Решение № 2-2701/2024 от 1 декабря 2024 г. по делу № 2-2701/2024

УИД 21RS0023-01-2024-000509-60

№2-2701/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 декабря 2024 года г. Чебоксары

Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Мордвинова Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Гулиной Е.Н.,

с участием:

представителя истцов – ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5 к ФИО6 , ФИО7 , ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, аннулировании записей о регистрации перехода права общей долевой собственности на объект недвижимости и ипотеки в силу закона, регистрации права общей долевой собственности на нежилое помещение, возложении обязанности возвратить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском с иском с учётом его уточнения в порядке ст.39 ГПК РФ к ФИО6, ФИО7, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 (продавцами) и ФИО6, ФИО7, ФИО2 (покупателями); аннулировании записей о регистрации перехода права общей долевой собственности к ответчикам на указанный объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ за №, №, №, и записи о регистрации ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ за № на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 (продавцами) и ФИО6, ФИО7, ФИО2 (покупателями) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; регистрации права общей долевой собственности за ФИО4, ФИО5 по <данные изъяты> доле на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №; возложении на ФИО6, ФИО7, ФИО2 обязанности возвратить им в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, по акту приема-передачи с указанием состояния этого нежилого помещения на дату возврата; взыскании с каждого из ответчиков в пользу каждого истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере по 6497 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5 (продавцами) и ФИО6, ФИО7, ФИО2 (покупателями) заключен договор купли-продажи нежилого помещения кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в подвале по адресу: <адрес> Отчуждаемое нежилое помещение находилось в общей долевой собственности истцов с ДД.ММ.ГГГГ по <данные изъяты> доле в праве каждого. По условиям заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи нежилое помещение поступает в общую долевую собственность покупателей по <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности каждому из покупателей. Стоимость отчуждаемого нежилого помещения определена пунктом 2.1 договора купли-продажи в размере 3330000 руб., которая по соглашению сторон являлась окончательной и изменению не подлежала. Расчеты по договору подлежат осуществлению путем передачи наличных денежных средств в установленном пунктом 2.3 договора купли-продажи порядке: ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 830000 руб., и согласно пункту 2.3.2. договора производятся покупателями пропорционально приходящимся на последних долям в праве общей долевой собственности. Договор купли-продажи прошёл государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ Также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона за №, поскольку в силу пункта 6.2 договора с момента передачи нежилого помещения покупателям и до его полной оплаты нежилое помещение признается находящимся в залоге у продавцов для обеспечения исполнения покупателями обязанности по оплате и прекращается в момент полного исполнения обязательств покупателей по выплате продавцам стоимости нежилого помещения. Поскольку ответчиками оплата стоимости приобретенного нежилого помещения не была произведена, истцы на основании ст.450, п.3 ст.486 ГК РФ обратились в суд с иском с указанными выше требованиями.

Истцы ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном порядке, реализовали право на участие в процессе через своего представителя - ФИО1

Представитель истцов – ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в заявлении основаниям.

Ответчики ФИО6, ФИО7, ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном порядке, последний реализовал право на участие в процессе через своего представителя - ФИО3 Ранее ответчиками ФИО2 и ФИО7 суду были представлены заявления о признании исковых требований, с указанием на то, что ими не были исполнены обязательства по оплате стоимости приобретенного ДД.ММ.ГГГГ у ФИО4, ФИО5 нежилого помещения кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, филиал ППК «Роскадастр» по Чувашской Республике, надлежащим образом извещённые о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в суд не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5 (продавцами) и ФИО6, ФИО7, ФИО2 (покупателями) заключен договор купли-продажи нежилого помещения кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного в подвале по адресу: <адрес>

На момент совершения ДД.ММ.ГГГГ сделки, отчуждаемое нежилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ находилось в общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5 по <данные изъяты> доле в праве каждого, о чем совершены записи государственной регистрации №, № и подтверждается находящейся в деле выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

По условиям пункта 1.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение поступает в общую долевую собственность покупателей по <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности каждому из покупателей ФИО6, ФИО7, ФИО2

Пунктом 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость отчуждаемого нежилого помещения определена в размере 3330000 руб. Стоимость нежилого помещения согласована сторонами, является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктами 2.2, 2.3, 2.3.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расчеты по договору подлежат путем передачи наличных денежных средств в следующем порядке: 3330000 руб., в течение шести месяцев с даты подписания сторонами настоящего договора, на основании графика платежей (Приложение №), который будет являться неотъемлемым приложением к настоящему договору.

Согласно пункту 2.3.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оплата производится покупателями пропорционально приходящимся на них долям в праве общей долевой собственности.

Так, Графиком платежей (Приложением №), являющимся неотъемлемым приложением к договору от ДД.ММ.ГГГГ, установлен следующий порядок оплаты стоимости: ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 830000 руб., то есть оплата по договору осуществляется в течение шести месяцев со дня заключения договора.

Из установленного, суд приходит к выводу, что сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения согласованы все существенные условия договора, в том числе цена нежилого помещения в размере 3300000 руб. (раздел 2 договора купли-продажи).

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчиков возникла обязанность оплатить истцам за приобретенное нежилое помещение 3300000 руб.

В силу п.6.1 договора договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания сторонами. Переход права собственности по договору на нежилое помещение к покупателям подлежит государственной регистрации.

При этом пунктом 6.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что с момента передачи нежилого помещения покупателям и до его полной оплаты нежилое помещение признается находящимся в залоге у продавцов для обеспечения исполнения покупателями их обязанности по оплате и прекращается в момент полного исполнения обязательств покупателей по выплате продавцам стоимости нежилого помещения.

Условия договора в части регистрации права собственности и обременения в виде ипотеки сторонами исполнены, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прошёл государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ДД.ММ.ГГГГ за ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> за №, №, №, что подтверждается находящимися в деле выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона за №.

Истцы при обращении в суд ссылаются на неуплату ответчиками стоимости приобретенного объекта недвижимости в размере 3300000 руб., что стороной ответчиков не опровергается и под сомнение не поставлено. Ответчиками ФИО2 и ФИО7 суду заявлено о признании ими исковых требований в полном объеме, последствия признания иска ответчикам понятны.

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия изменения и расторжения договора, согласно части 2 которой, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (часть 3 названной нормы).

При этом в силу положений части 4 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом приведенных норм, в рассматриваемом случае неоплата покупателями ФИО6, ФИО7, ФИО2 абсолютно всей цены по договору от ДД.ММ.ГГГГ с очевидностью лишает продавцов – истцов по делу ФИО4, ФИО5 того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, что разъяснено в том же п.65.

Учитывая, что регистрация перехода права собственности к покупателям на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований для отказа в удовлетворении иска в части расторжения договора у суда не имеется, договор купли-продажи от 4 июня 2021 г. подлежит расторжению, нежилое помещение возврату от покупателей продавцам – истцам по делу, за последними следует признать право собственности по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.

С учетом положений ч.2 ст.206 ГПК РФ суд определяет срок для исполнения ответчиками решения суда в части возврата нежилого помещения в течение 10 рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу. Ответчиками возражения относительного данного срока суду не были выражены.

Поскольку право собственности на объект недвижимости от ФИО4, ФИО5 перешло к ФИО6, ФИО7, ФИО2, судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателей – ответчиков по делу и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавцов - истцов по делу путем аннулирования произведенных записей о регистрации перехода права собственности к ответчикам, а также записи о регистрации ипотеки в силу закона.

Таким образом, иск полностью подлежит удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учётом требований ч.1 ст.98 ГПК РФ, пп.1 п.1 ст.333.19 НК РФ (в редакции, действовавшей до внесения ДД.ММ.ГГГГ изменений) и удовлетворении исковых требований истцов в полном объеме с каждого из ответчиков в пользу каждого истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере по 6497 руб., подтверждённые платёжными документами.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между сторонами в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Аннулировать записи о регистрации перехода к ответчикам ФИО6 (паспорт №), ФИО7 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) права общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ за №, №, №, и запись о регистрации ипотеки в силу закона от ДД.ММ.ГГГГ за № в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №.

Признать за ФИО4 (паспорт №) и ФИО5 (паспорт №) право собственности за каждым по <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый №.

Возложить на ФИО6 (паспорт №), ФИО7 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) обязанность возвратить ФИО4 (паспорт №) и ФИО5 (паспорт ФИО27) в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, по акту приема-передачи с указанием состояния этого нежилого помещения на дату возврата.

Взыскать ФИО6 (паспорт №), ФИО7 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО4 (паспорт №) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере по 6497 (шесть тысяч четыреста девяносто семь) руб. с каждого.

Взыскать ФИО6 (паспорт №), ФИО7 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО5 (паспорт №) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере по 6497 (шесть тысяч четыреста девяносто семь) руб. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики путём подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Н. Мордвинов

Мотивированное решение составлено 16 декабря 2024 года.