Решение № 2-2683/2025 2-2683/2025~М-1805/2025 М-1805/2025 от 24 июля 2025 г. по делу № 2-2683/2025

Дело № 2-2683/2025

55RS0007-01-2025-002990-03


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июля 2025 года г. Омск

Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Марченко Е.С., при секретаре Лисиной В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Н.П., Ч.В.Н. (Б.Н.П.) Ч.В.Н. к Администрации города Омска, департаменту жилищной политики Администрации г.Омска об определении и взыскании выкупной стоимости жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Администрации г.Омска, департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение, в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.

В обоснование иска указали, что им на праве общей долевой собственности по ? доле принадлежит жилое помещение расположенное по адресу: <адрес>.

Заключением межведомственной комиссии дом признан аварийным и подлежащим сносу.

До настоящего времени ответчиком не предпринималось никаких действий по выкупу жилого помещения в аварийном и подлежащем сносу жилом доме, что создает постоянную угрозу жизни и здоровью, проживающих в непригодном для проживания доме, что нарушает права истцов.

Согласно отчету специалиста, стоимость возмещения за жилое помещение 4037 633,00 рублей.

С учетом уточнений исковых требований, просят суд определить и взыскать с департамента жилищной политики Администрации г.Омска в свою пользу выкупную стоимость за аварийное жилье в размере 4 037 633,00 рублей. Обязать Администрацию г.Омска изъять аварийное жилое помещение у истцов с прекращением права собственности.

В судебном заседании представитель истцов Г.Г.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям изложенным в иске. Настаивал на определении выкупной стоимости аварийного жилого помещения по досудебной экспертизы, с выводами заключения эксперта ООО "ОМЭКС" не согласился.

Представитель департамента жилищной политики Администрации г.Омска, Администрации г.Омска Л.Д.М., действующий на основании доверенности, иск не признал. С выводами судебной экспертизы по определению выкупной стоимости изымаемого жилого помещения согласился.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта ООО "ОМЭКС", исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истцы Б.Н.П. и Ч.В.Н. (Б.Н.П.) В.Н. являются обще долевыми собственниками жилого помещения площадью 31,6 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.73-78).

На основании заключения межведомственной комиссии города Омска № от ДД.ММ.ГГГГ. жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.12).

При проведении обследования, на момент признания дома аварийным, установлено, что техническое состояние многоквартирного дома оценивается как аварийное, существующие конструкции перекрытия, кровли, пола многоквартирного дома находятся в аварийном состоянии и согласно п. 4.5 СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" их эксплуатация должна быть запрещена. Реконструкции и капитальному ремонту указанный дом не подлежит. Физический износ строений составляет 72%.

Постановлением Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ №-п установлен срок отселения физических и юридических лиц до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16).

По сведениям департамента жилищной политики Администрации города Омска в соответствии с ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" постановлением Правительства Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-п утверждена региональная программа Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах, финансирование которой будет осуществляться за счет средств фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, бюджета Омской области и местных бюджетов. Программой предусматривается переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. Таким образом, многоквартирный жилой <адрес>, признанный аварийным и подлежащим сносу после ДД.ММ.ГГГГ в рамках Программы расселению не подлежит.

Срок расселения граждан истек. Доказательств того, что с момента принятия решения о признании многоквартирного дома по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу, его техническое состояние улучшилось и что отсутствует угроза для проживания там граждан, ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает установленным тот факт, что многоквартирный дом <адрес>, представляет опасность для жизни и здоровья граждан по причине аварийного состояния, в связи с чем, несоблюдение предварительной процедуры органом местного самоуправления в части принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. Поэтому заявленные истцами требования о взыскании выкупной стоимости квартиры является правомерными.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

Частями 1, 2, 6, 7 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

С 01.04.2015 введена в действие гл. VII.1. Земельного кодекса РФ "Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд" (ст.ст. 56.2-56.11).

По общим правилам изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ).

Согласно пп. 4 п. 2 названной статьи принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обосновано, в частности, решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В ст. 56.8 ЗК РФ предусмотрены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Из п. 1 названной статьи следует, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также – размер возмещения) определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу п. 9 указанной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

В п. 2 ст. 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Поскольку к правоотношениям сторон при разрешении настоящего спора подлежат применению вышеназванные правовые нормы, при определении размера возмещения собственнику за изымаемое жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, должна учитываться не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который также подлежит изъятию для муниципальных нужд (пропорционально доли в праве общей собственности на такое имущество), а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизаций либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Исходя из ответов департамента городского хозяйства Администрации г. Омска, Регионального Фонда капитального ремонта многоквартирных домов в рамках реализации Федеральных программ, за счет средств бюджета г. Омска капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, не проводился (л.д.204-205).

В обоснование заявленных исковых требований истцами представлен отчет об оценки объекта оценки № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО "КЦ "АКМБ", согласно которому рыночная стоимость объекта: <адрес>, общей площадью 44,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составляет: 2115000 рублей, в том числе: стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок – 285499 руб., стоимость доли в праве собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома – 0,00 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 1 767 433 руб.; размер убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием принадлежащего ему (им) жилого помещения – 55 200 руб. Итого общая величина компенсации 4037633 руб.

Не согласившись с размером выкупной стоимости, представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявленного ходатайства судом назначена судебная экспертизы, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, а также рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, пропорционально размеру доли собственников спорного жилого помещения в праве общей долевой собственности в общем имуществе многоквартирного дома?

2) Какова приходящаяся на долю истцов сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <адрес>?

3) Какова стоимость затрат необходимых на переезд, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформления договора купли-продажи жилого помещений, государственную пошлину.

Производство экспертизы суд поручил ООО "ОМЭКС".

Согласно подготовленному ООО "ОМЭКС" заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения <адрес>, площадью 31,6 кв.м. по состоянию на 08.07.2025г. составляет округленно – 1 262000 руб., в том числе, (включая/консолидировано включая) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под указанным домом, стоимость которой в настоящем исследовании не рассчитывается экспертом, учитывая что земельный участок под домом исследуемой квартиры не размежеван, границы не намечены, не обозначены, кадастровый номер не присвоен, соответственно его площадь не определена. Кроме этого, определенная выше рыночная стоимость квартиры консолидировано включает в себя стоимость доли земельного участка с благоустройствами (в исследуемой квартире отсутствующими), что по сути, исключает необходимость в расчете стоимости доли земли отдельно; прочее общее имущество указанного многоквартирного дома – места общего пользования – не выявлено; размер убытков, причиненный собственникам указанной квартиры в связи с переездом составляет 125300 руб., компенсация за не произведенный капитальный ремонт составляет 567 790 руб. Итого – 1 955 090 руб.

Представитель истцов Г.Г.В. с выводами судебной экспертизы не согласился, настаивал на определении выкупной стоимости по заявленным им требованиям.

В судебном заседании эксперт ООО "ОМЭКС" Н.В.В. выводы заключения поддержала в полном объеме и пояснила, что в досудебной экспертизе использован тот же метод, что и в ее заключении, разница в стоимости возникла из аналогов, которые в отчете АКМБ, далеки от исследуемого объекта. Кроме того, площадь объекта 31,6 кв.м., в досудебной экспертизе не правильно посчитана площадь – 44,5 кв.м.

Изучив заключение ООО "ОМЭКС", выслушав эксперта Н.В.В., суд приходит к выводу, что данное заключение является более достоверным, в отличие от отчета ООО "КЦ "АКМБ", обоснованным и профессиональным, выводы изложены ясно и подробно, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 ГПК РФ сведения, что позволяет учесть итоговые выводы при определении выкупной стоимости жилого помещения.

Эксперт Н.В.В. является дипломированным специалистом, имеет квалифицированный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ., общий стаж работы в оценке эксперта с ДД.ММ.ГГГГ. Оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований нет, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в суде выводы свои подтвердил и обосновал.

На основании изложенного суд берет за основу выводы судебной экспертизы ООО "ОМЭКС", в связи с чем определяет выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> размере 1 955 090,00 рублей.

Рассматривая заявленные требования, суд полагает, что взыскание выкупной стоимости следует производить с департамента жилищной политики Администрации города Омска, исходя из следующего:

В соответствии с Положением о департаменте жилищной политики Администрации г. Омска, утвержденным решением Омского городского Совета № 452 от 26.10.2011, департамент жилищной политики Администрации города Омска является структурным подразделением Администрации города Омска (п. 1).

Департамент наделяется правами юридического лица в соответствии с настоящим Положением, имеет самостоятельную смету расходов и самостоятельный баланс, лицевые счета, открытые в органах Федерального казначейства, лицевые счета, открытые в финансовом органе, исполняющем бюджет города Омска, и иные счета, открываемые в порядке, установленном законодательством, гербовую печать, простые печати и штампы со своим наименованием, факсимиле заместителя Мэра города Омска, директора департамента, бланки и другие реквизиты, может от своего имени выступать истцом, ответчиком и третьим лицом в суде (п. 3 Положения).

Решением Омского городского Совета от 17.06.2020 № 237 функциями по заключению соглашения об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для муниципальных нужд, подписании актов приема – передачи к указанным соглашениям, наделен департамент жилищной политики Администрации г. Омска.

Таким образом, надлежащим ответчиком по настоящему иску является департамент жилищной политики Администрации города Омска, с которого в пользу истцов подлежит взысканию определенная судом выкупная стоимость в общем размере 1955090,00 руб. по 977545,00 руб. в пользу каждого истца.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившее в законную силу настоящее судебное решение является основанием для регистрации перехода права собственности.

В связи с присуждением истцам выкупной стоимости их право общей долевой собственности на рассматриваемое жилое помещение прекращается после выплаты в их пользу выкупной стоимости в вышеуказанной присужденной судом сумме.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей, суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Стоимость судебной экспертизы ООО "ОМЭКС" составила 25000 рублей. Определением суда о назначении экспертизы расходы по оплате были возложены на сторону ответчика департамент жилищной политики Администрации г. Омска.

Одновременно с судебной экспертизой поступило ходатайство о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы. Со стороны ответчика оплата не поступила. Просят взыскать 25000 рублей.

С учетом изложенного с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу ООО "ОМЭКС" на основании заявления экспертного учреждения подлежат взысканию судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 25000 рублей, так как экспертиза проводилась по ходатайству стороны ответчика, но оплата экспертизы не произведена.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> размере 1955090,00 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации города Омска в пользу Б.Н.П.ДД.ММ.ГГГГ.р., Ч.В.Н. (Б.Н.П.) Ч.В.Н., ДД.ММ.ГГГГ.р. в равных долях выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1955090,00 рублей по 977545 рублей в пользу каждого.

Прекратить право собственности Б.Н.П., Ч.В.Н. (Б.Н.П.) Ч.В.Н. на принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после выплаты в их пользу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации города Омска (ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ОМЭКС" 25 000 рублей в счет оплаты судебной экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Е.С.Марченко

В окончательной форме решение изготовлено 25.07.2025г.