Определение № 33-3703/2026 от 17 марта 2026 г.

УИД 66RS0003-01-2025-000128-87

Мотивированное
определение составлено 18 марта 2026 г.

Дело № 33-3703/2026

(2-1419/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

03 марта 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Ольковой А.А.

судей

ФИО1

Зайцева В.А.

при ведении протокола помощником судьи Некрасовой Л.А. рассмотрела воткрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о прекращении обременения ипотеки недвижимого имущества, поступившее по апелляционной жалобе ответчика ФИО3 на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 28.10.2025.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., пояснения ФИО3, возражения ФИО2, ее представителя, судебная коллегия

установила:

29.10.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений №12 общей площадью 95,5 кв.м с кадастровым номером <№>, а также № 1516.1 общей площадью 61,2 кв.м с кадастровым номером <№>, расположенных по <адрес>. Общая стоимость помещений по договору составила 7320500 руб.

Истец ФИО2, в связи с неисполнением обязательства по оплате стоимости помещений, обратилась с требованиями к ответчику ФИО3 о расторжении договора.

ФИО3 иск не признала, обратилась со встречными исковыми требованиями кФИО2 о прекращении обременений в виде ипотеки в силу закона на указанные нежилые помещения, возникшие в пользу К.Е.ВБ. на основании договора купли-продажи от 29.10.2022.

В обоснование указала, что оплата по договору купли-продажи была произведена ею в полном объеме 29.10.2022 в размере 7320500 руб., что подтверждается справкой, выданной непосредственно ФИО2

Дополнительное пояснила, что спорные жилые помещения после продажи были сданы в аренду дочери истца ( / / )15, с августа 2024 г. от нее перестали поступать платежи, в связи с чем она сообщила последней о намерении расторгнуть договор, что и послужило основанием для подачи настоящего иска.

ФИО2 против удовлетворения встречных требований возражала. Указала на отсутствие у ФИО3 финансовой возможности по оплате цены сделки, в том числе за счет денежных средств ( / / )16 Во время указанное в справке, истец не могла присутствовать вместе ее подписания, что подтверждается показаниями бухгалтера. При этом все расчеты наличными денежными средствами проводятся только бухгалтером, в связи с наличием у нее сейфа и машинки для пересчета банкнот. Соответственно она не могла получить наличные денежные средства 27.12.2022 от ( / / )17 или ФИО3 в размере 7320500 руб. и подписать расписку.

Третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области свою позицию относительно заявленных требований не выражало.

Решением суда от 28.10.2025 исковые требования ФИО2 кФИО3 о расторжении договора удовлетворены, вудовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ответчик ФИО3 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, вудовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить в полном объеме. В обоснование указала, что выводы экспертизы носят вероятностный характер, соответственно, ФИО2 не доказано, неисполнение ответчиком обязательств по оплате. Настаивает на том, что ее позиция подтверждена указанной справкой, показаниями свидетеля ФИО4, последовательными действиями по регистрации права собственности, передачей помещений по договору аренды. При этом действия К.Е.ВБ. наоборот имеют противоречивый характер, поскольку после продажи спорные помещения арендовала именно ее дочь, регулярно вносившая арендные платежи.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержала. Пояснила, что при покупке спорное помещение не осматривала, не знала, что оно относится к общему имуществу. Настаивала на том, что оплата передана истцу наличными денежными средствами. В подтверждение финансовой возможности представила квитанции о поездке в Республику Чили и оплате родов.

Истец ФИО2, ее представитель ФИО5 против удовлетворения апелляционной жалобы возражали. Указали, что договор был заключен для обеспечения ФИО3 возможности родов и получения гражданства ребенка в Чили, в тех же целях был подписан договор аренды исовершались регулярные платежи на ее карту, которые обеспечивали видимость движения денежных средств на ее счетах. При этом данные действия произведены также в рамках партнерских отношений между ФИО2 и ( / / )18, который является бывшим супругом ФИО3

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, неявились.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит кследующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции, 29.10.2022 между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого оплата в соответствии с пунктом 3 договора производится покупателем в срок до 31.12.2023. С момента государственной регистрации помещений до полной оплаты суммы, указанной в пункте 1.3, возникает ипотека в силу закона (пункт 9).

25.11.2022 произведена государственная регистрация договора купли-продажи указанных объектов в Управлении Росреестра по Свердловской области (л.д. 10-14 т. 1). Также зарегистрировано обременение объектов недвижимого имущества в виде ипотеки в силу закона, срок действия с 25.11.2022 по 31.12.2023 в пользу ФИО2

В силу пунктов 1, 3, 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (абз. 1 - 4) разъяснено, что продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Из существа договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчиком ФИО3 в качестве доказательства полной оплаты стоимости была представлена подписанная ФИО2 справка об оплате от 27.12.2022, подпись в которой истец ФИО2 оспаривала.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части (пункт 2 статьи 408 ГК РФ).

По смыслу положений абзаца второго пункта 2 статьи 408 ГК РФ законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.

Опровержение презумпции прекращения обязательства возлагается на кредитора (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2000 № 33/14 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей», определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2014 № 5-КГ14-99, от 17.11.2015 № 5-КГ15-135, от 22.05.2018 № 58-КГ18-11, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 № 305-ЭС21-8014).

Подписывая документ, удостоверяющий юридически значимые обстоятельства, лицо, действуя добросовестно и разумно, обязано ознакомиться с содержанием документа и достоверностью содержащихся в нем сведений. Подписание документа предполагает согласие лица с содержанием данного документа и гарантирует другой стороне его действительность и исполнимость.

После того как лицо своей подписью удостоверило действительность содержащихся в документе сведений, недостоверность данных, содержащихся в нем, подлежат доказыванию, в том числе в случае, если соответствующие данные включены в указанный документ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли данного лица.

Проверяя возражения истца относительно подделки ее подписи в справке о полной оплате, суд назначил судебную почерковедческую экспертизу. В заключении эксперта ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России К.В., а также в заключении эксперта ФГБОУ ВО «Уральский государственный юридический университет имени В. Ф. Яковлева» ФИО6 при повторной экспертизе сделаны идентичный выводы о невозможности установления, кем выполнена подпись от имени ФИО2 в справке.

С учетом этого, а также принимая во внимание предъявление ответчиком встречных требований о снятии обременений в связи с надлежащим исполнением договора, суд, применив положения статьи 56 ГПК РФ, распределил между сторонами равным образом бремя доказывания надлежащего исполнения договора в части оплаты и обоснованно предложил обеим сторонам представить дополнительные доказательства, указывающие на исполнение договора в данной части, в том числе, наличие у ответчика финансовой возможности по оплате единовременно всей суммы покупной цены в размере 7320500 руб.

Однако собранными по делу доказательствами факт наличия у ФИО3, или у ее бывшего супруга ( / / )19 достаточных денежных средств для оплаты доказан не был. При этом суд обоснованно отверг свидетельские показания бухгалтера истца и бывшего супруга ответчика.

Представленные ответчиком выписки по счету (л.д. 86-100 т.1), не содержат сведений о наличии на счетах ее и бывшего супруга единовременно денежных средств в размере более 300000 руб. или о снятии наличных денежных средств в спорный период времени в сопоставимом со стоимостью имущества размере. Других доказательств представлено не было.

Дополнительно представленные ответчиком суду апелляционной инстанции документы, свидетельствуют о тратах после приобретения недвижимого имущества (договор возмездного оказания услуг от 14.09.2022, справка об оплате медицинских услуг), что может косвенно указывать на наличие иных, кроме как размещенных на счетах, денежных средств, но не указывает на оплату по договору. Помимо документов, свидетельствующих о наличии значительной финансовой нагрузки, ответчиком ФИО3 сведений о дополнительных финансовых источниках поступления денежных средств не представлено.

Поскольку заключения судебных экспертиз не имеют категоричных выводов, они не могут свидетельствовать об отсутствии подписи ФИО2 в справке о получении денежных средств. Однако в совокупности с отсутствием финансовой возможности, наличием значительной финансовой нагрузки, учитывая, что сторонами при рассмотрении настоящего спора не раскрыты мотивы совершения спорной сделки, в частности, ФИО3 даны пояснениями о том, что помещения ею не осматривались, представляют собой вентиляционные камеры, судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности исполнения договора в части оплаты, и правильности выводов суда о наличии оснований для его расторжения.

При этом предоставление ответчиком приобретенных нежилых помещений после регистрации своего права собственности в аренду дочери истца может лишь подтверждать исполнение продавцом своей обязанности передать покупателю предмет договора, но не подтверждает исполнение покупателем обязанности по его оплате. При заключении сторонами договора с отсрочкой оплаты, факт передачи покупателю имущества не требует одновременного исполнения покупателем обязанности по его оплате и не зависит от него, поэтому сам по себе не может доказывать таковую.

Судом первой инстанции дана верная оценка показаниям свидетеля ( / / )20, который является бывшим супругом Ш.К.РБ., отцом ее ребенка, а также действиям сторон после совершения сделки.

Апелляционная жалоба, по сути, повторяет позицию ответчика, изложенную в суде первой инстанции, выражает лишь субъективное мнение стороны по делу, не согласной с существом принятого решения, не содержит каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, в связи с чем, ее доводы признаются коллегией несостоятельными.

Нарушений норм материального и процессуального права, вопреки доводам жалобы, влекущих отмену судебного постановления, допущено не было.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 28.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Зайцева В.А.

ФИО1