным поверхностям), выявленный при исследовании жилого дома, является явным и устранимым дефектом, т.к. данный дефект устранить технически возможно.

Ремонт (капитальный или иной) жилого дома производился, но производился ли он до даты продажи по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ эксперту неизвестно.

Подтопление подпольной части жилого дома в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ находится в причинной связи с имеющимися недостатками выявленным на момент исследования, а именно: гниение нижних бревен, лаг пола, разрушением фундамента дома, а так же проседанием пола в жилом доме при закрытых вентиляционных отдушинах.

Воздействие влаги всегда приводит к гниению древесины и просадкам фундаментов. Важным фактором является уровень подтопления подпольной части жилого дома в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, о котором эксперту из представленных материалов дела ничего неизвестно.

Определить, был ли на дату заключения сделки, то есть ДД.ММ.ГГГГ, пригоден для проживания жилой дом не представляется возможным, но имеется высокая вероятность того, что жилой дом был непригоден т.к. выявленные недостатки, влияющие на безопасное проживание людей, были на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд полагает, что выводы данного заключения являются допустимыми и относимыми доказательствами по делу, поскольку экспертом филиала Алтайской торгово-промышленной палаты непосредственно производился осмотр жилого помещения с использованием проверенных измерительных приборов, с применением методов исследования, направленных на всестороннее полное изучение объекта.

Оснований ставить под сомнение, выполненное данным экспертом заключение, имеющим соответствующую квалификацию, продолжительный стаж работы, не имеется, обстоятельств, свидетельствующих об их заинтересованности в исходе дела, также не установлено, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, поэтому суд находит возможным, положить его в основу решения.

Доводы искового заявления ФИО1 к ответчикам о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; о прекращении права собственности ФИО1 на указанное недвижимое имущество и взыскании с ответчиков, в равных долях, денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 100 000 рублей 00 копеек, - суд признает обоснованными.

При заключении договора купли-продажи жилой дом был осмотрен истцом только в доступных визуальному исследованию местах, при этом у дома имелись как недостатки, которые истец мог определить визуально, так и скрытые, которые не могли быть обнаружены им на момент осмотра дома с учетом труднодоступности мест нахождения недостатков.

Поскольку указанные экспертом скрытые недостатки не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи, то их наличие в данном случае дает истцу основания требовать расторжения договора купли-продажи в порядке ст. 475 ГК РФ, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Согласно положениям ст. 453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, в случае расторжения договора применяется двусторонняя реституция.

Как следует из материалов дела, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, цена отчуждаемого недвижимого имущества определена по соглашению сторон в сумме 1 100 000 руб., в том числе за жилой дом с надворными постройками – 1 000 000 руб., за земельный участок – 100 000 руб., указанную сумму покупатель выплатил продавцу полностью до подписания указанного договора путем передачи наличных денежных средств, в связи с чем денежные средства в указанном размере подлежат взысканию в пользу истца, в равных долях, с ответчиков ФИО3, ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3, поскольку ФИО5 является несовершеннолетней, ФИО6, поскольку на момент рассмотрения дела он достиг совершеннолетия (л.д. 82, 83, 84).

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 к ФИО3 , ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3 , ФИО6 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка земель населенных пунктов, площадью 710 кв. метров, и находящегося на нем жилого дома, общей площадью 65,2 кв. метров, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 , ФИО5 и ФИО6 , в лице их законного представителя ФИО3 , и прекратить право собственности ФИО1 на данное недвижимое имущество.

Взыскать с ФИО3 , ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3 , ФИО6 , в равных долях, денежную сумму, уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 100 000 рублей 00 копеек.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного Кодекса.

В силу положений ст.ст. 88, 94 ГПК РФ к судебным расходам относятся государственная пошлина, расходы по оплате услуг представителя и иные необходимые расходы, связанные с рассмотрением дела.

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены, ответчики ФИО3, ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3, ФИО6, обязаны возместить, в равных долях, понесенные истцом следующие судебные расходы, являющиеся необходимыми в рамках рассматриваемого дела: по оплате государственной пошлине в размере 13 700 рублей 00 копеек, по оплате расходов по нотариальному оформлению сделки в размере 4 753 рублей 30 копеек (2113,30 руб. – государственная пошлина по тарифу, и 2640 руб. – за оказание услуг правового и технического характера) (л.д. 2,3,10).

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены, ответчики ФИО3, ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3, ФИО6, обязаны возместить в равных долях, понесенные истцом следующие судебные расходы, являющиеся необходимыми в рамках рассматриваемого дела: по оплате государственной пошлине в размере 13 700 рублей 00 копеек, по оплате расходов по нотариальному оформлению сделки в размере 4 753 рублей 30 копеек (2113,30 руб. – государственная пошлина по тарифу, и 2640 руб. – за оказание услуг правового и технического характера) (л.д. 2,3,10).

При этом, суд не усматривает оснований для взыскания иных судебных расходов, в частности о взыскании с ответчиков в его пользу расходов за оплату экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 20 214,40 руб., расходов по оплате телеграмме в сумме 244 руб., поскольку акт экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ признан судом недопустимым доказательством, учитывая, что эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем истцом в ходе судебного разбирательства было заявлено ходатайство о проведении другой экспертизы, на результатах которой и основывал свои исковые требования, а так же расходы за оформление доверенности на представителя в размере 1800 руб. и 200 руб. за регистрацию доверенности у нотариуса, поскольку истцом подлинник доверенности не представлен.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 , ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3 , ФИО6 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка земель населенных пунктов, площадью 710 кв. метров, и находящегося на нем жилого дома, общей площадью 65,2 кв. метров, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 , ФИО5 и ФИО6 , в лице их законного представителя ФИО3 , и прекратить право собственности ФИО1 на данное недвижимое имущество.

Взыскать с ФИО3 , ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3 , ФИО6 , в равных долях, денежную сумму, уплаченную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 100 000 рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО3 , ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3 , ФИО6 , в равных долях, расходы по оплате государственной пошлине в размере 13 700 рублей 00 копеек, по оплате расходов по нотариальному оформлению сделки в размере 4 753 рублей 30 копеек.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО3 , ФИО5 в лице ее законного представителя ФИО3 , ФИО6 , в равных долях, в доход муниципального образования Михайловский район недоплаченную госпошлину в размере 500 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня вынесения его в окончательной форме, через Михайловский районный суд.

Председательствующий И.Е. Иванова