Решение № 2-1520/2026 2-1520/2026(2-16058/2025;)~М-11701/2025 2-16058/2025 М-11701/2025 от 19 марта 2026 г. по делу № 2-1520/2026

Дело № 2-1520/2026 (2-16058/2025)

УИД: 50RS0031-01-2025-017721-16


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Одинцово 26 января 2026 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Серегиной Е.О.,

при секретаре Серебряковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1520/2026 (2-16058/2025) по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Премиум» об установлении и устранении реестровой ошибки, защите потребителей, соразмерном уменьшении цены договора, компенсации расходов, морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Премиум», и с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГК РФ), просит установить наличие реестровой ошибки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в части площади нежилого помещения с кадастровым номером № по АДРЕС; установить площадь указанного нежилого помещения в соответствии с фактической площадью, определенной по данным технической инвентаризации – 7,2 кв.м.; обязать ответчика устранить техническую ошибку в части площади данного нежилого помещения; признать решение суда основанием для внесения изменений в ЕГРН в путем внесения изменений о фактической площади нежилого помещения; уменьшить цену договора купли-продажи нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с уменьшением площади нежилого помещения на 97 350 руб. 64 коп. и установить ее в размере 1 409 849 руб. 36 коп.; уменьшить размер третьего платежа, вносимого в срок до ДД.ММ.ГГГГ на 97 350 руб. 64 коп. и установить его в размере 162 759 руб. 36 коп.; взыскать с ответчика все понесенные расходы, связанные с доказыванием несоответствии фактической площади нежилого помещения положением договора и оплатой государственной пошлины за исправление реестровой ошибки в размере 21 260 руб.; компенсацию морального вреда в размере 97 350 руб. 64 коп.; почтовые расходы в размере 753 руб. 68 коп.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № №. В соответствии с условиями данного договора, ответчик обязуется передать в собственность, а истец принять и оплатить нежилое помещение №К площадью 7,7 кв.м., кадастровый №, подземный этаж № в многофункциональном жилом комплексе по адресу: АДРЕС ДД.ММ.ГГГГ ответчик организовал осмотр и передачу данного нежилого помещения, в ходе которого истец установил, что площадь передаваемого помещения 7,2 кв.м., что не соответствует условиям договора. Данный факт истец отразила в акте осмотра и передачи нежилого помещения, указав, что измерения проводились некорректно. Между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, при этом фактическую площадь помещения 7,2 кв.м. ответчик указывать отказался, ссылаясь на техническое описание, подписанное кадастровым инженером ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН были внесены сведения о нежилом помещении с указанием площади 7,7 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истцом была заказана техническая инвентаризация нежилого помещения, ДД.ММ.ГГГГ истцом получен технический паспорт нежилого помещения, в котором указано, что площадь нежилого помещения составляет 7,2 кв.м., как и утверждал истец при приеме помещения. ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление об исправлении реестровой ошибки, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственному кадастровому учету приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ Претензия истца с требованием о перерасчете (снижении) цены договора с учетом фактической площади, компенсации понесенных расходов была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности ФИО3

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в ходе судебного разбирательства исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Премиум» не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что при подготовке договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, данные о характеристиках объекта были взяты из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, где была указана площадь объекта 7,7 кв.м., таким образом, оснований указывать иную площадь нежилого помещения у ответчика не имелось. Заключенный между сторонами договор купли-продажи соответствует нормам Гражданского кодекса РФ, его условия не оспаривались, были согласованы, включая цену договора. Цена объекта не зависит от площади квартиры, поэтому п. 3 ст. 555 ГК РФ применению не подлежит. Ответчик также считает необоснованными требования истца о компенсации морального вреда и взыскании штрафа, просит применить ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Росреестра по г. Москве, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) ФИО1 и ответчиком (продавец) ООО «Специализированный застройщик «Премиум» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №К площадью 7,7 кв.м., кадастровый №, подземный этаж № в многофункциональном жилом комплексе по адресу: АДРЕС.

Цена договора купли-продажи нежилого помещения установлена в размере 1 499 200 руб. 00 коп. (п. 2.1.).

В соответствии с п. 2 договора оплата производится в рассрочку, в соответствии с графиком платежей (п. 2.4. договора).

В ходе осмотра и передачи нежилого помещения 29.05.2025 г. истцом были выявлены следующие недостатки: фактическая площадь помещения составляет 7,2 кв. м., что не соответствует условиям договора. Данный факт истец отразила в акте осмотра и передачи нежилого помещения, указав, что измерения проводились некорректно.

25.06.2025 истцом получен технический паспорт нежилого помещения, в котором указано, что площадь нежилого помещения составляет 7,2 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление об исправлении реестровой ошибки в Управление Росреестра по г. Москве, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственному кадастровому учету приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ

Уведомлением Росреестра по АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ в государственном кадастровом учете отказано.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истец направил досудебную претензию с требованием о перерасчете (снижении) цены договора с учетом фактической площади, компенсации понесенных расходов, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. Как следует из письма от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ответил на данную претензию отказом.

Таким образом, истец указывает, что передача продавцом нежилого помещения меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта недвижимого имущества, в частности размер площади, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имуществу, подлежащее передаче покупателю по договору.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу статей 424, 450, 555 ГК РФ, изменение цены договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке истцом путем предъявления к ответчику требования о взыскании разницы в общей площади нежилого помещения недопустимо.

Пунктом 2 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из содержания п. 1 ст. 557 ГК РФ следует, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.

В п. 2.1. договора купли-продажи квартиры от 29.05.2025 года цена продаваемой квартиры определена за единицу товара, а не за единицу ее площади. Указаний на определение цены квартиры в зависимости от ее размера договор купли-продажи не содержит.

Согласно п. 3.1. договора купли-продажи квартиры от 29.05.2025 г. объект недвижимости передается покупателю с момента заключения настоящего договора, который по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи.

Таким образом, предметом договора купли-продажи явилось обязательство ответчика по передаче нежилого помещения в собственность истца и обязанность истца его принять в соответствии с техническими характеристиками на дату заключения договора.

Оснований указания иной площади, чем указано в ЕГРН в размере 7,7 кв. м. у ответчика не имелось, иная площадь квартиры в договорах купли-продажи сторон указана быть не могла.

Как следует из выписки ЕГРН от 03.06.2022 площадь квартиры составляет 7,7 кв. м., то есть такая же, что и на момент продажи.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Между тем, каких-либо допустимых и относимых доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи нежилое помещение было передано истцу с иными характеристиками, нежели это предусмотрено условиями договора, суду не представлено.

Напротив, как указал ответчик, при заключении договора купли-продажи он руководствовался техническими данными, в частности размером площади, имеющимися в ЕГРН. Каких-либо доказательств обратного стороной истца суду не представлено.

При этом о проведении судебной экспертизы для определения юридически значимых обстоятельствах, истец в ходе судебного разбирательства не ходатайствовал, в связи с чем суд рассмотрел дело на основании имеющихся доказательств.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры от 29.05.2025 года подписан в отсутствие разногласий сторон, содержит весь объем существенных условий, предусмотренных законом для договора купли-продажи, в том числе данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, цена имущества сторонами согласована в п. 2.1. договора купли-продажи в твердой денежной сумме (не установлена за единицу площади или иного показателя размера квартиры), квартира передана покупателю и принята им без замечаний, в том числе по поводу площади, препятствий со стороны продавца к изменению площади квартиры не имелось, оплата по договору произведена в соответствии с согласованной в договоре ценой, доказательства наличия между сторонами разногласий при подписании договора купли-продажи отсутствуют, договор купли-продажи квартиры сторонами не оспаривался, недействительным не признан, фактически исполнен, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований, то и в удовлетворении иных исковых требований, истцу надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Премиум» об установлении и устранении реестровой ошибки, защите потребителей, соразмерной уменьшении цены договора, компенсации расходов, морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.О. Серегина

Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2026 года.