Решение № 2-20/2025 2-20/2025(2-272/2024;)~М-248/2024 2-272/2024 2-3-20/2025 М-248/2024 от 4 февраля 2025 г. по делу № 2-20/2025

№ 2-3-20/2025

64RS0007-03-2024-000440-37


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2025 года р.п. Романовка

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Понамарева О.В.,

при секретаре судебного заседания Синельниковой Е.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к потребительскому обществу «Романовское» о признании права собственности,

установил:

Истец ФИО1 с учетом уточнений обратилась в суд с иском к ответчику потребительскому обществу «Романовское» (далее ПО «Романовское») о признании права собственности на недвижимость, указывая при этом, что 19 марта 2024 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи пяти объектов недвижимости, а именно: нежилое здание (столовая) площадью 390,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок кадастровый №, площадью 1329 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, находящийся в р.<адрес>, за приобретение нежилого здания и земельного участка она оплатила деньги в сумме 286578 рублей, путем внесения наличных денег в кассу ПО «Романовское» 20 марта 2024 года; нежилое здание общей площадью 97,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> А, за приобретение нежилого здания она оплатила деньги в сумме 60120 рублей, путем внесения наличных денег в кассу ПО «Романовское» ДД.ММ.ГГГГ; ? нежилого здания (магазин № 5) площадью 59,6 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>, за приобретение нежилого здания она оплатила деньги в сумме 151997 рублей, путем внесения наличных денег в кассу ПО «Романовское» 25 марта 2024 года; ? нежилого здания площадью 84,6 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>, за приобретение нежилого здания она оплатила деньги в сумме 21469 рублей, путем внесения наличных денег в кассу ПО «Романовское» ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание (магазин промышленный № 1), площадью 234,3 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>В, за приобретение нежилого здания она оплатила деньги в сумме 59056 рублей, путем внесения наличных денег в кассу ПО «Романовское» 27 марта 2024 года. В настоящее время ей необходимо зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости, однако не представляется возможным, поскольку документы необходимые для перехода права ответчиком утрачены при реорганизации юридического лица и восстановить их не представляется возможным, в связи с чем, она не может зарегистрировать право на пять нежилых зданий.

В связи с этим, истец ФИО1 просит суд признать за ней право собственности на нежилое здание площадью 390,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, р.<адрес>; нежилое здание общей площадью 97,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> А; ? нежилого здания площадью 59,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; ? нежилого здания площадью 84,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое здание общей площадью 234,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>В.

В судебном заседании истец ФИО1 подтвердила доводы, изложенные в исковом заявлении, просила суд иск удовлетворить.

Представитель ответчика – ПО «Романовское» ФИО2 иск признала.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора администрации Романовского муниципального района Саратовской области, управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, находит данное исковое заявление не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В случае заключения договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения, предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Регистрация перехода права собственности к покупателю представляет собой внесение записи о его праве и погашение записи о праве продавца в Едином государственном реестре.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (п. 1) Гражданского кодекса РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 19 марта 2024 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи пяти объектов недвижимости, где ПО «Романовское», выступающее в качестве продавца, продало ФИО1, выступающей в качестве покупателя, нежилое здание (столовая) площадью 390,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; земельный участок кадастровый №, площадью 1329 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, находящийся в <адрес>, по остаточной стоимости, по акту приема – передачи 286578 руб.; нежилое здание (магазин № 7 Лиман) общей площадью 97,1 кв.м, этажность:1, расположенное по адресу: <адрес> А, по остаточной балансовой стоимости, по акту приема – передачи 60120 руб.; ? нежилого здания (магазин № 5) площадью 59,6 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>, по остаточной балансовой стоимости, по акту приема – передачи 151997 руб.; ? нежилого здания (магазин № 6) площадью 84,6 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>, по остаточной стоимости, по акту приема – передачи 21469 руб.; нежилое здание (магазин промышленный № 1), площадью 234,3 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>В по остаточной балансовой стоимости, по акту приема – передачи 59056 руб.

ФИО1 в судебном заседании подтвердила, что в Управление Росреестра по Саратовской области о государственно регистрации прав в отношении нежилых зданий она не обращалась, поскольку право собственности на указанные объекты недвижимости за ПО «Романовское» не зарегистрировано, и только состоит у него на балансе.

В судом заседании установлено, что право собственности продавца – ПО «Романовское» на спорные объекты недвижимости не подтверждено, государственная регистрация права собственности на имущество не произведена.

Кроме того, нежилое здание (магазин № 7 Лиман) общей площадью 97,1 кв.м, этажность:1, расположенное по адресу: <адрес> А расположено на земельном участке с кадастровым номером №, нежилое здание (магазин промышленный № 1), площадью 234,3 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>В расположено на земельном участке с кадастровым номером №, нежилое здание (магазин № 6) площадью 84,6 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, правообладателями которых, является администрация Романовского муниципального района <адрес>, суд приходит к выводу о том, что ПО «Романовское» на момент заключения договора купли-продажи правом собственности либо иным вещным правом на отчуждаемые объекты недвижимости не обладало, а, соответственно, не вправе было распоряжаться ими, в связи с чем оснований для признания за истцом права собственности на указанное имущество не имеется.

В соответствии с разъяснениями, данными с Постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58), иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 6 указанного Федерального закона (п. 59), сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п. 63).

При этом исходя из положений п. 1 ст. 9 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для правильного рассмотрения настоящего дела и подлежащими установлению, являются: наличие заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости и его соответствие требованиям действующего законодательства, а также установление законных оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, как у покупателя, так и у продавца.

Вместе с тем, регистрация перехода права собственности на нежилые здания к покупателю по договору от 19 марта 2024 года, равно как и регистрация, ранее возникшего права собственности за продавцом, в установленном законом порядке не осуществлялась.

Истец, обосновывая требование о признании за ним права собственности на нежилые помещения, указал, что прежний собственник свое право в установленном порядке не регистрировал, что препятствует регистрации его права собственности на данный объект.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По смыслу приведенных положений закона продавцом недвижимого имущества по договору купли-продажи может являться лицо, право собственности которого на отчуждаемый объект зарегистрировано в установленном законом порядке.

На момент заключения договора купли-продажи от 19 марта 2024 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации прав на объекты недвижимого имущества отсутствовала. Доказательств наличия зарегистрированного права собственности у продавца ПО «Романовское» на спорные объекты недвижимого имущества в деле не имеется, истцом не представлено.

Доказательств того, что ПО «Романовское» до заключения договора купли-продажи от 19 марта 2024 года обладал ранее возникшим правом собственности на спорное имущество, которое в силу закона могло быть признано действительным независимо от факта его государственной регистрации, истцом представлено не было.

Таким образом, право собственности ПО «Романовское» на спорные объекты не подтверждено, государственная регистрация права собственности на отчуждаемое имущество не произведена.

Учитывая, что сведений о наличии у продавца вещных прав на отчуждаемое имущество на момент заключения договора купли-продажи в материалах дела не имеется, то ПО «Романовское», не обладая правом собственности или иным вещным правом на продаваемые объекты, не вправе было распоряжаться им, в том числе продавать его.

Вместе с тем, в документах, представленных истцом - копий протокола районного собрания уполномоченных Романовского потребительского общества Саратовской области от 20 марта 1998 года, бухгалтерского баланса (разделительного) на 01 апреля 1998 года, акта приема - передачи основных средств Романовского Райпо вновь организованному потребительскому обществу «Романовское» на основании решения общего собрания уполномоченных от 23 марта 1998 года, технических паспортов: на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>; магазин № ТПС, расположенный по адресу: <адрес> А; магазин № ТПС, расположенный по адресу: <адрес>; магазин № ТПС, расположенный по адресу: <адрес>; одноэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> б/н, не подтверждают право собственности ПО «Романовское» на спорные объекты недвижимости.

Представленные стороной ответчика письменные доказательства: письмо Саратовэнерго от 27 января 2026 года, договор поставки газа №, договор энергоснабжения № от 24 марта 2022 года, акт разграничения границ эксплуатации ответственности сторон от 14 ноября 2022 года, отчет по основным средствам за период с 4 квартала 2024 года, также не подтверждают право собственности ПО «Романовское» на спорные объекты недвижимости.

Пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

По закону сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации, с этого момента она считается заключенной. После государственной регистрации сделки у ее сторон возникают соответствующие права и обязанности (право владеть и пользоваться имуществом, осуществлять правомочия собственника в отношении приобретенного предприятия и т.д.).

Отсутствие государственной регистрации сделки влечет отсутствие возможности у ее сторон что-либо требовать друг от друга, поскольку не наступают те правовые последствия, которые сделка должна была бы породить.

К свидетельским показаниям М.Н.Г. и Ж.Н.М.. суд относится критически, поскольку обстоятельства приобретения в собственность объектов недвижимости показаниями свидетелей не подтверждаются, права регистрируются в установленном законом порядке и могут быть подтверждены лишь документально, свидетели пояснили лишь о передачи основных средств ПО «Романовское» в оперативное управление, вместе с тем подтвердили, что право собственности на спорные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы не были.

Другие доводы искового заявления, в судебном заседании при рассмотрении дела, не нашли своего подтверждения, в связи с чем отклонены судом.

При таких обстоятельствах суд не считает возможным признать за истцом право собственности на указанные объекты недвижимости.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к потребительскому обществу «Романовское» о признании права собственности, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балашовский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Понамарев

Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2025 года.