Решение № 3А-157/2021 3А-157/2021~М-168/2021 М-168/2021 от 21 октября 2021 г. по делу № 3А-157/2021

Дело № 3а-157/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 октября 2021 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.

при секретаре судебного заседания Ключкиной У.Г.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Формат» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Формат» обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре и установлении в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установленной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 116426863,74 руб., являющейся в настоящее время архивной.

Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 заявленные требования поддержал, просил установить рыночную стоимость земельного участка в размере, установленном в заключении судебной экспертизы в размере 8467000 руб.

Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, заинтересованных лиц: ФГБУ ФКП Росреестра, администрации Городенского сельского поселения Конаковского района, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ООО «Формат» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – ранее «под общественную застройку», в настоящее время - «производственная деятельность», площадью 22153 кв.м, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Государственная регистрация права произведена 20 февраля 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссиипо рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Спорный земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно выписке из ЕГРН от 27 июля 2021 его кадастровая стоимость, являющаяся в настоящее время архивной, определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере 116426 863,74 рублей.

По информации Тверского филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области актуальная кадастровая стоимость земельного участка определена органом кадастрового учета по состоянию на 09 июля 2021 года в размере 21832 224,56 руб. в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на «производственная деятельность».

Таким образом, до 09 июля 2021 года для целей, установленных законодательством, в частности, для налогообложения и определения налоговой базы по земельному налогу за 2020 год в отношении данного земельного участка подлежит применению архивная кадастровая стоимость, которую административный истец, являясь его правообладателем, обязанным в силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивать земельный налог, вправе оспаривать.

С целью пересмотра кадастровой стоимости ООО «Формат» 19 августа 2021 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Согласно уведомлению от 25 августа 2021 года № 07-34731/21 данное заявление Комиссией было отклонено со ссылкой на нарушение требований статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку Обществом оспаривается архивная кадастровая стоимость, применявшаяся до 09 июля 2021 года – даты внесения в ЕГРН актуальных сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

В судебное заседание административным истцом представлен отчет об оценке от 16 августа 2021 года № №, составленный оценщиком ООО «Актуальность» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила 8260 000 рублей.

Принимая во внимание возражения представителей административного ответчика и заинтересованных лиц относительно результатов оценки мотивированных доводами о несоответствии отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в частности, неверном учете при определении рыночной стоимости земельного участка вида разрешенного использования – «производственная деятельность» вместо под «общественную застройку», по ходатайствам представителей административного истца и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области определением суда от 29 сентября 2021 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой оценки и экспертизы» ФИО3 от 05 октября 2021 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила 8467 000 рублей.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики. В частности, эксперт указал, что местоположение данного земельного участка, находящегося на окраине города в окружении объектов производственно-складского назначения, не позволяет использовать его в качестве объекта, имеющего торгово-офисное назначение. Согласно Правилам землепользования и застройки земельный участок находится в территориальной зоне промышленной застройки, и на нем находятся здания производственного назначения.

В связи с этим в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7, предусматривающего, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, экспертом спорный земельный участок отнесен к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения под производственно-складские объекты.

Проанализировав данный сегмент рынка земельных участков Тверской области, эксперт пришел к выводу о его недостаточной активности, а также привел информацию о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Рыночная стоимость объектов экспертизы определена в рамках сравнительного подхода, метода количественных корректировок, применение которых экспертом обосновано. В процессе оценки эксперт отобрал четыре земельных участка-аналога, расположенных в Калининском и Торжокском районах Тверской области, в городе Вышний Волочек и вблизи трассы «Москва-Санкт-Петербург» при въезде в город Тверь, наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по основным ценообразующим критериям, в процессе сравнения с оцениваемым земельным участком их цены скорректировал с учетом имеющихся отличий. Соответствующие корректировки учитывают отличия земельных участков по условиям продажи (скидка на торг), местоположению, инженерным коммуникациям, наличию железнодорожной ветки. В результате согласования полученных результатов оценщик определил величину рыночной стоимости. Причины неиспользования остальных имеющихся на рынке предложений экспертом приведены.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Несмотря на незначительное отличие результатов судебной экспертизы и досудебной оценки (2,5%) выводы эксперта являются более точными и обоснованными, в связи с чем должны быть положены в основу решения суда.

В частности, из отчета следует, что объектом оценки являлся земельный участок с видом разрешенного использования «производственная деятельность», который был присвоен земельному участку после даты оценки. Обоснование и возможность учета производственного назначения спорного земельного участка и аналогов, отобранных оценщиком в процессе расчета в рамках сравнительного подхода, в отчете, в отличие от экспертного заключения, не приведено.

Кроме того, оценщиком не обосновано применение разной корректировки на одно и то же время продажи аналогов № 1 и № 2 (ноябрь 2012 года), в отношении аналогов № 4 и № 5 (декабрь 2012 года), а также необходимость в применении корректировки на наличие коммуникаций газоснабжения, водоснабжения, канализации, поскольку по данному элементу сравнения различия между сравниваемыми земельными участками согласно отчету отсутствуют.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка должна быть определена в размере, указанном в заключении судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Формат» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 8467000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 19 августа 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Парфенова

Мотивированное решение составлено 25 октября 2021 года.

Председательствующий Т.В. Парфенова