Решение № 2-1458/2025 2-1458/2025~М-247/2025 М-247/2025 от 4 июня 2025 г. по делу № 2-1458/2025

УИД 72RS0№-79


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> 28 апреля 2025 года

дело №

Тюменский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Яковлевой Э.В.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи строительных материалов, расторжении агентского договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи строительных материалов, расторжении агентского договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда. Требования мотивированы тем, что истец обратилась в офис компании «Этажи» по адресу: <адрес> целью приобретения участника для строительства жилого дома. Истцу предложили заключить Агентский договор с их партнером ИП ФИО3 Агент (сотрудница ИП ФИО3), которая работала с истцом предложила ей приобрести земельный участок, принадлежавший ее супругу ФИО2 вместе со строительными материалами необходимыми для строительства жилого дома. При этом агент письменно уведомила истца, что на участке отсутствует вынос точек границ, иных недостатков относительно данного участка с ее слов не имелось. Истец доверилась агенту компании и ее супругу и заключила с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заплатив продавцу денежные средства в размере 700 000 рублей, а также договор купли-продажи строительных материалов от ДД.ММ.ГГГГ, по которому заплатила ФИО2 270 000 рублей, что подтверждается расписками. Кроме того, истец заключила с ИП ФИО5 агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ по которому оплатила агенту 54 000 рублей. При этом все передачи денежных средств и подписания документов осуществлялось в офисе риэлтерской компании «Этажи». Когда истец решила приступить к строительству дома, руководитель ТСН «Серебряный бор», уведомил её о том, что строительство на приобретенном мной земельном участке запрещено, так как согласно письму ООО «Газпром трансгаз Сургут», он находится в зоне газораспределительной станции. Полагает, что поскольку агент по недвижимости обладает опытом и специальными познаниями в области продаж объектов недвижимости, а также с учетом того, что продавцом по договорам выступил ее супруг, в действиях агента и её супруга усматривается сговор с целью продажи земельного участка, на котором невозможно строительство и ведение приусадебного хозяйства (запрещена даже обработка земли на глубину более 30 см). Считает, что агент и ее супруг воспользовались доверчивостью и некомпетентностью истца в данном вопросе, нанесли значительный материальный ущерб. С целью разрешения данной ситуации истец направила претензию продавцу ФИО2, в которой предложила расторгнуть вышеуказанные договоры и вернуть денежные средства. Ответ на претензию не поступил. Истец также написала заявление в адрес агента ФИО3 с предложением о возврате агентского вознаграждения. Данное заявление также осталось без ответа. Истец обращалась с жалобой на имя генерального директора ООО «Этажи». Истцу было предложено подать через МФЦ уведомление о начале строительства, а также уточнить сведения о данном земельном участке в ООО «Газпром трансгаз Сургут», что истец и сделала. ООО «Газпром трансгаз Сургут» своим письмом от ДД.ММ.ГГГГ подтвердило, что данный земельный участок попадает в зону минимальных расстояний ГРС ТЭЦ-1. Администрация Тюменского муниципального района также своим письмом от ДД.ММ.ГГГГ указала на недопустимость размещения садового дома на данном земельном участке. Истец просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ признать недействительным договор купли-продажи строительных материалов от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 970 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 24 400 рублей, расторгнуть агентский договор № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ИП ФИО3 денежные средства в размере 54 000 рублей, взыскать с ИП ФИО3 денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве компенсации морального вреда, взыскать с ИП ФИО3 штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, взыскать с ответчиков солидарно юридические расходы в размере 80 950 рублей.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Этажи», ООО «Этажи- Западная Сибирь».

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, причина неявки суду неизвестна.

Представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по изложенным в иске основаниям.

Ответчики ФИО2, ИП ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены, причина неявки суду неизвестна.

Представитель ответчиков, а также третьего лица ООО «Этажи -Западная Сибирь» - ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Представитель третьего лица ООО «Этажи» в судебное заседание не явился, извещен, причина неявки суду неизвестна.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Мальковское МО, 13,5-16 км а/д Тюмень-Криводанова, участок №, общей площадью 706 кв.м., земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: ведение садоводства (л.д.12).

Согласно условиям договора, стоимость земельного участка определена сторонами в 700 000 руб. (п.3 договора). Покупатель удовлетворен качественным состоянием Объекта недвижимости, установленным путем внешнего осмотра Объекта недвижимости перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец (п.9 договора).

Покупатель уведомлен, что земельный участок находится в следующих Зонах с особыми условиями использования территории: -реестровый №.3369 Зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов) «Газопровод – отвод к ГРС ТЭЦ-1» в границах <адрес> (п.14 договора). Покупатель ознакомлен с Градостроительным планом земельного участка №РФ№-4512-0 от ДД.ММ.ГГГГ. Претензий не имеет (п.14.1 договора). Договор подписан сторонами, переход права собственности истца на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи строительных материалов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.13). Цена договора составила 270 000 руб.

Денежные средства за земельный участок и строительные материалы ФИО1 передала ФИО2, данное обстоятельство подтверждается расписками в получении денежных средств (л.д.14-16).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Мальковское МО, 13,5-16 км а/д Тюмнь-Криводанова, участок №, с кадастровым номером №, является ФИО1 (л.д. 40-41).

Департамент имущественных отношений и градостроительства Администрации Тюменского муниципального района уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам рассмотрения уведомления ФИО1 о планируемых строительстве садового дома, указал о недопустимости размещения объекта садового дома на спорном земельном участке, поскольку земельный участок находится в Зонах с особыми условиями использования территории: -реестровый №.3369 Зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов) «Газопровод – отвод к ГРС ТЭЦ-1» в границах <адрес> (л.д.37-38).

После полученного уведомления, истец обратилась с претензией к ответчикам о признании недействительными заключенных договоров, возврате денежных средств. (л.д.25-33).

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

Из представленных доказательств следует, что при приобретении истцом земельного участка в собственность по заключенному с ответчиком договору купли-продажи ей было известно, что земельный участок расположен в Зоне минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов) «Газопровод – отвод к ГРС ТЭЦ-1» в границах <адрес>, истец была ознакомлена с Градостроительным планом земельного участка, претензий не имела.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, по указанному выше основанию не имеется. Договор заключен в письменной форме, собственноручно подписан истцом, стороны согласовали все существенные условия договора, определили предмет, указали, что претензий по земельному участку у покупателя не имеется.

Суд отмечает, что на истце, так же, как и на другой стороне сделки, лежала обязанность действовать добросовестно, проявлять должную осмотрительность, заботясь о заключении сделки на тех условиях, на которые направлена её воля. При этом доказательства того, что имелись обстоятельства, препятствующие проверить, получить необходимую, находящуюся в свободном доступе информацию на земельный участок до заключения договора, в материалах дела не представлено, в связи с чем, исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Рассматривая требования о признании недействительным договор купли-продажи строительных материалов суд приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи строительных материалов, расположенных на земельном участке, приобретенного истцом у ФИО2 (л.д.13).

По условиям договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется оплатить и принять в собственность в соответствии с условиями настоящего договора строительные материалы (п.1 договора). Цена договора составляет 270 000 рублей (п.4 договора). Денежные средства за приобретенные строительные материалы отплачены истцом в полном объеме, что подтверждается распиской в получении денежных средств (л.д.15).

Истцом заявлено о признании сделки недействительной ввиду того, что она была введена в заблуждение при покупке земельного участка.

Согласно пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом, в нарушение ст.56 ГПК РФ доказательств того, что заключением данного договора нарушаются её права или охраняемые законом интересы как лица, оспаривающего сделку, а также доказательств того, что оспариваемая сделка повлекла для неё неблагоприятные последствия, в материалы дела не представлено, иных оснований для признания договора купли-продажи строительных материалов от ДД.ММ.ГГГГ недействительным не заявлено, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.

Разрешая требования о расторжении агентского договора, взыскании с ИП ФИО3 денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Согласно статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с ч.3 ст. 424 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ИП ФИО3 заключили Агентский договор № в соответствии с которым Принципал поручает Агенту действовать от имени и за счет Принципала с целью покупки объекта недвижимости (л.д.17-18).

ДД.ММ.ГГГГ истцом был подписан Акт осмотра земельного участка, найденного Агентом (л.д.19).

В соответствии с условиями договора, а также Дополнительного соглашения к договору ФИО1 оплатила агентское вознаграждение в соответствии с агентским договором от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 54 000 руб. Вознаграждение оплачено за нахождение Агентом объекта недвижимости, удовлетворяющего требованиям Принципала в полном объеме, расположенного по адресу: <адрес>, Мальковское МО 13,5 – 16 км. а/д Тюмень-Криводанова, участок № (л.д.17-21).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уведомила Агента, что решение о приобретении вышеуказанного земельного участка, без проведения процедуры выноса точек границ земельного участка, является её продуманным и осознанным выбором, при этом она настаивает на приобретении спорного земельного участка. Все риски по данной сделке берет на себя и в связи с этим отказывается от каких-либо требований, в том числе взыскание убытков, неустоек, штрафов и иных компенсаций, финансовых к Агенту, так как он предупредил её о всех возможных негативных последствиях (л.д.20).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в надлежащие сроки и надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование возражений на исковые требования ответчик ИП ФИО3 указал, что в рамках агентского договора Агентом осуществлен анализ представленных Продавцом документов на земельный участок. В том числе в договор купли-продажи земельного участка внесена информация о наличии зон с особыми условиями использования земельного участка. Агентом услуги оказаны в полном объеме, осуществлен поиск объекта недвижимости, удовлетворяющего требованиям Покупателя, осуществлен переход права собственности на указанный объект недвижимости на истца при содействии Агента. Цель, на которую рассчитывала истец при заключении договора, сторонами достигнута.

На основании части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, исходя из представленных суду доказательств следует, что Агентом осуществлен поиск объекта недвижимости, удовлетворяющего требованиям истца, осуществлен переход права собственности истца на объект недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН, следовательно, услуги по агентскому договору Агентом оказаны в полном объеме, в связи с чем, суд не находит оснований для расторжения агентского договора, заключенного между истцом и ИП ФИО3, а также взыскании с ответчика в польщу истца денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. Исковые требования в данной части также удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме, оснований о взыскании с ответчиков расходов на оплату услуг представителя, у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 55-56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, договора купли-продажи строительных материалов, расторжении агентского договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Тюменский районный суд <адрес> в течение 1 месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) Яковлева Э.В.

Подлинник решения хранится в гражданском деле №, УИД 72RS0№-79 в Тюменском районном суде <адрес>.

Решение не вступило в законную силу

Копия верна.

Судья Яковлева Э.В.