Решение № 3А-203/2021 3А-583/2020 от 4 марта 2021 г. по делу № 3А-214/2020~М-103/2020

дело № 3а-203/2021(3а-214/2020)

Ставропольский краевой суд


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 марта 2021 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.,

с участием представителя административного истца ЗАО «Ставропольресурсы» ФИО1,

представителя заинтересованного лица Ж.Н.И. – Ш.А.В.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Ставропольресурсы» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ЗАО «Ставропольресурсы» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении ее в размере рыночной.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 30 087 кв.м, вид разрешенного использования: для использования под промышленными объектами (литеры «В,в», «Д,д», «Щ» - административное здание, «Г» - котельная, «Е» - гараж, «А1», «И», «И1», «К1», «М», «Н», «О», «П» «Р», «Ф, ф, ф1, ф2, ф3, ф4, ф5» - склад, «К», «К2», «Х2» - складское, «С» - административное, складское, «Х1» - административно-торговое, «Ю» - надстройка-складское, «№3» - подъездной железнодорожный путь № 3), расположенный по адресу: <адрес>;

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: административно-торговое, площадью 2 015.3 кв.м, этажность: 3, расположенный по адресу: <адрес>

а также на праве общей долевой собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1 282 кв.м, вид разрешенного использования: для использования под промышленными объектами (литеры «Ж», «З» - склад, подсобное), расположенный по адресу: <адрес> в размере 863/1000 доли ЗАО «Ставропольресурсы» в праве и 137/1000 доли в праве АО «НК «Роснефть»-Ставрополье»;

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 2 281 кв.м, вид разрешенного использования: под складскими помещениями, расположенный по адресу: <адрес> в размере 66/100 доли в праве ЗАО «Ставропольресурсы» и 34/100 доли в праве Ж.Н.И.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена:

с кадастровым номером № в размере 96 510 972,51 рублей;

с кадастровым номером № в размере 4 077 708,68 рублей;

с кадастровым номером № в размере 7 192 700,11 рублей;

с кадастровым номером № в размере 62 425 456,89 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости недостоверной, существенно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика земельного налога и налога на перечисленное выше недвижимое имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с отчетами об оценке объектов недвижимости <данные изъяты> от 25 февраля 2020 года № 00050, от 25 февраля 2020 года № 00048, от 09 октября 2019 года № 00280, от 25 февраля 2020 года № 00053:

с кадастровым номером № в размере 24 901 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1 172 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 086 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 32 314 200,00 рублей.

Определением суда от 15 мая 2020 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты>

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 19 июня 2020 года № 07-Э06/2020, выполненной экспертом <данные изъяты>», рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым номером № в размере 36 989 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1 306 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 212 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 28 433 000,00 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 23 июля 2020 года административный иск ЗАО «Ставропольресурсы» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворен, кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена равной их рыночной по состоянию на 01 января 2019 года в соответствии с заключение эксперта <данные изъяты> от 19 июня 2020 года № 07-Э06/2020.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 октября 2020 года решение Ставропольского краевого суда от 23 июня 2020 года отменено в связи с не привлечением к участию в деле сособственника земельного участка с кадастровым номером № - АО «НК «Роснефть»-Ставрополье», принадлежащему 137/1000 доли в праве и сособственника земельного участка с кадастровым номером № Ж.Н.И. принадлежащему 34/100 доли в праве, административное дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю и заинтересованное лицо Ж.Н.И. извещенные о слушании административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении слушания административного дела не ходатайствовали.

Представители заинтересованных лиц: администрации г. Ставрополя К.А.А. ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» К.С.Ю. извещенные о слушании дела надлежащим образом в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении административного дела в их отсутствие, замечаний к заключению эксперта не представили.

Представитель заинтересованного лица Министерства финансов Ставропольского края С.Л.А. извещенная о слушании надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, в представленном отзыве на административный иск указала, что снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлечет снижение размера налога на имущество юридического лица, поступающего в краевой бюджет, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель заинтересованного лица АО «НК «Роснефть» Ставрополье» К.Д.С. извещенный о слушании административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ранее представил ходатайство, в котором требования административного истца поддержал, просил о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Ставропольресурсы» Б.Р.С. поддержал уточненные административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере равном их рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2019 года.

Представитель заинтересованного лица Ж.Н.И. – Ш.А.В. административные исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме, установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 19 июня 2020 года № 07-Э/06/2020.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, эксперта Т.А.С. суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего кодекса; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 17 марта 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 30 087 кв.м, вид разрешенного использования: для использования под промышленными объектами (литеры «В,в», «Д,д», «Щ» - административное здание, «Г» - котельная, «Е» - гараж, «А1», «И», «И1», «К1», «М», «Н», «О», «П» «Р», «Ф, ф, ф1, ф2, ф3, ф4, ф5» - склад, «К», «К2», «Х2» - складское, «С» - административное, складское, «Х1» - административно-торговое, «Ю» - надстройка-складское, «№3» - подъездной железнодорожный путь № 3), расположенный по адресу: <адрес>, выписка из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 99/2020/313942845;

нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: административно-торговое, площадью 2 015.3 кв.м, этажность: 3, расположенный по адресу: <адрес>, выписка из ЕГРН от 31 июля 2018 года № 99/2018/14238173;

а также на праве общей долевой собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1 282 кв.м, вид разрешенного использования: для использования под промышленными объектами (литеры «Ж», «З» - склад, подсобное), расположенный по адресу: <адрес> в размере 863/1000 доли в праве ЗАО «Ставропольресурсы» и 137/1000 доли в праве АО «НК «Роснефть»-Ставрополье», выписка из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 99/2020/313942923;

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 2 281 кв.м, вид разрешенного использования: под складскими помещениями, расположенный по адресу: <адрес>, в размере 66/100 доли в праве ЗАО «Ставропольресурсы» и 34/100 доли в праве Ж.Н.И. выписка из ЕГРН от 17 февраля 2020 года № 99/2020/313942895;

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога и налога на имущество организации, размер которых зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена:

с кадастровым номером № в размере 96 510 972,51 рублей;

с кадастровым номером № в размере 4 077 708,68 рублей;

с кадастровым номером № в размере 7 192 700,11 рублей;

с кадастровым номером № в размере 62 425 456,89 рублей, выписка из ЕГРН от 17 марта 2020 года.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил составленные оценщиком <данные изъяты> отчеты об оценке от 25 февраля 2020 года № 00050, от 25 февраля 2020 года № 00048, от 09 октября 2019 года № 00280, от 25 февраля 2020 года № 00053, в которых рыночная стоимость названного имущества определена по состоянию на 01 января 2019 года:

с кадастровым номером № в размере 24 901 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1 172 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 086 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 32 314 200,00 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 19 июня 2020 года № 07-Э06/2020, выполненной экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым номером № в размере 36 989 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 1 306 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 212 000,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 28 433 000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж, обосновав отказ от использования затратного и доходного подходов.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемых объектов, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельных участков.

Для определения рыночной стоимости всех земельных участков экспертом Т.А.С. подобраны одни и те же 4 объекта-аналога, расположенные, как и объекты оценки в промышленной зоне на окраине г. Ставрополя, в схожих экономических зонах, сопоставимых по своей инвестиционной привлекательности с местоположением оцениваемых земельных участков: объект-аналог № 1 по проспекту <адрес>, объект-аналог № 2 по ул. <адрес>, объект-аналог № 3 по <адрес>, объект-аналог № 4 по ул. <адрес>. Эксперту удалось установить кадастровые номера всех объектов-аналогов, уточнить их характеристики по основным элементам сравнения.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Эксперт указал, что земельные участки на праве собственности стоят дороже участков на праве аренды. Согласно данным справочника оценщика недвижимости ФИО2, 2018 года отношение стоимости земельных участков индустриального назначения принадлежащих продавцам на праве долгосрочной и краткосрочной аренды к стоимости земельных участков принадлежащих продавцам на праве собственности составляет 0,84 и 0,75 соответственно. Так как объекты оценки, как и объекты-аналоги № 2 и № 3 находятся на праве собственности, экспертом обоснованно применена повышающая корректировка в размере 33,3 % на имущественные права в отношении объектов-аналогов № 1 и № 4, находящихся на праве краткосрочной аренды.

Эксперт указал, что одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является их площадь. Поскольку объекты с меньшей площадью являются более ликвидными, а, следовательно, более дорогостоящими (по удельному показателю), чем объекты с большей площадью, экспертом применены соответствующие понижающие корректировки на площадь. Корректировка на площадь рассчитана экспертом на основании данных статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка. Размер примененных корректировок для каждого объекта-аналога при расчёте всех оцениваемых участков, обоснование их применения и ссылка на использованный источник информации представлены в заключении эксперта.

Корректировка на расположение относительно крупных автодорог отображает отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог.

В соответствии с данными справочника оценщика недвижимости ФИО2 2018 года в среднем отношение цены земельных участков индустриального назначения, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог, составляет 1,25.

Все оцениваемые земельные участки, как и объекты-аналоги № 1 и № 4 расположены на расстоянии до 500 м от оживленной магистрали, а объекты-аналоги № 2 и № 3 расположены относительно крупной автодороги на расстоянии более 500м.

На имеющиеся различия в транспортной доступности экспертом применена повышающая корректировка в размере 25 % в отношении объектов-аналогов № 2 и № 3 при расчёте рыночной стоимости всех оцениваемых земельных участков.

В соответствии с пунктом 22 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7» рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

По смыслу названного положения, в случае определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка имеет значение близость коммуникаций, то есть возможность их подключения на объект оценки, при этом наличие коммуникаций на территории объектов-аналогов, учитывается применением соответствующих корректировок, обусловленным разницей в стоимости объекта оценки от объектов-аналогов в зависимости от оснащенности их коммуникациями.

С учетом различий в стоимости земельных участков в зависимости от возможности подключения их к коммуникациям, экспертом применена понижающая корректировка в размере 15,97% в отношении объекта-аналога № 2, поскольку в тексте объявления о его продаже имеется информация о наличии на его территории электроснабжения. Расчет корректировки произведен экспертом на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО2, 2018года.

На основании данных названного источника, экспертом учтено наличие на территории оцениваемого земельного участка с кадастровым номером № железнодорожных путей. Так как, на территории объектов-аналогов улучшение в виде железнодорожных веток отсутствует, при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № экспертом обоснованно применена повышающая корректировка по названному элементу сравнения в отношении всех объектов-аналогов в размере 16%.

Эксперт Т.А.С. указал, что земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, уклон местности при остальных их аналогичных характеристиках, стоят дешевле. Объект оценки с кадастровым номером №, как и объекты-аналоги № 1, № 2 и № 4 имеют простую правильную форму. Объекты оценки с кадастровым номерами: № и №, как и объект-аналог № 3 обладают отличительной характеристикой их формы (их длина превышает ширину более чем в 4 раза). На различия в физических характеристиках объектов оценки от объектов-аналогов экспертом применены соответствующие корректировки, обоснование, величина и расчет которых представлены в заключении эксперта.

Анализ рынка недвижимости в г. Ставрополе в исследуемый период времени приведен в экспертном заключении, проанализировав который эксперт пришел к выводу о его неактивности, в связи с чем, им в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельных участков применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку в размере среднего значения 18 %.

При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от использования затратного.

В рамках сравнительного подхода экспертом подобрано три объекта-аналога, расположенные как и оцениваемый объект недвижимости с кадастровым номером № в г. Ставрополе: объект-аналог № 1 по ул. Серова, объект-аналог № 2 по ул. Объездной 20б, объект-аналог № 3 по <адрес>.

Эксперт Т.А.С.. указал, что локальное местоположение оцениваемого объекта капитального строительства и объектов-аналогов № 2 и № 3, согласно данным справочника оценщика недвижимости ФИО2, 2018 года, отнесено им к районам крупных промпредприятий, а локальное местоположение объекта-аналога № 1 – к спальному микрорайону среднеэтажной застройки. На различия локального местоположения объекта-аналога № 1 экспертом применена понижающая корректировка в размере 13,51%.

На имеющиеся отличия объектов-аналогов от объекта оценки по площади экспертом применены понижающие корректировки в отношении объекта-аналога № 1 в размере 0,85%, в отношении объекта-аналога № 2 в размере 13,27%, в отношении объекта-аналога № 3 в размере 9,99%, расчет и обоснование применения которых, эксперт представил в своем заключении.

Так как объект оценки, как и объект-аналог № 2 расположены на удалении от крупных автодорог, а объекты-аналоги № 1 и № 3 расположены на красной линии, экспертом обоснованно скорректирована стоимость последних в сторону понижения в размере 20% по этому элементу сравнения.

В соответствии с данным справочника оценщика недвижимости ФИО2, 2018 года экспертом учтена разница в функциональном назначении (отношение административной части объекта к производственно-складской), а также различия в этажности объекта оценки от объектов-аналогов и применены соответствующие корректировки, расчет, размер и обоснование применения которых представлены в заключении эксперта.

Подробный расчет стоимости земельного участка под оцениваемым нежилым зданием с обоснованием всех примененных экспертом корректировок представлены в заключении эксперта.

Объекты-аналоги, использованные при расчете рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в предшествующие периоды к дате оценки: 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация о характеристиках объектов-аналогов уточнялась в порядке телефонного интервьюирования и по данным публичной кадастровой карты.

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объекта с кадастровым номером № методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объекта в аренду. Подробный расчет рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода представлен в заключении эксперта.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № определена экспертом путем согласования результатов расчета стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках использованных экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, иной рыночной стоимости объектов оценки не представлено.

Ходатайств о проведении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Т.А.С. выводы судебной оценочной экспертизы поддержал, пояснил суду порядок расчета и обоснование примененных им корректировок. Пояснил, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью оцениваемых объектов обусловлена тем, что расчет рыночной стоимости объектов произведен им исходя из их индивидуальных характеристик, в отличии от расчета кадастровой стоимости, определенной по результатам массовой государственной кадастровой оценки. Эксперт, также пояснил, что отдельные опечатки, допущенные им в заключении, являются техническим ошибками и не влияют на расчет рыночной стоимость объектов оценки.

Отчеты об оценке <данные изъяты> от 25 февраля 2020 года № 00050, от 25 февраля 2020 года № 00048, от 09 октября 2020 года № 00280, от 25 февраля 2020 года № 00053 не могут быть приняты в качестве доказательств, объективно подтверждающих реальную рыночную стоимость земельных участков и нежилого здания на дату их государственной кадастровой оценки, поскольку их результаты опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Отличие от кадастровой стоимости объектов недвижимости величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков и нежилого здания по сравнению с их рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога и налога на имущество юридического лица.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск ЗАО «Ставропольресурсы» об установлении кадастровой стоимости земельных участков и нежилого здания в размере их рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Заявление административного истца ЗАО «Ставропольресурсы» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночнойной стоимости поступило в суд 17 марта 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ЗАО «Ставропольресурсы» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 30087 кв.м, вид разрешенного использования: для использования под промышленными объектами (литеры «В,в», «Д,д», «Щ» - административное здание, «Г» - котельная, «Е» - гараж, «А1», «И», «И1», «К1», «М», «Н», «О», «П» «Р», «Ф, ф, ф1, ф2, ф3, ф4, ф5» - склад, «К», «К2», «Х2» - складское, «С» - административное, складское, «Х1» - административно-торговое, «Ю» - надстройка-складское, «№3» - подъездной железнодорожный путь № 3), расположенного по адресу: <адрес> его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 36 989 000 (тридцать шесть миллионов девятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1282 кв.м, вид разрешенного использования: для использования под промышленными объектами (литеры «Ж», «З» - склад, подсобное), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 1 306 000 (один миллион триста шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 2281 кв.м, вид разрешенного использования: под складскими помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 2 212 000 (два миллиона двести двенадцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № наименование: административно-торговое, площадью 2015.3 кв.м, этажность: 3, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2019 года в размере 28 433 000 (двадцать восемь миллионов четыреста тридцать три тысячи) рублей.

Административное исковое заявление ЗАО «Ставропольресурсы» поступило в суд 17 марта 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Судья подпись

Копия верна.

Судья Мекерова С.Р.