Решение № 2-962/2020 2-962/2020~М-697/2020 М-697/2020 от 23 ноября 2020 г. по делу № 2-962/2020

Дело № 2-962/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 ноября 2020 года г. Светлогорск

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи - Бубновой М.Е.

при секретаре - Астаповой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Пионерского городского округа Калининградской области о признании недействительной сделки по внесению изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к администрации Пионерского городского округа, указав, что между ним и ответчиком заключен договор аренды земельного участка <№> от 15.07.2016, в соответствии с которым ему передан в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым <№> площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес> с разрешенным использованием: размещение дворовых построек (мастерские, сараи, бани и прочее). Согласно п.п. 3.3, 3.4 договора аренды, размер арендной платы и сроки ее внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, в том числе, в связи с изданием правовых актов органов местного самоуправления г. Пионерский, регулирующих арендные отношения. Для изменения арендной платы не требуется заключения сторонами договора соответствующего соглашения.

Истец указывает, что в марте 2020 года им получен уточненный расчет арендной платы на 2020 год, произведенный ответчиком на основании решения окружного Совета депутатов Пионерского городского округа № 23 от 26.03.2020, согласно которому сумма годовой арендной платы установлена в размере 44498 руб. 16 коп. Считая неверным произведенный расчет арендной платы, истец дважды обращался к ответчику с заявлениями о его изменении, но получал отказы.

Истец считает произведенный ответчиком расчет арендной платы на 2020 год необоснованным ввиду следующего.

Так, в соответствии с указанным решением окружного Совета депутатов изменены расчетные коэффициенты и виды разрешенного использования земельных участков, ранее утвержденные решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа от 26.11.2015 № 84 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности МО «Пионерский городской округ» и предоставленные в аренду без торгов. В соответствии с указанным Порядком, расчет размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по формуле: Ап=Кс х Кз, где: Ап - годовая сумма арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного кадастра недвижимости; Кз - коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.

Истец указал, что Земельным кодексом РФ установлен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. При этом общий порядок проведения зонирования территорий определяется нормами главы 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по смыслу которой виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются градостроительным регламентом, являющимся частью правил землепользования и застройки муниципального образования.

Как указывает истец, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки МО «Пионерский городской округ», картой градостроительного зонирования Пионерского городского округа, арендуемый истцом земельный участок расположен в зоне Ж-6 (зона садоводств, дачных участков, индивидуальных жилых домов). Одним из основных видов разрешенного использования зоны Ж-6 являются: дворовые постройки (мастерские, сараи, теплицы. Бани и пр.).

Согласно выписке из ЕГРН в отношении данного земельного участка и в договоре аренды указан вид разрешенного использования: размещение дворовых построек (мастерские, сараи, теплицы, бани и прочее). На земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект: мастерская.

Вместе с тем, в расчете арендой платы на 2020 год указан вид разрешенного использования 4.9.1 (объекты дорожного сервиса) и применен коэффициент 0,0450.

Истец считает, что администрацией Пионерского городского округа в расчете арендной платы неправомерно применены вид разрешенного использования земельного участка и соответственно коэффициент Кз, что привело к фактическому повышению суммы арендной платы по сравнению с 2019 годом почти в 4 раза. Полагает, что при расчете арендной платы должен применяться коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка, а установленное разрешенное использование арендуемого земельного участка не предусматривает размещение объектов дорожного сервиса.

Вместе с тем, в ответе администрации Пионерского городского округа указано, что при расчете арендой платы администрация применила коэффициент, соответствующий коду 4.9.1, исходя из произвольно установленной возможности функционального использования здания мастерской, расположенного на земельном участке (для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов дорожного сервиса), что не основано на нормах закона и противоречит Порядку определения арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности МО «Пионерский городской округ» и предоставленные в аренду без торгов», утвержденному решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа № 23 от 26.03.2020.

Ссылку администрации на п. 1.1 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, в соответствии с которым установленное разрешенное использование арендуемого истцом земельного участка является действительным вне зависимости от соответствия классификатору видов разрешенного использования, также является подтверждением необоснованно произведенного расчета, так как данная норма подтверждает, что установленный действующими Правилами землепользования и застройки МО «Пионерский городской округ» вид разрешенного использования - размещение дворовых построек (мастерские, сараи, теплицы, бани и прочее), является действительным.

Поскольку здание мастерской, расположенное на арендуемом земельном участке, не используется истцом в целях осуществления предпринимательской деятельности, применение при расчете арендной платы коэффициента, соответствующего коду 4.9.1 (объекты дорожного сервиса), необоснованно.

Ссылки администрации на то, что установление при расчете арендной платы того или иного коэффициента, зависящего от вида разрешенного использования земельного участка, устанавливается в зависимости от разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства, а не от территориальной зоны, в которой он расположен, также является ошибочным, поскольку в соответствии с п. 3 вышеназванного Порядка, при расчете арендной платы коэффициент Кз определяется по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств (вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, его кадастровой стоимости) и Порядка определения арендной платы, истец считает представленный администрацией Пионерского городского округа расчет арендной платы на 2020 год неверным, нарушающим требования указанного Порядка, Правил землепользования и застройки Пионерского городского округа, Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ.

Правильным, по мнению истца, является расчет, произведенный по формуле: Ап = Кс х Кз, исходя из которой годовая сумма арендной платы составляет 14832 руб. 72 коп. (988848 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 0,015 (расчетный коэффициент для видов разрешенного использования - прочие).

Истец указывает, что по смыслу ст.ст. 153, 154 ГК РФ, одностороннее изменение условий действующего договора аренды о размере арендной платы, является односторонней сделкой, порождающей обязанность Арендатора по уплате арендной платы в измененном размере и полагает, что в рассматриваемом случае данная сделка является недействительной, поскольку нарушает его права и интересы, и повлекла для него неблагоприятные последствия в виде четырехкратного увеличения арендной платы.

С учетом вышеизложенного, истец просит признать недействительной сделку по изменению администрацией Пионерского городского округа в одностороннем порядке условий заключенного с ним договора аренды земельного участка <№> от 15.07.2016, оформленной в виде уточненного расчета арендной платы за земельный участок на 2020 год.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца - ФИО2 поддержал исковые требования по изложенным выше основаниям.

Представитель ответчика - администрации Пионерского городского округа - ФИО3 иск не признал, пояснив, что условиями договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и срок ее внесения изменяются арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в связи с изданием правовых актов органов местного самоуправления г. Пионерский, регулирующих арендные отношения, в том числе, устанавливающих (изменяющих) базовую ставку и сроки внесения арендной платы и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, но не чаще одного раза в год. При этом также предусмотрено, что изменение арендной платы или сроков ее уплаты производится Арендодателем в одностороннем порядке и не требует заключения сторонами соответствующего соглашения. Договором также предусмотрено, что арендодатель обязан производить перерасчет арендной платы. Виды разрешенного использования земельных участков, в силу положений абз. 3 ч.2 ст. 7 ЗК РФ, определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540. Земельный участок с кадастровым <№> расположен в придорожной полосе автомобильной дороги общего пользования по адресу: <Адрес>. Поскольку на вышеуказанном земельном участке расположен объект капитального строительства - мастерская, то код вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым <№> был определен как 4.9.1 классификатора, который устанавливает вид разрешенного использования как «объекты дорожного сервиса», что включает в себя размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. При этом содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1-4.9.1.4. Код классификатора 4.9.1.4 «ремонт автомобилей», входящий в код 4.9.1 включает в себя размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов дорожного сервиса. Истец является индивидуальным предпринимателем, и в настоящее время одним из дополнительных видов экономической деятельности истца по общероссийскому классификатору видов экономической деятельности является деятельность по техническому обслуживанию и ремонту автотранспортных средств (код 45.2). Существующий вид разрешенного использования спорного земельного участка «земли населенных пунктов» допускает, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, размещение на указанном земельном участке мастерской. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Пионерского городского округа, утвержденными Решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 25.11.2010 № 107, спорный земельный участок был расположен в территориальной зоне Ж-6 «Зона садоводств, дачных участков, индивидуальных жилых домов». В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования Пионерский городской округ Калининградской области, утвержденными постановлением Правительства Калининградской области от 20.07.2020 № 506, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Сх-4 «Зона садоводства». При этом, такой вид разрешенного использования как разрешение дворовых построек (мастерские, сараи, теплицы, бани и прочее) с размещенных на нем объектом капитального строительства с кадастровым <№> и назначением «мастерская» среди основных видов разрешенного использования, предусмотренных данной зоной отсутствует. Однако, в соответствии с ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случае, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Таким образом, разрешенное использование земельного участка соответствует размещенному на нем объекту. Учитывая нахождение на спорном земельном участке объекта капитального строительства с наименованием мастерская, а также с учетом приведенных в отзыве на иск нормативных актов, применение расчетного коэффициента 0,045 соответствующего коду 4.9.1 «объекты дорожного сервиса», является обоснованным. Изменение размера арендной платы по договору аренды в 2020 году администрацией произведено на основании издания правовых актов органов местного самоуправления города Пионерский, регулирующих арендные отношения, в том числе, устанавливающих (изменяющих) базовую ставку (Решение № 10 и Решение № 23) и в 2020 году впервые. Просит отказать истцу в иске.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав представленные суду доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец ФИО1 является арендатором земельного участка площадью 600 кв.м., с кадастровым <№>, расположенным по адресу: <Адрес>, с разрешенным использованием: размещение дворовых построек (мастерские, сараи, теплицы, бани и прочее), на основании договора <№> аренды земельного участка от 15 июля 2016 года, заключенного с администрацией Пионерского городского округа (л.д. 14-15).

Срок аренды, в соответствии с п. 2.1 договора, установлен с 11 июля 2016 года по 10 июля 2065 года.

В соответствии с п. 3.1 договора, в течение всего срока аренды земельного участка Арендатор (ФИО1) обязуется уплачивать арендную плату за предоставленный земельный участок в размере и сроки, указанные в расчете арендной платы, прилагаемой к договору. Арендная плата начисляется арендодателем и подлежит уплате арендатором с 11.07.2015. Размер арендой платы и сроки ее внесения изменяются Арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленный в федерльном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. А также в связи с изданием правовых актов органом местного самоуправления города Пионерский, регулирующих арендные отношения, в том числе устанавливающих (изменяющих) базовую ставку и сроки внесения арендной платы, и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, но не чаще одного раза в год (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.4 договора аренды, указанное в п. 3.3 изменение размера арендной платы или сроков ее уплаты, производится Арендодателем в одностороннем порядке и не требует заключения сторонами соответствующего соглашения.

Из материалов дела следует, что ответчиком произведен расчет арендной платы на 2020 года за земельный участок ФИО1 по договору аренды <№> от 15.07.2016, в соответствии с которым сумма арендной платы за спорный земельный участок, подлежащая уплате за 2020 год, составляет 44498,16 руб., исходя из площади земельного участка - 600,0 кв.м., кадастровой стоимости - 988848,00 руб., вида разрешенного использования, согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков - 4.9.1, с применением коэффициента 0,0450 (для вида разрешенного использования «объекты дорожного сервиса».

Судом установлено, что до 2020 года размер арендной платы, уплачиваемой ФИО1 по названному выше договору аренды, составлял 14832,72 руб., рассчитанной по формуле: Ап=Кс х Кз, где Ап - годовая сумма арендной платы, Кс- кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного кадастра недвижимости; Кз - коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка - «прочие».

Таким образом, изменение размера арендной платы произошло вследствие изменения коэффициента, применяемого по виду разрешенного использования земельного участка (до 2020 года применялся коэффициент 0,015 («прочие»), при расчете арендной платы за 2020 года ответчиком применен коэффициент 0,045 («Объекты дорожного сервиса»).

Обосновывая правомерность изменения арендной платы, ответчик ссылается на издание правого акта органа местного самоуправления, регулирующего арендные отношения, а именно, в связи с утверждением Постановлением Правительства Калининградской области от 20.07.2020 № 506 «Правил землепользования и застройки муниципального образования «Пионерский городской округ» Калининградской области».

Вместе с тем, с такой правовой позицией ответчика суд согласиться не может, по следующим основаниям.

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа от 26.11.2015 N 84 утвержден «Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности МО "Пионерский городской округ" и предоставленные в аренду без торгов", а также расчетные коэффициенты по видам разрешенного использования земельных участков за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности МО "Пионерский городской округ" и предоставленные в аренду без торгов, согласно приложению N 2.

Порядок установлен в целях определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности МО "Пионерский городской округ" и предоставленных в аренду без торгов.

Согласно п. 2 названного выше Порядка, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности МО "Пионерский городской округ" и предоставленных в аренду без торгов, определяется одним из следующих способов: 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков; 2) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Расчет размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по формуле:

Ап = Кс x Кз,

где:

Ап - годовая сумма арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании сведений государственного кадастра недвижимости (п. 3).

Кз - коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.

Указанным Решением № 84 были утверждены расчетные коэффициенты по видам разрешенного использования для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, предоставленных в аренду без торгов.

В соответствии с указанным решением, ФИО1 начислялась арендная плата исходя из расчетного коэффициента 0,015 - прочие земельные участки населенных пунктов.

В редакции решения окружного Совета депутатов Пионерского городского округа от 27.02.2020 № 10 и Решения окружного Совета депутатов Пионерского городского округа от 26.03.2020 № 23, которыми были внесены изменения в приложение № 2 Решения № 84 (расчетные коэффициенты) было установлено, что в отношении кода 4.9.1 классификатора «Объекты дорожного сервиса» установлен коэффициент 0,045.

Вместе с тем, отнесение объекта, расположенного на спорном земельном участке, к объектам дорожного сервиса суд считает необоснованным.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.06.2016, ФИО1 принадлежит на праве собственности мастерская общей площадью 148,6 кв.м., расположенная по адресу: <Адрес> (л.д. 10).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, спорный земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - размещение дворовых построек (мастерские, сараи, теплицы, бани и прочее) (л.д. 11-13).

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение на нем объектов дорожного сервиса.

То обстоятельство, что ФИО1 является индивидуальным предпринимателем и одним из дополнительных видов его экономической деятельности является деятельность по техническому обслуживанию и ремонту автотранспортных средств, не является основанием для изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка и изменения коэффициента.

Доводы ответчика относительного того, что принадлежащая ФИО1 мастерская может использоваться в качестве объекта дорожного сервиса, также являются необоснованными, поскольку в соответствии с п. 28, 29 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Пионерский городской округ» Калининградской области, утвержденными постановлением Правительства Калининградской области от 20.07.2020 № 506, для любого объекта капитального строительства разрешенным является то использование, которое указано в градостроительном регламенте как соответствующее виду использования земельного участка, на котором располагается данный объект капитального строительства. Изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства осуществляется при условии наличия такого вида в перечне видов разрешенного использования, приведенном в градостроительном регламента соответствующей территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок.

То обстоятельство, что ранее спорный земельный участок был расположен в территориальной зоне Ж-6 «Зона садоводств, дачных участков, индивидуальных жилых домов», а в настоящее время земельный участок с кадастровым <№> расположен в территориальной зоне Сх-4 «Зона садоводства» и такой вид разрешенного использования как размещение дворовых построек (мастерские, сараи, теплицы, бани и прочее») с размещенным на нем объектом «мастерская» среди основных видов разрешенного использования отсутствует, по мнению суда, также не может служить основанием для изменения размера арендной платы, поскольку размещение объекта дорожного сервиса в данной территориальной зоне также не предусмотрено.

Следовательно, применение при расчете арендной платы коэффициента 0,045 в данном случае неправомерно.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению судом.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подачи искового заявления в суд государственная пошлина в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать недействительной сделку по внесению администрацией Пионерского городского округа Калининградской области изменений в договор аренды земельного участка <№> от <Дата>, заключенного между администрацией Пионерского городского округа и ФИО1, в виде уточненного расчета арендой платы за земельный участок на 2020 год.

Взыскать с администрации Пионерского городского округа в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд Калининградской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда, то есть с 4 декабря 2020 года.

Судья М.Е. Бубнова